집합건물, 체납관리비가 있다면 어떻게 해야 할까요 ?

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매매나 경매 낙찰로 공동주택 또는 상가의 소유권을 획득 한 후 가끔씩 전소유자나 임대인이 관리비를 체납하여 관리사무소 등으로부터 난데없이 관리비 체납 통보를 받고 미납된 관리비를 내라는 요청을 받는 경우가 있습니다. 새로 소유권을 확보한 집주인 입장에서는 황당하고 부당한 생각을 할 수 밖에 없습니다. 이로 인해 관리사무소와 얼굴도 익히기 전에 분쟁을 할 수 밖에 없습니다.

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소유자나 임대인이 이사를 하고자 할 경우 관리비가 체납된 경우에 관리사무소는 엘리베이터 사용은 물론 이사짐 센터 차량까지 통제하여 관리비가 정산되기 전까지는 이사를 못하게 하기도 합니다. 이러한 요구에 대해 현명하게 대응하기 위해서는, 관리비를 부담하는 자가 누구인지, 관리비를 부담하여야 한다면 그 범위는 어디까지인지를 대략적으로라도 알고 있어야 대처가 가능합니다. 알고 나면 대단히 상식적인 기초적인 지식입니다.

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여기서는 이런 관리비 연체가 발생할 경우에 발생사유와 어떻게 처리해야 하는지에 대해서 알아보기로 하겠습니다.

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■ 단독주택/단독상가

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단독주택과 단독상가는 소유주 마음대로 관리가 가능합니다. 소유주가 마음대로 인테리어를 하거나 나무를 심거나 해도 아무도 시비를 걸 수 없습니다. 소유주가 마음대로 관리하기 때문에 관리비 체납이라는 것은 발생하기가 어렵습니다.

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■ 공동주택/공동(분할)상가

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공동주택이나 공동(분할)상가는 분할 등기가 되어 있습니다. 건물은 하나이지만 구분소유자로 건물을 여러사람이 나누어 소유하게 됩니다. 때문에 각 소유주들간의 발생하는 분쟁을 막거나 공동관리의 편의를 위해 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률'에 따라 관리하도록 규정되어 있습니다. 집합건물내의 소유주 공간인 전유공간은 구분소유주가 마음대로 실내를 장식하거나 인테리어를 할 수 있습니다. 하지만, 공동 사용 공간인 공용공간에 대해서는 집합건물 관리에 관한 의사결정은 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률' 제14조에 의거 집회결의에 따라 하도록 규정되어 있습니다.

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집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제14조

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일부공용부분의 관리에 관한 사항 중 구분소유자 전원에게 이해관계가 있는 사항과 제29조 제2항의 규약으로써 정한 사항은 구분소유자 전원의 집회결의로써 결정하고, 그 밖의 사항은 그것을 공용하는 구분소유자만의 집회결의로써 결정한다.

 

 

▶ 전유부분과 공용부분의 구분

전유부분(전용공간)	- 구분소유권의 목적인 건물부분 - 구분 소유주가 사용수익권을 위해 전용하여 행사하는 공간 - 주택이나 상가의 내부
공용부분(공용공간)	- 전유부분 이외의 건물 부분 - 지주, 지붕, 외벽, 기초 공작물 등 건물 전체의 안전이나 외관을 유지하기 위하여 필요한 부분 - 주차장, 관리사무소, 담장, 입주자집회소, 경로당, 놀이터, 주민운동시설, 주계단, 기계실, 냉난방시설, 소방시설, - 저수시설, 대피시설, 조경시설, 단지안의 도로 등 공동으로 이용하는 시설

 

또한, 공동주택이나 공동(분할)상가와 같은 집합건물은 공용부분과 전유부분으로 구분하여 관리비를 별도 관리하여 징수하고 있습니다. 관리비 체납이 발생하는 것은 주로 집합건물에서 발생하며 소유자가 변경시 체납된 관리비로 인해 분쟁 또는 이해관계가 발생하고 있습니다.

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▶ 관리비가 체납되는 사유

• 매도인이 관리비를 정산하지 않은 상태에서 매수인이 관리비 미납을 확인하지 않고 잔금을 지급해 버린 경우
• 경매나 공매를 통해서 낙찰 받았는데 전소유주나 임대인이 관리비를 연체한 경우(대부분의 경우에 해당되며, 경매나 공매가 들어간 사실이 확인되면 관리비를 납부하지 않는 사례가 많은 경우 임)

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집합건물은 전유부분과 공용부분의 구분으로 인해 관리비도 전유부분 관리비와 공유부분 관리비로 구분하여 발생합니다. 자, 그러면 집합건물에서 관리비가 체납된 경우에 체납관리비는 누구의 몫이 되어야 할까요 ?

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■ 체납관리비는 누구의 책임일까요 ?

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관리비 체납을 통보받고 관리사무소를 방문하여 어설프게 대응하면 관리사무소에서는 소유주에게 모두 부담해야 한다고 할 수도 있습니다. 체납된 관리비에 대해서는 아래 내용으로 납부에 대한 책임이 명확하게 구분되어 있습니다. 전유부분은 전소유자나 임대인 등 실제 사용했던 사람이 납부를 하여야 합니다.

