'토지별도등기' 란 뭘까요 ?

​

" 알아야 면장도 합니다. "​

​

​

우리나라 등기법을 살펴보면 토지와 건물이 하나의 부동산이 아닌 각각 분리되어 등기하게 되어 있습니다.(부동산등기법 제14조(등기부의 종류 등) 즉, 토지등기부와 건물등기부가 구분되어 있습니다.

​

​

때문에 토지별도등기가 가능합니다. 토지별도등기에 대해 이해가 필요한 이유는 주로 집합건물(예를 들어 공동주택)의 경우에 주의가 필요합니다. 이를 이해하기기 위해서는 주택의 종류에 대해서 이해가 필요합니다.

​

단독주택, 공동주택 및 집합건물 구분

 

​

​

여기서는 주로 집합건물 매매나 경매시에 주의해야 하는 토지별도등기에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 그럼 토지별도등기란 뭘까요 ?

 

 

 

​

■ 토지별도등기의 개념

​

공동주택과 같은 집합건물은 토지와 건물이 함께 거래가 되도록 등기부등본에 구분소유 정보가 기재되어 있습니다. 이는 토지별도, 건물별도로 하여 각각 거래할 수 없도록 구분소유권을 토지/건물을 일괄 인정하고 있습니다.

​

토지별도등기는 집합건물의 토지부분에 건물과 별도로 근저당 등 제한물권이 따로 설정되어 있는 경우를 말합니다. 쉽게 말하면 구분소유권으로 부동산에 동일한 등기가 설정되어 있어야 하는데 토지에만 다른 등기가 설정되어 있는 것을 말합니다. 원래대로라면 건물의 등기부등본에 모든 권리가 같이 포함되어 기록되는 것이 일반적이라고 할 수 있습니다.

​

 

​

​

​

■ 토지별도등기는 왜 발생할까요 ?

​

나대지가 있을때 건축주는 건물을 짓기 전 땅을 담보로 돈을 빌려 공동주택을 짓고, 분양을 마치면 토지에 설정된 저당권을 말소하고 각 구분소유자별로 대지권 등기를 하는 것이 일반적입니다. 여기서 건축주가 토지에 대한 저당권 채무를 변제하지 못할 경우 문제가 발생합니다. 토지에 대한 채무를 변제하지 못 할 경우 저당권자는 경매를 통해서 채무를 정리하려고 할 것입니다.

​

토지에 저당권이 설정된 상태에서 건물이 경매에 넘어가게 되어 건물등기부등본 상에 "토지별도등기 있음"으로 표기 되는 것입니다. 즉, 토지에 관한 근저당권이나 가압류가 있는 상태에서 건물이 완공되고 대지권의 등기를 할 경우에 토지등기부등본을 폐쇄하지 않은 상태로 집합건물등기부등본에 "토지별도 등기 있음' 이라고 등기부등본 표제부에 기재가 되게 됩니다.

​

주택의 종류 및 등기사항전부증명서(주택) 보는 법

 

https://blog.naver.com/aeunjob/223328547639

​

​

​

■ 토지별도등기의 주의할 점

​

등기부등본에 토지별도 등기가 기재되어 있는 경우에 매매나 경매를 통해 토지 근저당권이 배당이나 상환 절차를 통해 정리되는 경우나 토지의 근저당권에 대한 채무가 이미 정리되어 존재하지 않는 경우에는 안전합니다. 이는 임장이나 탐문을 통해 토지 이해관계자나 근저당권자 등에게 직접 확인하는 것이 좋습니다.

​

다만, 주의를 해야 할 점은

​

• 토지별도 등기가 있는 물건에 대항력이 있는 임차인이 있는 경우 주의가 필요합니다. 경매의 경우, 매각대금에서 토지와 건물의 낙찰가격 비율대로 안분 배당이 될 경우에 임차인의 보증금이 전액 배당되지 않을 수 있기 때문입니다. 이러한 경우는 낙찰자가 보증금을 인수하여 예상치 못한 추가 지용을 지불하는 경우가 생길 수 있습니다. 때문에 매각물건명세서 등에 '토지별도 등기'에 대한 특별조건이 있는지 확인해야 합니다. 매각물건 명세서상에 특별한 조건이 없다면 그 권리는 소멸 됩니다. 단, 선순위 전세권은 배당으로 변제되지 않아도 소멸되는 권리로 큰 문제는 없습니다.

​

• 일반 주택 매매의 경우, 건물만 매각할 때 토지별도 등기가 있다면 주의하여야 합니다. 토지별도 등기 문제로 인해 토지 소유권을 취득 할 수 없다면 법정지상권 문제(건물이 토지 근저당 이후에 지어진 경우), 부당이익 반환소송 등에 휘말릴 수 있습니다.

​

토지별도등기의 해결 방법으로는 잔금 시에 매도인은 별도등기를 말소 하기로 한다는 특약을 넣거나 기존 토지에 근저당 금액 만큼 매매가격을 조정하여 토지 저당권을 매수인이 해결하는 방법으로 협의하여 진행 할 수 있습니다. ​

경매의 경우는 위의 문제점 같은 경우가 있다면 임차인의 배당 여부를 확인하여 인수할 금액이 어느 정도 인지를 판단하여 명분이 없다면 참여하지 않는 것이 좋겠습니다.

​

왜냐구요 ? 내꺼는 내가 지켜야하니까요.

​

 

​

따뜻한 봄날이 빨리 오기를 기대합니다 !!

​

"

법과 규정을 지키며 권리를 행사할 수 있는 지식을 가집시다 !!

"

​

​#토지별도등기#집합건물#등기부등본#표제부#대항력임차인#법정지상권