점유취득시효(20년)이 뭘까요?

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" 알아야 면장도 합니다. "

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[질문]

서울에서 태어난 삼돌이는 가난과 빚에 시달리다가 30년전 강원도 산골로 귀농하여 들어갔다. 고향도 아닌 강원도라 남의 땅을 소작하였는데 워낙 성실하여 땅 주인이 논 2,000평을 주었다. 삼돌이는 너무 고마운 마음에 이 땅을 등기하지 못하고 25년간 열심히 농사를 지어 이제는 살만한 형편이 되었다. 세월이 흘러 원래 땅 주인이 죽자, 갑자기 서울에 사는 주인의 장남이 나타나 삼돌이에게 땅을 내놓고 한 달 내에 떠나라고 한다. 삼돌이는 어떻게 하면 좋은가 ?

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① 땅을 증여 받았어도 등기하지 않은 이상 아무런 권리가 없다.

② 소유권은 인정되지 않아도 경작권은 있다.

③ 이제라도 증여한 사람의 상속인들에게 등기를 요구할 수 있다.

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[정답] : ③

만 20년간 증여받아 자기 땅으로 알고 사용, 관리해왔으므로 삼돌이는 그 땅의 소유권을 취득하게 된다. 이처럼 ‘만 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유한’ 경우 소유권을 취득할 수 있도록 한 것이 ‘취득 시효’ 제도다.

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'소멸 시효'는 일정 기간 자기 권리를 행사하지 않으면 권리가 소멸하는 제도이고, ‘취득 시효’는 일정 기간 어떤 사실상의 점유 상태가 지속된 경우 권리 취득의 효과를 부여하는 제도라고 할 수 있다.

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또한, 20년 간의 점유로 인정된다고 해서 ‘점유 취득 시효’라고도 한다. 이에 비해서 어떤 부동산에 대해 10년간 소유자로 등기가 되어 있고, 또 점유하고 있으면 무조건 소유권을 취득하는 경우를 ‘등기부 취득 시효’라고 한다. 취득시효가 인정되려면 그 점유의 권원이 있어야 한다.

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20년간의 점유가 소유의 의사하에 평온, 공연하게 계속된 경우 20년 기간의 만료로서 명목상의 소유자에게 등기 청구권을 행사하여 자기 소유로 삼을 수 있다. 따라서 삼돌이는 25년 전 땅 2,000평을 증여한 사람의 후손(상속인)들에게 소유권 이전 등기를 해달라고 청구할 수 있다.

[네이버 지식백과] 점유 취득 시효 - 세월의 힘 (재미있는 법률여행 1 - 민법 재산법, 2014. 11. 14., 한기찬)

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이처럼 '점유취득시효'에 관한 민법 제245조 조문이 있습니다. 상식적으로 보기에 특이한 법률이지요. 여기서는 점유로 인한 부동산소유권의 취득기간에 대한 민법 물권법 조문인 '점유취득시효'에 대해서 알아보기로 하겠습니다.

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■ 점유취득시효

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점유취득시효 란, 일정기간 동안 사실사의 점유 상태가 지속된 경우 권리취득의 효과를 부여하는 제도(20년간의 점유로 인정)로 소유권을 취득하게 되면, 이는 원시취득에 해당하므로 특별한 사정이 없는 한 원 소유자의 소유권에 가하여진 각종 제한에 의하여 영향을 받지 아니하는 완전한 내용의 소유권을 취득하는 효과가 있습니다.

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점유취득시효의 근거는 아래 민법 제245조(점유로 인한 부동산소유권의 취득) 조항에 따릅니다.

민법 제245조(점유취득시효)

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■ 점유취득시효 요건

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점유취득시효를 만족하기 위해서는 몇가지 요건을 충족하여야 합니다. 왜냐하면 무조건 20년간 이상 점유했다고 소유권을 인정해주면 많은 분란이 발생할 수 있기 때문입니다.

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아래의 요건을 모두 충족시켜야만 가능합니다. 중요한 것은 민법 제245조항과 같이 소유의 의사(자주 점유), 평온하고 공연한 점유, 20년이상 입니다.

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요즘과 같이 노인 인구가 많아짐에 따라 시골등에 토지가 있는데 자식들이 도시에 있어 관리가 안되고 친척이나 동네지인들이 20년간 이상 관리하는 토지 등에 소유권 문제 분쟁이 발생하는 경우가 있습니다. 논과 밭을 관리하면서 농사를 짓다가 원소유자의 상속이나 아니면 관리하는 사람이 소유권을 주장하는 경우 서로 난처한 상황이 발생하는 경우 많습니다.

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이러한 경우에 점유취득시효가 완성된다면 소유권을 주장 할 수 있습니다. 아래의 요건을 모두 충족하여야 합니다

 

※ 자주 점유 : 소유의 의사를 가지고 하는 점유

※ 타주 점유 : 소유의 의사가 없는 점유. 즉, 타인이 소유권을 가지고 있다는 것을 전제로 하는 점유

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■ 점유취득시효 대응방법

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점유취득시효는 토지의 1필지 전체 뿐만 아니라 일부에 대해서도 적용 될 수 있습니다. 일부는 다른 사람의 건물이 내 토지의 일부를 20년 이상 점유하여 사용 할 경우 해당 될 수도 있습니다. 여러가지 상황이 있을 수 있지만 각 당사자 측면에서 대응방법을 알아보겠습니다.

원소유자 측면 (내 토지를 침범 당한 경우)	별 다른 관리를 하지 않고 방치하거나, 나도 모르는 사이에 누군가 내 토지를 침범하여 20년간 이상 시간이 지난 경우에 발생할 수 있으며 아래 대응을 고려해 볼 수 있습니다. ​ - 점유이전금지 가처분(우선 진행, 점유자가 점유를 제3자에게 이전하지 못하도록 방지) - 토지인도 소송의 제기
점유자 측면	자신이 20년간 이상 평온하게 관리를 해 왔으나 원소유자의 상속인들이 소유권을 주장하는 경우, 20년간 관리를 해 왔으나 등기를 마무리 하지 않은 경우 등이 해당 될 수 있으며 아래의 대응방법을 고려해 볼 수 있습니다. ​ - 소유권이전금지가처분(점유는 했으나 등기를 마무리하지 않아 소유권 등기가 원소유자에 있는 경우 원소유자가 제3자에게 처분하는 것을 방지) - 원소유자의 동의를 얻어 등기 완료

분쟁이 발생하는 경우 대응하는 것은 일반인에게는 까다로운 일입니다. 필요한 경우, 도움을 받을 수 있는 법률전문가와 함께 준비하는 것이 현명할 수 있습니다.

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오늘은 점유취득시효에 대해서 알아 보았습니다. 복잡하지는 않지만 막상 닥치면 해결하기가 쉽지 않습니다. 미리 충분한 지식을 쌓아두시고 현명하게 대처하시길 바랍니다. 흔하게 볼 수 있는 사항는 아니지만 알아두면 도움이 될 수 있을 것입니다.

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왜냐구요 ? 내꺼는 내가 지켜야하니까요.

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따뜻한 봄날이 빨리 오기를 기대합니다 !!

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법과 규정을 지키며 권리를 행사할 수 있는 지식을 가집시다 !!

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