유치권(留置權)이 뭘까요 ?

 

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" 알아야 면장도 합니다. "

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건축중인 건물의 벽이나 토지개발중인 토지의 펜스에 "유치권 행사중" 또는 "유치권 행사"라는 현수막이나 펫말이 걸린 것을 보신 적이 있으실 겁니다. 대략적인 이해는 가지만 정확하게 유치권이 무엇을 의미하는지에 대해서는 당장 나에게 닥치는 일이 아니면 이해하기가 어렵습니다.

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여기서는 바로 이 유치권의 개념과 유치권의 행사 이유와 의미 등에 대해서 알아보도록 햐겠습니다.

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■ 유치권(留置權)

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유치권(留置權) 이란, 타인의 물건 또는 유가증권을 점유하는 자가 그 물건 또는 유가증권에 관하여 생긴 채권을 가지는 경우에, 그 채권을 변제 받을 때까지 그 목적물을 유치 할 수 있는 권리로 채무자의 변제를 간접적으로 강제하고 당사자의 의사와는 상관없이 법률 상 당연히 인정되는 담보물권입니다.

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즉, 다른 사람의 물건(동산)이나 부동산을 원인으로 받을 돈을 전액 받을때까지 물건(부동산은 점유)을 보관하고 있거나, 돈을 못 받게 되면 임의로 처분 할 수 있는 권리라고 쉽게 이해하시면 됩니다.

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■ 유치권의 대상

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건축업자의 신축공사대금 또는 주택의 일부를 개수.보수하고 받지 못한 공사비를 받을 때까지 해당 부동산을 점유하거나, 고장난 시계를 수리하였다가 일정 기간이 지난 후에도 주인이 찾아가지 않으면 수리의 대가로 그 시계를 처분 해 수리비용에 충당 할 수 있는 권리등이 대상입니다.

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■ 유치권의 성립 요건 (모두 충족하여야 함)

• ​채권이 점유하고 있는 당해 목적물(부동산이나 유가증권 등)로 인해 직접 발생한 건
• 유치권 주장자가 목적물을 지속적이고 합법적으로 직접 또는 간접적으로 점유하고 있어야 할 것
• 해당 채권이 변제기에 있어야 할 것
• 당사자간의 유치권 발생을 배제하는 특약이 없어야 할 것

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■ 유치권의 등기부등본 등재 여부

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유치권은 등기부등본에 기록되지 않습니다. 유치권 신청자의 신청에 의해서 결정되며 유치권의 성립여부에 대해서는 적절한 성립요건에 해당되는 사유가 있어가 성립합니다.

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부동산경매에서 부동산 경매에서 유치권이 성립하는 경우 낙찰자는 낙찰대금과 별개로 유치권자의 채권을 인수하여야 합니다. 유치권은 우선변제가 인정되지 않습니다. 유치권은 직접 점유뿐만 아니라 간접 점유하고 있는 경우에도 유치권은 성립합니다. 점유권을 상실할 때에는 유치권은 소멸합니다.

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■ 유치권의 소멸시효

• ​유치권의 소멸시효는 3년으로 유치권자가 3년동안 권리를 행사하지 않으면 소멸됩니다.
• 채무자의 승낙 없이 유치권자가 목적물을 사용, 임대 또는 담보 제공 시에는 유치권의 소멸을 법원에 청구하면 소송 판결을 통해 소멸됩니다.
• 채무자는 상당한 다른 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구할 수 있습니다.
• 유치권자가 불법행위로 점유를 상실한 경우에도 유치권은 소멸합니다. 이 경우 1년 이내에 점유물 반환 청구소송으로 점유를 회복하면 유치권은 처음부터 소멸하지 않은 것으로 인정받습니다.

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■ 유치권의 배당 참여

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유치권은 우산변제권이 없어 배당에 참여할 수 없습니다. 따라서 낙찰자에게 인수되는 권리이고, 채권을 변제받기 위해 목적물을 경매신청 할 수 있으며, 목적물의 임대 또는 대여를 통해 발생하는 수익금을 가질 수 있고, 비용상환청구권을 가집니다.

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■ 유치권의 대응방안

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유치권은 성립요건 4가지가 모두 충족되어야 한다. 경매에서 낙찰자를 궁지에 몰아 넣기 위해서 뜬금없이 유치권을 주장하고 나오는 경우가 허다하다. 이런 허위 유치권을 주장하는 자에게는 ‘유치권부존재확인청구소송’, ‘공무집행방해’, ‘경매방해’, ‘사기미수’, ‘사문서위조 및 동행사죄’, ‘업무방해’ 등의 항목으로 적극 대응하는 것이 우선적으로 필요합니다.

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유치권은 일반 사람이 이해하기 어려운 특수한 상황입니다. 유치권을 신청하는 자도 특정한 사유가 있어서 신청을 하는 경우 있을 겁니다. 하지만, 유치권은 분명한 이해관계와 사실여부를 따져서 인정을 받을 수 있습니다. 따라서 해당 사유와 조건에 대해서 이해를 하시고 적절한 대응을 하시면 곤란한 상황을 이겨낼 수 있을 겁니다.

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왜냐구요 ? 내꺼는 내가 지켜야하니까요.

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따뜻한 봄날이 빨리 오기를 기대합니다 !!

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법과 규정을 지키며 권리를 행사할 수 있는 지식을 가집시다 !!

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