실체는 없으면서 존재하는 부동산 등기부등본에 공시되지 않는 권리(등기부 외 권리)들에 대해 아시나요 ?

 

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부동산 권리분석을 하다보면 초보자들이 가장 난감하게 여기는 것이 바로 등기부등본 외 권리분석입니다. 왜냐하면 등기부외 권리는 실체는 없으면서 존재하기 때문입니다. 등기부상의 권리들은 등기부등본만 제대로 해석할 수 있으면 무리가 아니지만, 등기부등본 외 권리들은 알 수 없는 변수와 상황과의 대처가 필요하기 때문입니다.

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실체가 없는 등기부외 권리들의 권리관계를 완전히 파악해 적절히 활용할 수 있는 실력을 키우는 것이야말로 권리분석의 진수라고 할 수 있습니다. 등기부상의 권리와 등기부외 권리를 항상 같이 고려해야 하는 것이 권리분석의 당연한 작업이고 이는 이론공부와 현장조사와 실전경험이 뒤따라야 권리분석이 실력이 늘어날 수 밖에 없습니다.

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여기서는 등기부 외 권리들에 대해서 알아보기로 하겠습니다.

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■ 등기부상의 권리

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부동산 등기부등본상에는 다양한 권리들이 존재합니다. 권리들은 물권과 채권으로 구분되어 권리순위에 따라 인수 및 말소, 배당 등에 큰 영향을 미치게 됩니다. 등기부등본 상에 주로 존재하는 권리들은 다음을 참조하시기 바랍니다.

 

물권 구분		내 용
점유권		물건을 사실상 지배하는 상태를 점유권이라고 합니다. 점유권을 먼저 다루는 이유는 다른 물권과는 차이가 있습니다. 다른 물권들의 경우 지배 할 수 있는 권리가 부여되지만 점유권은 해당 물건을 내가 점유하지 않고 있다면 해당 권리는 상실됩니다.
소유권		물권의 가장 기본이 되는 권리로 해당 물건을 사용, 수익, 처분 할 수 있는 권리입니다.
용익물권	지상권	우리나라에서는 토지와 해당 토지위의 정착물을 별개의 권리로 봅니다. 지상권은 토지를 지배할 수 있는 권리로서 토지 위의 건물을 소유 할 수 있으며, 해당 토지를 사용하고 지배할 수 있는 권리입니다. 이는 건물, 수목, 공작물 등에 해당 될 수 있습니다.
	지역권	지역권은 주로 맹지에서 발생합니다. 내 토지의 사용과 이익을 위해 다른 사람의 토지를 이용할 수 있는 권리를 말합니다. 맹지를 이용하기 위하여 인접토지 소유주의 승낙을 받아 길을 낸다면 타인의 토지에 사용 승낙을 받아 지역권이 인정 됩니다. 사용 승낙을 해 준 타인의 토지를 '승역지'라 하고, 맹지를 '요역지'라고 합니다. 또한 요역지의 소유권이 사라지면 지역권은 동시에 소멸하며 지역권만 따로 거래나 양도가 불가능합니다.
	전세권	보증금을 지불하고 다른사람의 부동산을 약속한 기간에 따라 사용할 수 있는 권리입니다. 일반적인 전세계약과 차이는 해당 부동산을 사용 및 수익할 수 있는 권리와 함께 전세금 반환청구권을 통해 부동산 등기상의 후순위 권리자보다 우선 변제 받을 수 있는 권리가 있습니다.
담보물권	저당권	대표적인 물적 담보 권리로 부동산을 매입하고자 하는 경우 자금이 모자라 은행에서 대출을 받을시 은행은 근저당권을 설정합니다. 민법에서 저당권은 『저당권자는 채무자 또는 제3자(물상보증인)가 점유를 이전하지 아니하고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대하여 다른 채권자보다 자기 채권의 우선변제를 받을 권리가 있다』라고 명시하고 있습니다. 이는 해당 부동산이 경매로 넘어가는 경우 후순위 권리자들 보다 우선 변제받을 수 있는 권리입니다. ※ 저당권 : 대출금액이 채권최고액인 경우 ※ 근저당권 : 채권최고액이 대출금액의 120-130% 설정된 경우
	질권	물건을 채무의 변제가 있을때까지 유치함으로써 채무의 변제를 간접적으로 강제하는 동시에, 변제가 없는 때에는 그 질물로붙너 우선적으로 변제를 받을 수 있는 권리입니다. 질권을 설정 할 수 있는 것은 채권, 주식, 특허권 등이며 부동산과는 무관하게 볼 수 있습니다.

이 외 가압류, 가처분, 가등기, 경매기입등기, 임차권 등이 등기부상에 존재합니다.

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물권(物權, Real Right)과 채권(債券, Bond)의 차이

 

 

가압류(假押留)와 가처분(假處分)이 뭘까요 ?

