지상권, 법정지상권이 뭘까요 ?

 

 

" 알아야 면장도 합니다. "

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경매.공매 등을 진행하다보면 '제시외 건물 법정지상권 성립여지 있음', '소유자 미상의 건축물 소재함', '제시외 건물 법정지상권 성립여지 불투명' 등의 기재와 함께 토지와 건물 중 한가지가 경매가 진행되는 것을 볼 수 있습니다. 이러한 물건을 법정지상권 부동산이라고 하는데 일반 사람이 권리분석 및 낙찰을 받더라도 처리가 쉽지 않습니다. 여기서는 '법정지상권' 에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

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법정지상권을 이해하기 위해서는 먼저 지상권이 무엇인지 어떤 경우가 법정지상권에 해당하는지에 대해 알아야 합니다.

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■ 지상권

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지상권 이란, 타인의 토지 위에 건물 기타의 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용 할 수 있는 용익물권을 말합니다. 지상권을 가지고 있는 자는 토지소유자의 의사와 관계없이 토지를 자유롭게 사용 할 수 있는 권리를 가지게 됩니다.

지상권은 등기사항전부증명서의 '을구'에 설정되어 있습니다. 지상권이 설정되어 있는 경우에는 주의하여야 합니다. 아래 존속기간처럼 토지를 장기간 사용 할 수 없는 일이 발생 할 수 있습니다.

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지상권 존속 기간

내 용	존속 기간(최대)
석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 건고한 건물의 소유 목적 수목의 소유 목적(명인 또는 입목)	30년
그 밖의 건물 소유 목적	15년
건물 이외의 공작물의 소유 목적	5년

 

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■ 지상권 당사자

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지상권에는 '지상권자'와 '지상권설정자'의 당사자들이 있습니다. 그 의미를 알아 보겠습니다.

당 사 자	내 용
지상권자	토지를 사용 할 수 있는 지상물(건물, 수목, 공작물 등)의 소유자 토지가 양수인(제3자)에게 대항할 수 있다. (양수 계약시 지상권을 양도/이전 할 수 없다는 특약을 걸어도 대항력을 가진다) 존속기간이 끝나면 갱신청구가 거절될 경우 건물, 수목, 공작물의 매수청구권을 요청 할 수 있다.(지상물 매수 청구권) 지상권이 소멸할때에는 지상권자는 건물 기타 공작물이나 수목을 수거하여 토지를 원상복구 하여야 한다.
지상권설정자	토지 소유자로 지상권 설정을 허용 한 자 존속기간이 끝나고 지상권자의 매수청구권이 있을 경우에는 지상물을 시가에 매수하여야 한다.

 

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■ 법정지상권(관습법상 법정지상권)

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법정지상권은 등기를 요하지 않는 법률규정으로 다음과 같은 세가지 조건이 우선 만족되어야 한다.

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▶ 저당권 설정 당시 토지와 건물의 소유자가 동일 할 것

▶ 저당권 설정 당시 건물이 존재 할 것

▶ 저당권의 실행으로 인해 토지와 건물의 소유자가 달라질 것

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※ 관습법상 법정지상권 : 위 세가지 조건을 만족하고 매매 기타 원인으로 토지와 건물 소유자가 달라지게 된 경우 그 건물을 철거한다는 등의 특약이 없는 한 건물소유자는 관습법에 의해 등기없이도 당연히 취득하는 지상권. 판례가 관습법으로 인정 한 것 임.

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■ 법정지상권 유의할 점

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법정지상권은 성립여부에 따라 토지소유자가 취할 수 있는 조치가 다르므로 잘 유의하여야 한다. 경우에 따라서는 지상물의 철거가 집행 될 수도 있다.

 

당 사 자	내 용
법정지상권 성립	토지소유자(지상권설정자)는 법정지상권을 인정 할 수 밖에 없으므로 존속기간 동안 지상물의 소유자(지상권자)에게 지료를 청구 할 수 있다. 지료는 감정을 통해 적절한 금액을 청구하거나 법원의 판결을 받아 결정 할 수 있다.
법정지상권 불성립	토지 소유자(지상권설정자)는 법정지상권이 성립하지 않을 경우 지상물의 소유는 불법이므로 사용기간 동안 부당이익금 소송으로 손해 배상을 청구 할 수 있다. 토지 소유자는 지상물의 철거 소송을 통해 강제로 지상물을 철거하고 토지인도를 구할 수 있다. 토지 소유자는 건물 점유자에게 퇴거 청구를 할 수 있다.

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■ 법정지상권 소멸시키는 방법

​지료연체를 이유로 한 지상권 소멸 청구

법정지상권자가 2년분 이상의 지료를 지급하지 아니한 경우에는 토지 소유자는 법정지상권의 소멸을 청구할 수 있다. 단, 지료는 당사자간 합의 또는 법원의 판결에 의해 결정된 경우에 해당한다.

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소송을 통한 건물 철거

토지의 전 소유자의 법정지상권 소멸 통보로 인해 법정지상권이 소멸되었다면, 그 뒤에 토지의 소유자가 된 매수인은 법정지상권이 성립하지 않음을 이유로 건물의 철거를 구할 수 있다. 소송을 통한 건물 철거를 통해 법정지상권을 소멸시킬 수 있다.

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■ 경매.공매시 법정지상권 활용

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경매.공매로 법정지상권이 성립하는 물건을 낙찰 받을 경우, 적절한 지료 청구를 통해 수익을 얻거나 지상권자에게 토지매수를 협의하여 수익을 얻을 수 있다.

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법정지상권이 성립하지 않는 물건을 낙찰 받을 경우, 부당이익금 반환청구 소송을 하거나 건물 철거 소송을 통해 건물소유자를 압박하여 토지 매수를 유도 할 수 있다. 하지만, 소송기간이 거의 1년 이상의 기간이 걸리므로 사전에 충분히 임장 및 물건 분석을 통해 경매.공매에 참여하기를 권장 합니다.

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법정지상권은 일반 사람이 이해하기 어려운 특수한 상황입니다. 토지와 건물을 별개로 등기 할 수 있는 제도로 인해 발생하는 상황입니다. 토지나 건물 매입시 소유자가 각각 다를 경우에는 위 상황을 인지하고 손해를 보는 일이 없도록 하여야 합니다. 위 자료가 도움이 되시길 바랍니다.

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왜냐구요 ? 내꺼는 내가 지켜야하니까요.

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따뜻한 봄날이 빨리 오기를 기대합니다 !!

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법과 규정을 지키며 권리를 행사할 수 있는 지식을 가집시다 !!

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