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경제적자유잡기 47

분묘기지권(墳墓基地權)이 뭘까요 ?

​  우리나라는 예로부터 사망시 전통적인 매장위주의 장례 관행이 성행하여 국토잠식과 자연환경 훼손, 묘지비용의 지속적인 상승 등 고려할만 요소들이 있었습니다. 요즘은 화장문화가 거의 90%이상으로 상황은 다르지만 예전에 만들어진 묘지들로 인해 아직도 매장에 대한 인식들이 이상하지는 않은 상황이고 실제로 시골등에서는 아직도 매장을 하는 곳도 있습니다. ​분묘는 매장된 묘지를 말하는 것으로 분묘에도 권리가 존재합니다. 토지 투자를 하는 경우에 반드시 확인해야 할 3대 요소가 분묘, 축사, 송전탑입니다. 때문에 분묘가 있는 토지는 투자나 사용측면에서는 좋은 평가를 받지 못합니다. 혹시나 토지를 매입시나 사용시 검토해야할 사항이 분묘기지권입니다. ​이번 시간에는 분묘기지권에 대해 알아보겠습니다. ​ ​​ ​​■..

전세권(傳貰權)과 임차권(賃借權)의 차이에 대해 알고 계시나요 ?

​  임대인보다는 임차인 입장에서 전세권과 임차권에 대해서는 반드시 알아두어야 할 상식적인 권리라고 생각합니다. 왜냐하면 임대관계에 있어서 보호를 받아야 하는 것은 임차인 입장에서 더 중요하다고 보기 때문입니다. 전세사기나 임대차 분쟁에서보면 주로 피해자는 임차인이 대부분이기 때문에 잘 이해하여 임대차계약 및 권리주장을 해야 하기 때문입니다. ​부동산은 사용, 수익, 처분의 용도가 있습니다. 때문에 부동산을 소유하거나 임대하거나 처분할 수 있습니다. 전세권과 임차권은 부동산의 임대관계에서 생성되는 권리들이라고 할 수 있습니다. ​이번 시간에는 부동산을 임대하는 경우 임대인과 임차인이 알아두어야 할 전세권과 임차권에 대해 알아보겠습니다. ​ ​    ​■ 전세권(傳貰權)​전세권은 대한민국의 민법상에만 있는..

실체는 없으면서 존재하는 부동산 등기부등본에 공시되지 않는 권리(등기부 외 권리)들에 대해 아시나요 ?

부동산 권리분석을 하다보면 초보자들이 가장 난감하게 여기는 것이 바로 등기부등본 외 권리분석입니다. 왜냐하면 등기부외 권리는 실체는 없으면서 존재하기 때문입니다. 등기부상의 권리들은 등기부등본만 제대로 해석할 수 있으면 무리가 아니지만, 등기부등본 외 권리들은 알 수 없는 변수와 상황과의 대처가 필요하기 때문입니다. ​실체가 없는 등기부외 권리들의 권리관계를 완전히 파악해 적절히 활용할 수 있는 실력을 키우는 것이야말로 권리분석의 진수라고 할 수 있습니다. 등기부상의 권리와 등기부외 권리를 항상 같이 고려해야 하는 것이 권리분석의 당연한 작업이고 이는 이론공부와 현장조사와 실전경험이 뒤따라야 권리분석이 실력이 늘어날 수 밖에 없습니다. ​여기서는 등기부 외 권리들에 대해서 알아보기로 하겠습니다.​​■ 등..

경매.공매시 '공유자우선매수권'이 뭘까요 ?

경매나 공매절차에서 모든 입찰자는 평등하고 그 절차는 공정해야 하므로 입찰자는 다른 입찰자들의 가격확인을 먼저 하고 입찰을 할 수 없습니다. 경쟁을 통해 입찰에서 높은 가격을 써 낸 사람에게 우선권이 주어지는 것입니다. 최고가 입찰자가 자격에 문제가 없다면 낙찰자가 되는 것이 경매나 공매의 절차 방식인 것입니다.​그러나, 경매나 공매의 가격입찰에서 예외를 인정하는 것이 있습니다. 그것은 바로 '공유자우선매수권' 입니다. 여기서는 입찰 예외사항을 인정하고 있는 공유자우선매수권에 대해서 알아보기로 하겠습니다.​ ​​​공유자우선매수권에 대해 알기 위해서는 먼저 '공유지분'에 대해서 이해를 하여야 합니다.​■ 부동산의 공유지분​한 개의 부동산을 2명 이상의 사람이 각자 지분형태로 공동 소유하는 경우 이를 공유라..