 

 

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■ 등기부등본 외 권리

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등기부 외 권리란 부동산 등기부등본상에 등재되어 있지는 않으나 반드시 확인해야 하는 것 들입니다. 주로 법정지상권, 유치권, 대위변제, 공유지분, 분묘기지권, 무잉여 및 주택/상가의 임차권(임대차) 계약​ 등이 해당된다고 하겠습니다.

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이 권리들은 등기부등본에 등재되지 않는 관계로 권리분석시 확인되지 않으면 낭패를 보는 경우가 발생할 수 있습니다. 이러한 권리들을 확인하기 위해서는 현장탐문과 주변조사와 같은 절차로 진행되어야 합니다.

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아래 권리들에 대해 이해하시고 권리분석시 반드시 짚어보고 가시기 바랍니다.

 

권리 구분		내 용
법정지상권		법정지상권은 등기를 요하지 않는 법률규정으로 다음과 같은 세가지 조건이 우선 만족되어야 함. ▶ 저당권 설정 당시 토지와 건물의 소유자가 동일 할 것 ▶ 저당권 설정 당시 건물이 존재 할 것 ▶ 저당권의 실행으로 인해 토지와 건물의 소유자가 달라질 것 ​ ※ 관습법상 법정지상권 : 위 세가지 조건을 만족하고 매매 기타 원인으로 토지와 건물 소유자가 달라지게 된 경우 그 건물을 철거한다는 등의 특약이 없는 한 건물소유자는 관습법에 의해 등기없이도 당연히 취득하는 지상권. 판례가 관습법으로 인정 한 것 임.
유치권		타인의 물건 또는 유가증권을 점유하는 자가 그 물건 또는 유가증권에 관하여 생긴 채권을 가지는 경우에, 그 채권을 변제 받을 때까지 그 목적물을 유치 할 수 있는 권리로 채무자의 변제를 간접적으로 강제하고 당사자의 의사와는 상관없이 법률 상 당연히 인정되는 담보물권
대위변제		경매가 진행되고 있는 당해 부동산에 이해관계가 있는 제3자가 채무자를 대신하여 채무를 변제하는 행위. ​ 즉, 저당권이 설정된 부동산에 소유권.전세권.임차권 등을 취득한 자나 후순위 저당권자 등 이해관계가 있는 제3자가 채무자를 대신하여 빚을 갚고 그 액수만큼 채권자가 가졌던 권리를 갖는 것
공유지분		한 개의 부동산을 2명 이상의 사람이 각자 지분형태로 공동 소유하는 경우 이를 공유라 하며, 그 중 일부 공유자의 지분
분묘기지권		분묘(묘지)가 내 땅이 아닌 다른 사람의 땅 위에 설치해 놓았더라도, 해당 분묘와 그 주변의 일정한 거리(성묘나 제사에 필요한 공간)까지는 사용을 허가하는 관습상의 권리를 말하며, ▶ 토지 소유자의 승낙을 얻어 타인의 토지위에 분묘를 설치 한 경우 ▶ 토지 소유자로부터 승낙을 받지는 못했지만, 분묘를 설치한 후 20년동안 평온, 공연하게 점유하여 시효 취득한 경우 ▶ 본래 자기 소유였던 토지에 분묘를 설치 한 후, 분묘의 처분에 관한 별도의 특약을 하지 않고 타인에게 토지를 처분(매매)한 경우 에 분묘기지권이 성립하며 등기부등본상에는 등재되지 않음.
무잉여		주로 부동산 경매에서 사용하며 낙찰 이후에 배당을 해야 할 때 경매 신청권자가 한 푼도 받아갈 돈이 없을 경우에 해당. ​ 이경우, 법원은 직권으로 경매사건을 취소 처리 함.
임대차 계약		주택 및 상가의 임대차 계약으로 당사자간의 계약관계가 진행, 유지되어 당사자외에는 확인 하기가 어려움. ​ 이 와 별개로 '임차권등기명령제도'에 의해 등기가 완료되면 등기부등본상에 '임차권' 등기가 설정 됨

※ 임차권등기명령제도

• 『주택임대차보호법』은 주택의 인도와 주민등록을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하고 있기 때문에 임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되므로 보증금을 돌려받기 어려워지게 됩니다.

 

• 이러한 문제를 해결하기 위해 임차권등기명령제도는 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도입니다.

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지상권, 법정지상권이 뭘까요 ?

 

유치권(留置權)이 뭘까요 ?

 

 

부동산 경매, 대위변제(代位辨濟)가 뭘까요 ?

 

경매.공매시 '공유자우선매수권'이 뭘까요 ?

 

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오늘은 경매 진행시 '등기부 외 권리'에 대해서 알아 보았습니다. 상식적인 내용이지만 모르고 있으면 손해를 볼 수도 있습니다. 미리 충분한 지식을 쌓아두시고 현명하게 대처하시길 바랍니다.

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왜냐구요 ? 내꺼는 내가 지켜야하니까요.