임대차보호법의 핵심요소 4가지가 뭘까요 ? (대항력, 확정일자, 우선변제, 최우선변제)

 

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" 알아야 면장도 합니다. "

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최근 인터넷 기사나 뉴스를 보면 '전세 사기'로 피해를 보는 사례들이 많아서 안타까움을 느끼고 있습니다. 평생 모아온 재산을 한 푼도 돌려 받지 못하거나 대출을 받아 계약한 전세금을 돌려 받지 못하여 어려운 상황들이 발생하였습니다. 부동산에 악영향을 끼치는 이런 전세사기는 언제 없어질 수 있을까요 ? 하지만, 살 집을 마련하기 위해서는 없애기가 쉽지는 않을 것 같습니다.

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정부에서 피해를 줄이기 위해 각종 제도 방안을 내 놓고 있지만 쉽지 않습니다. 없어지기가 안 된다면, 우리에게 무엇이 필요할까요 ? 이런 사기를 당하지 않도록 부동산 지식을 갖추어야 할 것 같습니다. 임대차보호법은 복잡한 내용들이 많지만 몇 가지는 반드시 알아야 할 사항들이 있습니다.

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여기서는 이런 부동산 피해 문제 해결에 도움을 줄 수 있는 임대차보호법의 핵심요소인 '대항력', '확정일자' , '최우선변제', '우선변제'에 대해서 알아보기로 하겠습니다.

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■ 대항력

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대항력 이란, 경매나 매매로 소유자가 바뀌어도 자신의 임차보증금을 전액 회수할 권리입니다. 다시 말해 임차기간 중 소유자가 바뀌어도 임차기간 및 보증금을 전액 회수할때까지 계속해서 자신의 임대차계약을 주장하면 점유를 유지하고 명도 당하지 않을 권리라고 할 수 있습니다. 이는 저당권 등 말소기준권리 보다 선순위로 전입.점유하거나 채권이 있어야 성립합니다.

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대항력 유/무 기준

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https://blog.naver.com/aeunjob/223331644283​

말소기준권리는 무엇일까요 ?

 

 

 

 

대항력은 주택임대차와 상가임대차시 적용될 수 있으며 요건은 표와 같이 조금 차이가 있습니다.

주택임대차 대항력 요건	- 임대차 계약의 체결(유상 임대차 계약) - 주 민등록(전입신고) 마칠 것 - 계약한 집에 실제 입주(점유)를 할 것
상가임대차 대항력 요건	- 임대차 계약의 체결(유상 임대차 계약) - 상가건물을 인도 받을 것 - 사업자등록 신청을 완료 할 것

대항력은 요건을 갖춘 후 그 '익일(다음날) 오전 0시'부터 효력이 발생함을 유의하셔야 합니다. 오늘 요건을 갖추었다고 하더라도 실제 효력은 내일 0시부터 발생합니다. 따라서, 임대차 거래를 할 경우에는 소유자가 잔금일 당일 대출을 실행하지 못하도록 잔금일 익일까지 등기부등본상의 내용을 그대로 유지한다는 특약을 반드시 넣어주는 것이 필요합니다.(전세사기를 막기 위한 방도 목적)

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대항력을 갖춘 임차인이 법원에서 보증금액 전액 배당받지 못한 경우는 미 배당금액은 낙찰자가 인수하므로 미배당 보증금을 회수하기 전까지는 임대차계약을 주장 할 수 있습니다. 단, 말소기준권리인 근저당 설정 이후 증액한 보증금에 대해서는 낙찰자 또는 저당권자에게 주장 할 수 없습니다.

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■ 확정일자

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확정일자 란, 특정 문서(증서)에 관해서 이 문서가 작성된 일자에 증거력을 부여하는 역할을 합니다. 예를 들어, 주택 임대차계약을 2024년 1월 1일에 체결하고 이 문서에 확정일자를 찍었다면 2024년 1월 1일에 이 계약서의 존재를 증빙하는 강력한 증거력을 가지게 됩니다. 확정일자는 주택임대차 및 상가임대차에 동일하게 적용합니다. 이날부터 공시력이 인정되어 물권적 효력이 발생합니다.

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확정일자는 주택인 경우에는 해당 주민센터, 등기소, 공증사무소에서 부여 받을 수 있고, 상가인 경우에는 관할 세무서에서 부여 받을 수 있습니다. 통상적으로 확정일자는 주민등록 전입이나 사업자등록을 신청하거나 갱신하는 날에 날인 받는 것을 우선적으로 권장합니다. 왜냐하면, 임대차 계약서에 날인을 받은 날부터 효력이 발행하기 때문입니다.

