경매.공매시 '공유자우선매수권'이 뭘까요 ?

 

 

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경매나 공매절차에서 모든 입찰자는 평등하고 그 절차는 공정해야 하므로 입찰자는 다른 입찰자들의 가격확인을 먼저 하고 입찰을 할 수 없습니다. 경쟁을 통해 입찰에서 높은 가격을 써 낸 사람에게 우선권이 주어지는 것입니다. 최고가 입찰자가 자격에 문제가 없다면 낙찰자가 되는 것이 경매나 공매의 절차 방식인 것입니다.

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그러나, 경매나 공매의 가격입찰에서 예외를 인정하는 것이 있습니다. 그것은 바로 '공유자우선매수권' 입니다. 여기서는 입찰 예외사항을 인정하고 있는 공유자우선매수권에 대해서 알아보기로 하겠습니다.

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공유자우선매수권에 대해 알기 위해서는 먼저 '공유지분'에 대해서 이해를 하여야 합니다.

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■ 부동산의 공유지분

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한 개의 부동산을 2명 이상의 사람이 각자 지분형태로 공동 소유하는 경우 이를 공유라 하며, 그중 일부 공유자의 지분을 '공유지분'이라고 합니다. 부동산 등기부등본을 확인하다보면 공유지분이 있는 등기부를 종종 볼 수 있습니다.

 

경매나 공매 사건을 조사하다보면 이런 물건들은 수시로 볼 수 있습니다. 공유지분 부동산은 전체를 내 소유로 할 수는 없지만, 이런 문제로 인해 낙찰가가 낮은 편입니다. 이런 점을 활용하여 낙찰 받은 후 다른 공유지분권자나 공유물 분할 소송들을 통하여 수익을 올릴 수 있습니다.

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■ 공유자우선매수권

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'공유자우선매수권'은 경매 및 공매절차에서 부동산의 공유지분을 매각대상으로 하는 경우 같은 부동산의 공유자로 하여금 경매대상 부동산의 그 지분을 최고가매수신고가격과 동일한 가격으로 우선 매수할 수 있도록 하는 예외적인 허용 권리라고 할 수 있습니다.

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■ 공유자우선매수권을 허용하는 이유

• ​지분 공유자는 공유물 전체를 사용 및 관리하는데 있어서 나머지 지분권자와 유대관계를 유지할 필요가 있으므로, 경매 및 공매로 인하여 매각이 될 경우 제3자보다 기존의 지분권자에게 우선권을 부여하여 그 공유지분을 매수할 수 있게 하는 것이 공유물 관리에 합리적이라는데에 그 입법에 대한 취지가 있습니다.
• 즉, 최고가로 입찰한 제3자의 권리를 제한하더라도 다른 공유자가 같은 부동산을 낙찰 받는 것이 소유관계를 간단히 정리하여 장래의 법적 분쟁을 미리 예방하고 사회적인 문제를 만들지 않는다는 장점이 있고, 나아가서 공유물 관리가 용이하다고 법적으로 판단하는 것입니다.

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■ 공유자우선매수권 행사 방법 및 기한

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▶공유자우선매수권의 행사 방법

공유자우선매수신고서를 법원에 제출	- 경매법원에 '공유자우선매수신청서'를 경매전에 미리 접수하여 공유자우선매수 신고 - 공유자우선매수신고 신청서와 함께 주민등록등본 또는 초본 제출 - 공유자우선매수권 행사시 입찰보증금을 제공하여야 함.(미제공시 효력이 없음)
경매입찰 현장에서 공유자매수신고 신청	- 경매당일 경매법원에 출석하여 공유지분 대상물건에 대해 최고가우선매수자 결정시 신고 - 공유자우선매수 의사 발표와 같이 주민등록등본 또는 초본 제출 - 공유자우선매수권 행사시 입찰보증금을 제공하여야 함.(미제공시 효력이 없음)

 

※ 공유자우선매수권 행사에 대해 경매법원은 실무적으로 단 1회에 한하여 행사 할 수 있도록 제안하고 있으므로 공유자우선매수신고는 필요한 경우에 한하여 사용하여야 합니다.

 

대법원은 공유자가 우선매수신고를 남발하여 경매참가자들이 입찰을 안하게 함으로써 가격을 떨어뜨린 후 공유자매수신고를 하여 공유자에게 매각을 허가하도록 하는 폐해를 경매방해를 하는 행위로 보고 단 1회로 제한하여 사용하게 하고 있습니다.

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▶공유자우선매수권의 행사 기한

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■ 공유지분을 낙찰 받은 경우 처리 방법

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공유지분에 대해 공유자우선매수권이 신고되지 않고 직접 낙찰을 받은 경우, 보통은 공유지분 자체를 보유하는 것이 아니라 기존의 다른 공유자에게 낙찰받은 지분을 비싸게 매도하는 목적이 큽니다. 투자를 위한 목적으로 경매에 참여하는 경우가 대다수이기 때문입니다. 하지만, 이러한 경우에 원래 공유자들과 원활한 협의가 되지 않을 경우에는 낙찰받은 물건이 애물덩어리가 될 수도 있습니다.

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이러한 경우에 적절한 방법을 통하여 유리한 협상을 이끌어 낼 수 있습니다. 통상의 방법을 설명 드립니다.

공유물분할청구	- 분할방법 : 현물분할, 대금분할 - 공유물분할청구의 소가 제기되어 재판에 의해 공유물을 분할하는 경우에는 현물분할이 원칙. 현물분할은 다시 경매를 통해 처분하여 낙찰된 현금을 지분별로 나누어 갖는 경우가 대부분 임.
내용증명	- 내용증명을 발송하여 지분 취득 사실을 고지하고, 지분권자로서 권리를 행사할 것을 예고한다. 이 단계에서 다른 지분권자들이 불편함을 느끼고 매수할 수도 있다.
부당이익반환청구	- 공유물에 대하여 다른 지분권자가 단독으로 사용하거나 타에 임대한 경우에 부당이익에 대해 소를 제기하여 이익금을 공유하거나, 다른 지분권자들이 불편함을 느끼고 매수할 수도 있다.
건물청구 및 지료청구	- 토지 지분만 낙찰을 받았는데 지상에 건물이 있는 경우에, 건물주가 불편함을 느끼고 매수할 수도 있다.
인도명령	- 낙찰받은 지분에 대하여 빠른 기간 내에 명도를 요하는 경우

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오늘은 경매 진행시 공유자우선매수권에 대해서 알아 보았습니다. 상식적인 내용이지만 모르고 있으면 손해를 볼 수도 있습니다. 미리 충분한 지식을 쌓아두시고 현명하게 대처하시길 바랍니다.

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왜냐구요 ? 내꺼는 내가 지켜야하니까요.