차지권(借地權)이 뭘까요 ?

 

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" 알아야 면장도 합니다. "

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부동산의 권리에 대해 접하다보면 이해하기 어려운 권리와 용어들이 많습니다. 일상생활에서 쉽게 접하기도 어렵고 막상 권리와 관계된 일이 생기게 되면 머리가 아프기도 합니다. 물권이나 채권에 관한 내용들이 법률과도 연관된 경우가 많아서 특히 더 한 것 같습니다. 지역권, 지상권, 전세권, 법정지상권, 차지권 등 다양한 권리들이 있습니다.

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이 중 차지권(借地權)은 이해하기에 더 쉽지 않은 권리입니다. 법정지상권과도 많이 햇갈리고 비슷한 것 같기도 하고 합니다. 차지권에 대해서 좀 더 알아보기로 하겠습니다.

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■ 차지권(借地權)

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차지권(借地權)​ 이란, 건물의 소유를 목적으로 하는 토지 임차권이나 지상권을 말합니다. 이 권리는 무형자산으로 분류되며, 제3자에게 대항할 수 있는 강력한 효과를 가지고 있습니다.

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즉, 타인의 토지위에 토지 임대차 계약을 맺고 임대인의 동의를 얻고 건물을 지어 건물에 대한 소유권(건물 보존등기)을 획득 할 경우 제3자에 대한 대항력이 생기므로 토지가 매매나 경매될 경우 토지 매입자나 경매 낙찰자에 대항하여 토지를 사용할 수 있는 권리입니다.

이때, 토지임차권이 물권과 유사한 효력을 가지게 되는데 채권인 토지임차권이 물권인 지상권과 유사한 권리를 가진다고 하여 '차지권'이라고 합니다.

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■ 차지권(借地權)과 법정 지상권의 구분

구 분	내 용
차지권	저당권 설정 이전에 토지와 건물의 소유자가 다름 차지권은 처음부터 토지소유자와 건물소유자가 다른 사람이었고, 건물을 소유목적으로 토지를 임차하거나 지상권을 설정한 경우에 성립합니다. 차지권은 채권으로 등기가 필요하지 않으며, 최단 존속기간이 없습니다. 임대차기간이 만료되면 갱신청구권과 매수청구권을 행사해야 합니다.
법정지상권	저당권 설정 이전에 토지와 건물의 소유자가 동일 함 지상권은 처음부터 토지소유자와 건물소유자가 동일인이었고, 경매나 매매 등으로 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우에 성립합니다. 지상권은 물권으로 등기가 필요하며, 최단 존속기간이 있습니다. 지상권이 소멸하는 경우에도 갱신청구권과 매수청구권을 행사할 수 있습니다.

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※ 저당권 설정 이전에 토지와 건물의 소유자가 동일하지 않은 경우는 법정지상권이 성립하지 않기 때문에 지상건물을 철거 할 수 있다고 판단하여 경매에 낙찰을 받는 경우에 '차지권'이 성립한다면 어려운 상황에 처할 수 있기 때문에 차지권의 권리분석은 신중하여야 합니다. 법정지상권의 성립여부에 대해서는 아래 블로그를 참조하시기 바랍니다.

 

지상권, 법정지상권이 뭘까요 ?

지상권, 법정지상권이 뭘까요 ?

 

 

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■ 차지권(借地權) 성립 요건 및 효력

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차지권이 성립하려면 다음과 같은 요건을 충족해야 합니다.

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• 토지소유자와 건물 소유목적의 토지임대차계약을 체결해야 합니다. 소유 목적이 아닌 경우 적용되지 않습니다.
• 토지에 건물을 신축하고, 보존등기(건물을 등기)를 해야 합니다.

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차지권이 성립하면 다음과 같은 효력을 가집니다.

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• 제3자(토지매수인, 경락인)에게 임대차의 효력을 주장할 수 있습니다. 즉, 토지소유권이 변경되더라도 임대차관계를 유지할 수 있습니다.
• 임대차기간이 만료된 후에는 토지소유자에게 건물을 상당한 가액으로 매수청구할 수 있습니다. 이 매수청구권은 강행규정으로 계약에서 배제할 수 없습니다.

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■ 차지권(借地權)의 중요성과 주의사항

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차지권은 보이지 않는 지상권이라고도 불리는데요, 토지를 매수하거나 경락받는 경우에는 차지권의 존재 여부를 꼭 확인해야 합니다. 차지권이 있다면, 임대차계약의 내용을 인수해야 하고, 건물을 철거하려면 차지권자의 동의나 매수청구권의 대가를 지불해야 합니다. 차지권은 토지소유자와 건물소유자의 의도적인 조작으로 인해 선의의 제3자에게 피해를 줄 수 있으므로, 토지매수나 경락시에는 신중하게 판단해야 합니다.

단, 차지권은 건물의 경매에는 적용되지 않습니다. 건물의 낙찰자는 토지 임대인의 동의가 없는 한 토지의 임차권을 획득하지 못하고, 토지를 임대인에게 인도하여야 하며 건물은 철거 될 수도 있음을 인지하여 신중하게 판단하여야 합니다.

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오늘은 차지권에 대해서 알아 보았습니다. 흔하게 볼 수 있는 권리는 아니지만 알아두면 도움이 될 수 있을 것입니다. 왜냐구요 ? 내꺼는 내가 지켜야하니까요.

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따뜻한 봄날이 빨리 오기를 기대합니다 !!

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법과 규정을 지키며 권리를 행사할 수 있는 지식을 가집시다 !!

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