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확정일자가 중요한 이유

▶ 확정일자는 우선변제권을 확보할 수 있는 기준

▶ 확정일자를 확보함으로써 전세집이 경매/공매로 넘어가는 경우 임차보증금을 상환 받을 수 있음

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■ 우선변제

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우선변제 란, 어떤 채권자가 채무자의 전재산 또는 특정재산에서 다른 채권자보다 먼저 변제를 받는 것입니다. 즉, 다른 권리자들과 순위 배당에 참여하여 자신의 채권을 확보할 수 있는 권리입니다. 물권적 효력 발생 규정으로 순위배당에 참여하는 것이며, 경매개시결정기입등기보다 먼저 전입.점유.채권(임대차보증계약) 및 확정일자가 있어야 성립합니다. 경매 또는 공매시 매각대금에서 후순위 권리자 및 기타 채권자보다 우선해 보증금을 변제 받을 수 있는 권리가 있습니다.

우선변제 요건

▶ 주택 또는 상가임대차보호법의 대상이 되는 임차인 중 대항력과 확정일자를 모두 갖출 것

▶ 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인이 여러 명인 경우, 전입일자.확정일자 중 늦은 날짜를 기준으로 하여 다른 권리자들의 권리성립일과 비교하여 결정 함

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이는 확정일자를 갖추면 후순위라도 다른 물권자나 기타 등기부상 권리자가 있다고 하더라도 그들보다 우선해서 자신의 임차보증금을 배당 받을 수 있는 권리이므로 확정일자를 반드시 받는게 중요합니다.

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■ 최우선변제

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최우선변제 란, 주택이나 상가임대차보호법에서 일정규모 이하의 임대차 보증금에 대해서는 권리 순위에 상관없이 보증금액의 일부를 최우선적으로 보호하기 위한 것으로 배당순위에서 최우선적으로 배당순위를 적용 합니다. 최우선변제 보호에 따른 소액임차인에게 실시되는 것으로 최우선변제 배당은 임대차계약서상 확정일자 유무에 관계없이 배당에 참여시킵니다. 다만, 최우선변제 배당에 참여하기 위해서는 반드시 『배당요구 종기일』까지 배당요구를 신청하여야 합니다.

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최우선변제보호에 해당하는 권리는 주택임대차보호법상의 소액보증금액, 상가건물임대차보호법상의 소액보증금, 근로기준법상의 최종 3개월분 임금과 퇴직직전 3년치 퇴직금, 국세.지방세 중 당해세 입니다. 여기서 주택임대차보호법과 상가임대차보보호법상의 소액최우선변제금액의 적용기준 시점은 『선순위이며 최초 근저당 설정시점』 임을 기억하시기 바랍니다.

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단, 상가임대차보호법상의 적용을 받기 위해서는 최초 기준등기(근저당, 가압류, 압류, 담보가등기)이 상가임대차보호법 시행 시점인 2002. 11. 1. 이후에 설정되어야 합니다. 상가임대차보호법은 상가건물의 모든 임차인에게 적용하는 것이 아니라 환산보증금이 일정금액 이하인 경우에 적용합니다.(환산보증금 = 보증금 + 월세환산액(월세×100))

소액임차인 최우선변제 요건	- 소액임차인 일 것 - 유효한 계약. 유상계약 일 것 - 경매기입 등기 전까지 대항력 요건을 갖출 것 - 임차 주택이 경매 또는 공매로 처분 될 것 - 배당 요구 또는 우선권 행사가 있을 것 - 확정일자는 소액임차인의 요건이 아니며 대항력을 갖추고 있을 것
소액임차인 최우선변제가 불가능 한 경우	- 임차주택이 임차권 등기명령에 따라 임차권 등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 경우 - 최초 계약시에는 소액임차인에 해당되었지만 계약 갱신과정에서 보증금이 증액되어 소액임차인이 아닌 경우 ​ ※ 위와 같은 경우는 최우선변제 행사가 불가능하니 유의하시기 바랍니다.

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★ 주택임대차 및 상가임대차보호법에 따른 소액임차인 범위 및 최우선변제금액은 아래 표를 참조하시기 바랍니다. 범위 및 변제금액 범위는 정부정책에 따라 변경될 수 있습니다.

 

 

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오늘은 임대차보호법의 필수 요건들에 대해서 알아 보았습니다. [대항력, 확정일자, 최우선변제, 우선변제] 등은 복잡하지는 않지만 막상 닥치면 해결하기가 쉽지 않습니다. 미리 충분한 지식을 쌓아두시고 현명하게 대처하시길 바랍니다. 흔하게 볼 수 있는 사항는 아니지만 알아두면 도움이 될 수 있을 것입니다.

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왜냐구요 ? 내꺼는 내가 지켜야하니까요.

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법과 규정을 지키며 권리를 행사할 수 있는 지식을 가집시다 !!

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