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하지만, 공용부분은 전소유자나 임대인이 체납을 한 경우에 승계가 되어 현소유자가 미납부분을 납부하여야 합니다.

납부하여야 할 관리비에 대해서도 해당되는 비용은 아래와 같습니다.

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▶ 전유부분과 공용부분 관리비 구분

전유부분 관리비	- 세대 전기료, 세대수도료, 세대하수도료, 세대난방료, 세대급탕료, TV 수신료 등
공용부분 관리비	- 청소비, 오물수거비, 소독비, 승강기유지비, 공용부분 난방비, 공용부분 급탕비, 수선유지비, 일반관리비(인건비, 사무비, 교통통신비, 재세공과금, 피복비, 교육훈련비, 차량유지비, 부대비용 등)

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■ 체납관리비(공용부분)가 연체되어 있다면 연체료도 현소유자가 부담해야 할까요 ?

체납관리비의 내역을 살펴보면, 전소유자나 임대인의 공용부분 체납관리비에 대한 연체료를 확인할 수 있습니다. 공용부분 체납관리비를 현소유자가 연체 한것이 아니므로 체납관리비 연체료까지 부담할 필요는 없습니다.

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■ 미납관리비(공용부분)는 몇년까지 현소유자가 책임져야 할까요 ?

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민법 제163조 '1년 이내의 기간으로 정한 금전의 지급을 목적으로 하는 채권'은 소멸시효를 3년으로 하고 있는데, 1개월 단위로 지급해야 하는 집합건물의 관리비는 여기에 해당되며 소멸시효는 3년으로 하여 현소유자는 3년이 지난 관리비에 대해서는 부담할 책임이 없습니다. 따라서, 체납관리비가 있다면 3년이내의 관리비만 책임지면 됩니다.

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미납고지서 양식

 

 

■ 미납관리비에 대한 대응 방법

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미납관리비에 대해 확인이 되면 관리사무소를 방문하여 빠른 협의를 통해 정리하는게 좋습니다. 왜냐하면, 소유권을 획득하고 미납관리비에 대한 존재를 인지한 후부터는 납부시까지 지연된 공용부분 미납관리비에 대한 연체료가 나에게 부과될 수 있기 때문입니다. 관리사무소의 미납관리비 징수 노력 여부 등 여러사항을 종합하여 적절한 협상을 통해 정리하는게 좋습니다.

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▶ 관리사무소에 대한 대응

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• 관리사무소는 관리비 징수에 대해 집합건물법 제25조제1항에 의거 공용부분, 대지, 부속시설의 공동관리, 관리비 부과.징수 등 관리의 사무를 처리한 권한과 의무를 가집니다.
• 관리사무소는 체납관리비에 대해 전소유자나 임대인에게 체납사실을 알리고 내용증명, 독촉등 징수를 위한 노력을 최대한 기울여야 합니다.
• 관리사무소에서 얼마나 미납관리비에 대해 징수노력을 했는지 관련서류 및 절차에 대해 증빙을 문서로 요청하셔야 합니다. 대부분 관리시무소는 설명으로 마무리하려고 하는 경우가 많습니다.
• 또한, 체납공용부분 관리비에 대해서 관리사무소와 협상을 통해 금액조정 및 분할납부 등을 결정하고, 결정사항에 대해서는 합의서를 작성 날인하여 보관시기를 권장합니다.

미납관리비 합의서

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▶ 전소유자 및 임차인에 대한 대응

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• 전소유자 및 임차인에 대해서는 전용부분 미납관리비에 대해 지급 책임이 있습니다. 따라서 내가 대납한 관리비에 대해서는 구상권 청구 과정을 통해 대납관리비에 대한 청구를 할 수 있습니다.
• 전소유자나 임차인을 상대로 하여 구상권 청구 및 지급명령 신청을 제기하시면 됩니다.
• 대개의 경우는 법적절차를 거치게 되면 미납된 금액을 돌려주거나, 일정금액으로 합의하는 경우가 많이 있습니다.
• 하지만, 전소유자나 임차인이 파산하거나 해서 받아낼 방법이 없다면 압류 또는 강제집행을 통해 회수절차를 진행해야 할 수 도 있습니다.

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우선적으로 필요한 건은 집합건물의 소유권 획득시 미납된 체납관리비의 존재 유무를 확인하여 문제 발생의 소지를 없애고 적절한 정리 방법을 판단하여 결정하시는 것이 좋습니다.

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오늘은 집합건물의 미납관리비의 처리방안과 책임 등에 대해서 알아 보았습니다. 상식적인 내용이지만 모르고 있으면 손해를 볼 수도 있습니다. 미리 충분한 지식을 쌓아두시고 현명하게 대처하시길 바랍니다.

 

왜냐구요 ? 내꺼는 내가 지켜야하니까요.

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