부동산 경매, 대위변제(代位辨濟)가 뭘까요 ?

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" 알아야 면장도 합니다. "

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대위변제는 누군가가 다른 사람의 권리를 행사하거나 관리하는 것을 대신하여 그 권리를 행사하거나 관리하는 것을 말합니다. 주로 재산, 회사, 부동산 등의 관리나 법적인 문제에 사용되며, 대리인이나 대위자가 필요한 상황에서 활용됩니다.

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대위변제의 필요성은 다양한 상황에서 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 미성년자나 법적으로 무능력한 사람이 재산을 관리해야 할 때 대위변제가 필요합니다. 또한, 공인인증서나 법적인 문서를 대리하여 처리해야 하는 경우에도 대위변제가 필요할 수 있습니다.

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대위변제는 권리상 문제를 해결하는 데 도움을 줄 수 있습니다. 예를 들어, 상속 등으로 인해 여러 사람이 재산을 공동으로 관리해야 하는 경우, 대위변제를 통해 각자의 권리를 보호하고 분쟁을 예방할 수 있습니다. 하지만 단점으로는 대위변제를 통해 권리를 대신 행사하는 경우, 대리인의 신뢰성과 능력이 중요합니다. 잘못된 대위변제는 권리 침해나 손해를 야기할 수 있으므로 신중히 선택해야 합니다.

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여기서는 부동산 경매에 있어서 대위변제(代位辨濟)에 대해서 알아보기로 하겠습니다.

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■ 대위변제(代位辨濟)

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대위변제(代位辨濟) 란, 경매가 진행되고 있는 당해 부동산에 이해관계가 있는 제3자가 채무자를 대신하여 채무를 변제하는 행위를 말합니다. 즉, 저당권이 설정된 부동산에 소유권.전세권.임차권 등을 취득한 자나 후순위 저당권자 등 이해관계가 있는 제3자가 채무자를 대신하여 빚을 갚고 그 액수만큼 채권자가 가졌던 권리를 갖는 것입니다.

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대위변제가 실행되면 다음과 같은 3가지 문제가 발생합니다.

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• 등기부상의 말소권리가 인수권리로 바뀌는 것
• 낙찰 후 인수해야 하는 인수금액이 당초보다 늘어날 수 있는 것
• 경매가 도중에 취하되는 것

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경매가 진행되는 과정에 대위변제로 취하되는 경우는 낙찰자에게 큰 문제가 발생하지 않습니다. 취하로 경매가 진행되지 않기 때문입니다.

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그런데, 낙찰이후에 대위변제가 발생하면 심각한 문제 발생할 수 있습니다.

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• 매각허가 결정 후 매각대금납부일 사이에 대위변제가 이루어지면 낙찰자에게 감당하기 어려운 수준의 인수금액이 생길 수 있습니다.
• 말소권리가 인수권리로 변경되어 낙찰자에게 큰 손해를 끼칠 수 있습니다.

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대위변제로 인해 '낙찰 후 인수해야 하는 인수금액이 당초보다 늘어날 수 있는 것', '등기부상의 말소권리가 인수권리로 바뀌는 것'을 파악하기 위해 낙찰자는 매각대금을 납부하기 전에 등기부등본을 발급받아 매각허가 결정일 이후에 권리 변동이 있었는지를 확인해야 합니다. 매각허가 결정일과 매각대금 납부일 사이에 대위변제에 따른 권리변동이 있었다면 권리분석을 다시해야 합니다.

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즉, 매각허가결정일과 매각대금납부일 사이에 저당권, 압류, 가압류 등이 추가로 설정된 경우는 무시해도 되지만, 등기부등본상 제1순위 권리가 말소되었다면 권리분석을 다시 할 필요가 있습니다.

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■ 대위변제가 일어날 수 있는 상황은?

