대지권미등기가 뭘까요 ?

 

 

" 알아야 면장도 합니다. "​

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아파트와 같은 집합건물을 거래하다 보면 간혹 대지사용권(대지권)이 문제가 되는 경우가 있습니다. 정상적인 경우는 집합건물을 취득 시 그 토지를 같이 소유권을 획득하지만 '대지권미등기' 사항이 있을 경우는 조심해야 하는 사항이 있습니다. 여기서는 '대지권미등기'에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

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■ 대지사용권(대지권)

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대지사용권(대지권)이란, 집합건물의 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말합니다. 대지권이 높을수록 땅에 대한 지분이 높아지며 차후 토지의 가치가 상승할수록 그 이익은 커지게 됩니다. 재개발이나 재건축이 결정되면 대지권의 비율이 높을수록 보상금을 상대적으로 더 많이 받을 수 있습니다.

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대지권 등기는 세대에 관한 집합건물 등기부등본의 표제부에 집합건물의 표시와 함께 대지권이 되는 토지의 지번, 지목, 면적을 함께 표시하도록 하고 있어 해당 집합건물과 그 대지와의 상호관계를 건물등기부등본상 만으로도 쉽게 파악할 수 있습니다. 전유부분에 대한 건물표시와 같이 구분소유자가 가지는 대지사용권의 종류와 지분비율이 같이 표시됩니다.

 

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■ 대지사용권과 전유부분의 일체성

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집합건물 소유 및 권리에 관한 법률 제20조(전유부분과 대지사용권의 일체성)에 의하면, 대지사용권은 건물의 전유 부분과 공유 부분에 종속되므로 분리하여 처분할 수 없다고 되어 있습니다. 즉, 건물과 대지는 일체성이 있어서 분리하여 처분할 수 없고 건물부분만 처분한다고 해도 그 부분을 취득한 사람은 대지에 관한 권리도 동시에 취득하게 됩니다.

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■ 대지권미등기

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대지권미등기란, 대지권이 등기되지 않은 상태의 부동산 상태를 말합니다. 즉, 건물등기는 등재되었지만 그 대지(토지)에 대한 등기가 완료되지 않은 상태를 말합니다. 주로, 대규모 개발 사업(신도시, 재건축/재개발지역, 택지지구 등)이 진행되는 지역의 집합건물에서 나타납니다.

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등기부등본을 보면 다음과 같이 나타납니다. 건물등기부등본 [표제부]의 (전유부분의 건물의 표시)와 [갑구]의 (소유권에 관한 사항) 사이의 붉은색 부분에 (대지권의 표시)란이 있어야 하나 보이지 않습니다. 이런 경우가 '대지권미등기'에 해당됩니다.

 

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매매나 경매에서 대지권미등기 상태의 구분소유권을 취득하는 경우에 일반적으로는 대지사용권에 대해서도 그 권리를 유효한 취득 할 수 있습니다. 그러나, 유효하게 취득이 안되는 대지권미등기의 경우도 있으니 유의하여야 합니다.

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■ 대지권미등기 발생사유 및 유의점

구 분	내 용
대지권미등기 발생사유	사유지상에 건축된 시민아파트(대지를 사용 할 수 있는 권리가 없음) 토지에 관하여 나대지 상태에서 저당권이 설정되고 그 이후에 건물이 건축되었으나 그 저당권이 존속하는 경우 아파트 등 대규모의 집합건물 대지의 '분필, 합필 및 환지 절차의 지연'등으로 인하여 대지권이 이전되지 않은 경우 건설업체에서 내부 사정으로 대지권 등기가 지연되는 경우 각 세대별 지분결정이 협의가 되지 않아 지연되는 경우 원 소유자가 대지권 등기를 하지 않은 경우 등
대지권미등기 유의점	아파트 등 대규모의 집합건물 대지의 '분필, 합필 및 환지 절차의 지연'등으로 인하여 대지권이 이전되지 않은 경우는 대지권등기 이전에 대한 소송 등 법적절차를 통해 대지권 이전이 가능. (최초수분양자가 분양대금을 미납하였다면 그 돈을 대신 변제하고 대지권이전이 가능) ​ 토지에 관하여 나대지 상태에서 저당권이 설정되고 그 이후에 건물이 건축되었으나 그 저당권이 존속하는 경우의 건물소유자는 근저당권의 실행으로 인하여 토지 소유권 획득자의 건물철거청구권에 대항 할 수 없고, 대지사용권도 주장할 수 없어 건물을 잃을 수 있음. ​ 대지권미등기가 아닌 '대지권없음'의 건물은 절대 주의 하여야 함.(토지소유자에게 지료청구를 당할 수 있고 구분소유권 매도청구권을 사용하는 경우 건물을 빼앗길 수도 있음.) ​ 경매로, 대지권미등기 상태인 아파트를 낙찰 받을 경우는 대지권이 감정평가금액에 포함되었는지를 필수적으로 확인하여야 함. 포함되지 않았다면 추후 위 사항과 같은 권리 행사에 문제가 발생할 수 있음.

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대지권미등기 사유가 발생하는 사항은 흔하지는 않고 전부 위험한 것은 아닙니다. 처리에 시간과 비용이 많이 소요 될 수 있고 번거로운 사항이 발생할 수 있는 단점이 있습니다. 때문에 오히려 건물등기부등본 열람 시 더 주의 깊게 살펴보아야 합니다.

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주택의 종류 및 등기사항전부증명서(주택) 보는 법

 

 

https://blog.naver.com/aeunjob/223328547639

 

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왜냐구요 ? 내 거는 내가 지켜야 하니까요.

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따뜻한 봄날이 빨리 오기를 기대합니다 !!

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법과 규정을 지키며 권리를 행사할 수 있는 지식을 가집시다 !!

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