집합건물, 체납관리비가 있다면 어떻게 해야 할까요 ?

​  매매나 경매 낙찰로 공동주택 또는 상가의 소유권을 획득 한 후 가끔씩 전소유자나 임대인이 관리비를 체납하여 관리사무소 등으로부터 난데없이 관리비 체납 통보를 받고 미납된 관리비를 내라는 요청을 받는 경우가 있습니다. 새로 소유권을 확보한 집주인 입장에서는 황당하고 부당한 생각을 할 수 밖에 없습니다. 이로 인해 관리사무소와 얼굴도 익히기 전에 분쟁을 할 수 밖에 없습니다.​소유자나 임대인이 이사를 하고자 할 경우 관리비가 체납된 경우에 관리사무소는 엘리베이터 사용은 물론 이사짐 센터 차량까지 통제하여 관리비가 정산되기 전까지는 이사를 못하게 하기도 합니다. 이러한 요구에 대해 현명하게 대응하기 위해서는, 관리비를 부담하는 자가 누구인지, 관리비를 부담하여야 한다면 그 범위는 어디까지인지를 대략적으로..

임대차보호법의 핵심요소 4가지가 뭘까요 ? (대항력, 확정일자, 우선변제, 최우선변제)

​ " 알아야 면장도 합니다. "​​최근 인터넷 기사나 뉴스를 보면 '전세 사기'로 피해를 보는 사례들이 많아서 안타까움을 느끼고 있습니다. 평생 모아온 재산을 한 푼도 돌려 받지 못하거나 대출을 받아 계약한 전세금을 돌려 받지 못하여 어려운 상황들이 발생하였습니다. 부동산에 악영향을 끼치는 이런 전세사기는 언제 없어질 수 있을까요 ? 하지만, 살 집을 마련하기 위해서는 없애기가 쉽지는 않을 것 같습니다.​정부에서 피해를 줄이기 위해 각종 제도 방안을 내 놓고 있지만 쉽지 않습니다. 없어지기가 안 된다면, 우리에게 무엇이 필요할까요 ? 이런 사기를 당하지 않도록 부동산 지식을 갖추어야 할 것 같습니다. 임대차보호법은 복잡한 내용들이 많지만 몇 가지는 반드시 알아야 할 사항들이 있습니다. ​여기서는 이런 ..

점유취득시효(20년)이 뭘까요?

​ " 알아야 면장도 합니다. "​​[질문]서울에서 태어난 삼돌이는 가난과 빚에 시달리다가 30년전 강원도 산골로 귀농하여 들어갔다. 고향도 아닌 강원도라 남의 땅을 소작하였는데 워낙 성실하여 땅 주인이 논 2,000평을 주었다. 삼돌이는 너무 고마운 마음에 이 땅을 등기하지 못하고 25년간 열심히 농사를 지어 이제는 살만한 형편이 되었다. 세월이 흘러 원래 땅 주인이 죽자, 갑자기 서울에 사는 주인의 장남이 나타나 삼돌이에게 땅을 내놓고 한 달 내에 떠나라고 한다. 삼돌이는 어떻게 하면 좋은가 ?​ ① 땅을 증여 받았어도 등기하지 않은 이상 아무런 권리가 없다. ② 소유권은 인정되지 않아도 경작권은 있다. ③ 이제라도 증여한 사람의 상속인들에게 등기를 요구할 수 있다.​​[정답] : ③ 만 20년간 증..

부동산 경매, 대위변제(代位辨濟)가 뭘까요 ?

​ " 알아야 면장도 합니다. "​​​대위변제는 누군가가 다른 사람의 권리를 행사하거나 관리하는 것을 대신하여 그 권리를 행사하거나 관리하는 것을 말합니다. 주로 재산, 회사, 부동산 등의 관리나 법적인 문제에 사용되며, 대리인이나 대위자가 필요한 상황에서 활용됩니다.​대위변제의 필요성은 다양한 상황에서 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 미성년자나 법적으로 무능력한 사람이 재산을 관리해야 할 때 대위변제가 필요합니다. 또한, 공인인증서나 법적인 문서를 대리하여 처리해야 하는 경우에도 대위변제가 필요할 수 있습니다.​대위변제는 권리상 문제를 해결하는 데 도움을 줄 수 있습니다. 예를 들어, 상속 등으로 인해 여러 사람이 재산을 공동으로 관리해야 하는 경우, 대위변제를 통해 각자의 권리를 보호하고 분쟁을 예..