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대위변제가 일어날 수 있는 상황은

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• 말소기준 권리가 되는 선순위 권리의 채권이 비교적 소액 일 경우
• 그 다음 순위로 소유권이전청구권가등기나 처분금지가처분 등의 권리에 관한 등기가 있을 경우
• 대위변제로 인해 임차인이 최우선순위 권리를 가질 경우

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등이 될 수 있다

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대위변제가 법원 경매에서 중요한 권리분석인 이유는 인수하지 않아도 된다고 파악했던 권리나 임차인들의 임차보증금이 대위변제 결과에 따라 권리순위가 변동되어 인수해야 하는 선순위 권리나 선순위 임차인이 될 수 있기 때문입니다.

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■ 대위변제 예시

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채권액이 적은 저당권(말소기준권리) 다음에 가등기나 가처분이 있는 경우

위의 권리분석을 보면 1순위 저당권(말소기준권리) 이하 권리(가처분, 가압류, 임차인, 2순위 저당권 등)들은 잔금을 납부할때까지 물권변동이 없다면 낙찰로 인하여 말소됩니다.

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그런데 만약 말소기준권리인 1순위 저당권이 낙찰자가 잔금을 납부하기 전에 4순위 임차인이 채무금액인 2천만원을 대위변제 하였다면 어

떻게 될까요 ? 다음과 같은 권리변동이 발생할 수 있습니다.

 

맨 처음 1순위 저당권(2천만원)은 채무를 상환했기 때문에 사라지고 2순위 저당권이었던 권리가 1순위 저당권(말소기준권리)이 되면서 가처분, 가압류, 임차인 등이 선순위로 변경되어 인수해야 하는 권리로 바뀌게 됩니다.

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대위변제가 행해지면서 예상치 못한 인수금액의 증가가 발생하는 것입니다.. 우려스러운 상황이 발생합니다.

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채권액이 적은 저당권(말소기준권리) 다음에 임차인이 있는 경우

위 경우에 잔금납부시까지 물권변동이 없이 진행된다면 1순위 저당권이하는 말소되고 임차인들은 명도대상이 됩니다. 그런데, 말소기준권리인 1순위 저당권(1천만원)이 임차인 중 1명이 채무를 대신 상환하여 소멸되어 버리면 어떻게 될까요 ? 그 결과 다음과 같은 권리 변동이 나올 수 있습니다.

맨 처음 1순위 저당권(1천만원)이 임차인의 대위변제로 사라지고 2순위 저당권이 1순위 저당권(말소기준권리)로 변경되면서 임차인 2명이 선순위로 오면서 임차보증금을 인수해야 하는 상황이 발생하게 되는 겁니다. 이런 부분이 대위변제의 무서운 부분이라 할 수 있습니다.

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■ 대위변제를 인지하려면 ?

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일반적으로 선순위 채권액이 작고, 2순위 이하 채권자가 경매신청을 했고, 배당받지 못한 임차인들이 많으면 대위변제 가능성이 높다고 봐야합니다. 이를 예방하기 위해서는 응찰시 상황이 달라질때마다 등기부등본을 발급받아 확인하는 습관을 들여야 합니다.

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낙찰을 받은 후에 만약 권리변동이 생겼음이 확인되면 매각(낙찰)허가 전에 매각(낙찰)불허가신청을 해야 합니다. 매각(낙찰)허가가 난 다음에는 매각(낙찰)허가취소 소송을 제기해 승소해야만 입찰보증금을 몰수 당하지 않습니다. 잔금 납부를 한 후에 말소대상 권리들이 제대로 소멸되고 소유권이 이전되었는지도 등기부등본 발급을 통해 확인해야 할 사항입니다.

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오늘은 대위변제에 대해서 알아 보았습니다. 경매 부동산 권리분석시 신중하게 파악해야 합니다. 권리분석의 우선순위를 변경 시킬 수 있는 중요한 키가 될 수 있는 요소입니다. 권리의 순서 변경에 따라 낙찰자에게 손해를 끼칠 수 있습니다.

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흔하게 볼 수 있는 사항는 아니지만 알아두면 도움이 될 수 있을 것입니다. 왜냐구요 ? 내꺼는 내가 지켜야하니까요.​

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따뜻한 봄날이 빨리 오기를 기대합니다 !!

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법과 규정을 지키며 권리를 행사할 수 있는 지식을 가집시다 !!

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