전세권(傳貰權)과 임차권(賃借權)의 차이에 대해 알고 계시나요 ?

 

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임대인보다는 임차인 입장에서 전세권과 임차권에 대해서는 반드시 알아두어야 할 상식적인 권리라고 생각합니다. 왜냐하면 임대관계에 있어서 보호를 받아야 하는 것은 임차인 입장에서 더 중요하다고 보기 때문입니다. 전세사기나 임대차 분쟁에서보면 주로 피해자는 임차인이 대부분이기 때문에 잘 이해하여 임대차계약 및 권리주장을 해야 하기 때문입니다.

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부동산은 사용, 수익, 처분의 용도가 있습니다. 때문에 부동산을 소유하거나 임대하거나 처분할 수 있습니다. 전세권과 임차권은 부동산의 임대관계에서 생성되는 권리들이라고 할 수 있습니다.

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이번 시간에는 부동산을 임대하는 경우 임대인과 임차인이 알아두어야 할 전세권과 임차권에 대해 알아보겠습니다.

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■ 전세권(傳貰權)

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전세권은 대한민국의 민법상에만 있는 독특한 물권의 한 종류로, 전세권이 성립함과 동시에 일정한 전세금을 전세권자가 전세권 설정자(부동산의 소유자)에게 지급하면 전세권자는 일정기간 동안 해당 부동산을 사용할 권리를 얻고 그 사용대가는 전세권설정자가 전세금의 이자수입으로 충당하는 것입니다. 전세권의 효력은 등기부등본상에 전세권 설정 등기 시점부터 발생합니다.

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전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용.수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위 권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있으며 농경지는 전세권의 목적으로 사용하지 못합니다. 다만 말소기준보다 후순위인 전세권은 순위와 배당여부에 관계없이 말소주의가 적용되므로 미리 등기부등본을 확인하여 피해를 보는 일이 없도록 하여야 합니다.

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계약기간이 만료되면 전세권자는 전세금액을 반환 받는 대신 해당 부동산을 소유자에게 되돌려주는데 전세기간이 만료 되었음에도 소유자가 전세금액을 반환하지 않는 경우에는 그 전세권에 의해 해당 목적물을 강제처분(경매)해 자산의 전세금을 확보할 수도 있습니다.

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■ 임차권(賃借權)

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임차권은 채권의 한 종류로 임대차계약에 의하여 임차인이 목적물을 사용.수익 할 수 있는 권리입니다. 임차권의 성질은 임대인의 사용.수익하게 할 채무에 대응하는 임차인의 사용.수익권이라는 채권에 부수하는 일종의 권리입니다. 임차권은 따로 등기를 하지 않아도 효력이 발생합니다. 임대차계약을 맺고 전입 및 확정일자를 받은 익일 0시부터 효력이 발생합니다.

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임차권도 전세권과 마찬가지로 말소기준보다 후순위 인 경우에는 말소주의가 적용되어 소멸될 수 있으므로 미리 등기부등본을 확인하여 피해를 보는 일이 없도록 하여야 합니다.

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■ 전세권과 임차권의 차이

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전세권과 임차권의 가장 큰 차이점은 전세권은 물권이고 임차권은 채권이라는 것입니다. 전세권은 부동산 등기부등본에 등재를 하는 것이고 임차권은 별도 등기를 하지 않아도 효력이 발생합니다. 그러나 임차권은 임차인을 보호하기 위하여 '임차권등기명령제도'를 통해 등기부등본에 등재를 할 수 있고 우선변제권을 유지하게 하고 새로운 주택으로 이사를 할 수 있는 보호장치를 두고 있습니다.

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전세권과 임차권에 대해 차이를 비교해 보겠습니다.

 

구분	전세권	임차권
기본적인 법적성격	- 물권	- 채권
관련법	- 민법	- 주택임대차보호법 - 상가임대차보호법
등기부등본상 등재여부	- 등기부등본상 등기 - 임대인의 동의를 얻어 전세권 설정 등기 가능	- 기본적으로는 등기부 등기되지 않음 - '임차권등기명령제도'를 통해 등기부등본상에 임차권 등기를 할 수 있음 - 임대인의 동의가 없어도 임차인이 등기 설정 가능
효력발생 시점	- 등기부등본상에 전세권 설정 등기 시점부터 바로 적용 됨(법원)	- 전입 및 확정일자를 받은 익일 0시부터 효력이 발생 함(동사무소)
존속 기간	- 최대 10년 - 건물에 대한 전세권 존속기간을 1년 미만으로 한 경우는 1년으로 인정 - 갱신이 가능하며 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못 함 - 전세권설정자가 존속기간 만료 6개월전부터 1개월전 사이에 갱신 거절의 통지를 하지 않으면, 그 기간이 만료된때에 이전과 동일한 전세권을 설정한 것으로 인정	- 임차권의 효력유지기간은 최대 4년 - 임대차3법에 의해 기본2년+갱신시2년 - 당사자간의 약정이 없는 경우에는 언제든지 계약 해지통고가 가능 함
공시	- 등기부등본상에 공시되므로 제3자가 알 수 있음	- 임대차계약은 제3자가 내용을 알 수 없음 - '임차권등기명령제도'를 통해 등기부등본상에 임차권 등기는 공시되므로 제3자가 알 수 있음
양도	- 제3자에게 자유롭게 양도 가능	- 양도 불가
미반환된 보증금 회수방법	- 임의경매를 신청하는 방법	- 임차보증금 반환 소송 필요 - 임차보증금 반환소송을 통해 강제경매를 신청하는 방법
이사시 점유여부	- 점유 불필요	- 점유를 하고 있어야 함(이사시 임차권은 사라짐) - '임차권등기명령제도'를 통해 등기부등본상에 임차권 등기 설정 후는 이사 가능
말소기준 적용	- 등기부등본상에서 최선순위 일 경우(또는 건물 전체에 설정되었을 경우)에 배당요구 종기일까지 배당요구를 하거나 경매신청을 하였을 경우는 전세권이 말소기준 권리가 됨	- 해당사항 없음
선택기준	- 일반적으로 장기적으로 부동산을 사용 - 투자의 목적	- 일반적으로 단기적으로 부동산을 사용 - 짧은 기간 주거의 목적

※ 임차권등기명령제도

• 『주택임대차보호법』은 주택의 인도와 주민등록을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하고 있기 때문에 임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되므로 보증금을 돌려받기 어려워지게 됩니다.

 

• 이러한 문제를 해결하기 위해 임차권등기명령제도는 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도입니다.

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오늘은 부동산 전세권과 임차권에 대해서 알아 보았습니다. 상식적인 내용이지만 모르고 있으면 손해를 볼 수도 있습니다. 미리 충분한 지식을 쌓아두시고 현명하게 대처하시길 바랍니다. 왜냐구요 ? 내꺼는 내가 지켜야하니까요.

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