차지권(借地權)이 뭘까요 ?

​" 알아야 면장도 합니다. "​​부동산의 권리에 대해 접하다보면 이해하기 어려운 권리와 용어들이 많습니다. 일상생활에서 쉽게 접하기도 어렵고 막상 권리와 관계된 일이 생기게 되면 머리가 아프기도 합니다. 물권이나 채권에 관한 내용들이 법률과도 연관된 경우가 많아서 특히 더 한 것 같습니다. 지역권, 지상권, 전세권, 법정지상권, 차지권 등 다양한 권리들이 있습니다. ​이 중 차지권(借地權)은 이해하기에 더 쉽지 않은 권리입니다. 법정지상권과도 많이 햇갈리고 비슷한 것 같기도 하고 합니다. 차지권에 대해서 좀 더 알아보기로 하겠습니다. ​ ​​​  ■ 차지권(借地權)​차지권(借地權)​ 이란, 건물의 소유를 목적으로 하는 토지 임차권이나 지상권을 말합니다. 이 권리는 무형자산으로 분류되며, 제3자에게 대..

유치권(留置權)이 뭘까요 ?

​" 알아야 면장도 합니다. "​​건축중인 건물의 벽이나 토지개발중인 토지의 펜스에 "유치권 행사중" 또는 "유치권 행사"라는 현수막이나 펫말이 걸린 것을 보신 적이 있으실 겁니다. 대략적인 이해는 가지만 정확하게 유치권이 무엇을 의미하는지에 대해서는 당장 나에게 닥치는 일이 아니면 이해하기가 어렵습니다. ​여기서는 바로 이 유치권의 개념과 유치권의 행사 이유와 의미 등에 대해서 알아보도록 햐겠습니다. ​ ​​ ​​■ 유치권(留置權)​유치권(留置權) 이란, 타인의 물건 또는 유가증권을 점유하는 자가 그 물건 또는 유가증권에 관하여 생긴 채권을 가지는 경우에, 그 채권을 변제 받을 때까지 그 목적물을 유치 할 수 있는 권리로 채무자의 변제를 간접적으로 강제하고 당사자의 의사와는 상관없이 법률 상 당연히 ..

고령화 시대, 노후생활 자금은 얼마나 필요할까요 ?

​​​의료기술과 생활환경이 좋아지면서 100세 시대를 맞이하고 있습니다. 100세 시대를 맞이하면서 중년이상이라면 노후대비를 하고 있을 것이고 노후를 어떻게 보낼 것인지 걱정하고 있을 것입니다. 남에게만 있는 문제도 아니고 나에게도 언젠가는 닥쳐올 일이기 때문입니다. ​우리나라는 출산율 저하로 인해 반대급부로 고령인구가 빠른 속도로 증가하고 있습니다. 통계청에서 발표한 '2023 고령자통계' 자료를 보면 2023년 65세 이상 고령인구는 950만명으로 전체인구의 18.4%로 발표되었습니다. ​고령인구 증가로 인해 생산인구가 줄어 들면서 노후 생활을 안정적으로 하기 위해서 어느정도 노후생활 자금이 필요한지 통계 수치를 통해 알아보겠습니다. 또한, 안정적인 노후생활을 위해서는 무엇을 준비해야 할까요 ?​​ ..

지상권, 법정지상권이 뭘까요 ?

" 알아야 면장도 합니다. "​​경매.공매 등을 진행하다보면 '제시외 건물 법정지상권 성립여지 있음', '소유자 미상의 건축물 소재함', '제시외 건물 법정지상권 성립여지 불투명' 등의 기재와 함께 토지와 건물 중 한가지가 경매가 진행되는 것을 볼 수 있습니다. 이러한 물건을 법정지상권 부동산이라고 하는데 일반 사람이 권리분석 및 낙찰을 받더라도 처리가 쉽지 않습니다. 여기서는 '법정지상권' 에 대해서 알아보도록 하겠습니다. ​법정지상권을 이해하기 위해서는 먼저 지상권이 무엇인지 어떤 경우가 법정지상권에 해당하는지에 대해 알아야 합니다.​ ​​ ■ 지상권​지상권 이란, 타인의 토지 위에 건물 기타의 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용 할 수 있는 용익물권을 말합니다. 지상권을 가지고 있는..

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