'토지개발행위허가'에 대해 알아볼까요 ?

 

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우리가 사용하는 토지는 농지, 산지, 공업용지, 상업용지, 주택용지 등 다양하게 구분되어 있습니다. 우리나라는 땅이 좁은 나라이다보니 토지를 활용하는 것에 다양한 규제와 정책이 있습니다. 도시를 만들거나 산업단지를 만들기 위해서는 농지나 산지를 개발하여 공간을 확보하는 것이 필요합니다. 토지개발은 도시의 구성과 인프라의 활용에 매우 중요합니다. 따라서 농경지나 자연환경에 국가에서 일정한 기준에 따라 개발을 하게끔 허용하고 있습니다.

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원형지는 도시개발구역에서 도시개발사업으로 조성되지 아니한 토지를 말합니다. 즉, 우리가 싶게 알고 있는 전, 답, 임야 등의 토지를 말합니다. 이러한 원형지를 적절한 허가 기준에 맞게 개발하여 새로운 주거단지나 상업시설, 공공시설 등이 개발되면 일자리 창출과 경제 활성화를 이끌어낼 수 있습니다. 적절한 허가기준에 맞게 개발하는 행위를 토지개발 행위허가로 말 할 수 있습니다.

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여기에서는 이러한 원형지를 개발하여 토지의 가치를 높일 수 있는 토지개발행위허가에 대해 알아보겠습니다.

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■ 토지개발행위허가

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전, 답, 임야와 같이 개발이 되지 않고 원래 목적대로 사용하는 토지를 원형지라고 합니다. 이런 원형지를 매입하여 매도한다면 토지를 이용한 투자목적시 이익실현은 어려울 수 밖에 없습니다. 원형지를 건물을 지을 수 있는 토지로 만들어 놓은다면 토지는 더 가치가 높아질 수 있습니다.

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토지개발행위허가란, 전.답.임야와 같은 원형지를 원래의 목적대로 이용하지 않고 건물을 짓겠다고 신고하는 것을 말합니다. 토지 위에 건물을 지을 수 있도록 허가기관(시군구 등 지자체)에 신고를 하는 것을 말합니다. 시군구에서는 그 토지에 건물을 지을 경우 사람과 자동차가 다닐 수 있을지(건축법상 도로), 화장실을 만들어 쓸 수 있을지(배수로)를 판단하여 모두 가능하다고 여겨지면 허가를 해 주고 불가능하다고 해 주면 허가를 해 주지 않습니다.

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우리나라는 다음 여섯가지를 개발행위 기준으로 하고 있으며 개발행위의 법적 근거는 '국토의 계획 및 이용에 관한 벌률'에 두고 있습니다.

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• 건축물의 건축
• 공작물의 설치
• 토지의 형질변경
• 토석 채취
• 토지 분할
• 물건의 적취 행위

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좁은 국토의 난개발을 막기 위하여 위 여섯가지의 행위에 대해 행정관청으로부터 '개발행위허허가'로 허가를 받도록 규제하고 있습니다.

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■ 개발행위허가 기준(건축물의 건축)

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건축물을 지을 때 통행할 수 있는 길이 없는 건축물은 효용성이 떨어집니다. 쓸모없는 건축물이 존재하는 것입니다. 따라서 건축물을 지을때는 허가를 득해야 하는 조건이 있습니다. 사람과 차량이 다닐수 있는 도로가 필요합니다. 그리고, 사람이 사용한 오,폐수를 처리 할 수 있는 배수로가 필요합니다. 그래서 토지 개발을 하기 위해서는 이러한 조건을 가진 토지를 찾거나 아니면 인위적으로 도로와 배수로를 비용을 들여 만들어야만 개발행위를 득할 수 있습니다. 개발행위를 위한 기본적인 조건으로

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첫번째 조건은 '건축법상의 도로' 를 갖추고 있어야 하는 토지어야 한다는 것입니다. 도로는 여러 법으로 규정하고 있는데, 여기서 도로라고 하는 것은 건축법상의 도로를 말하는 것으로 자동차와 사람이 다닐 수 있는 폭 4m 이상의 길을 말합니다. 또한, 4m 미만인 경우에도 차량 통행을 위한 도로 설치가 곤란하거나 막다른 도로 등은 정해진 규정에 충족하면 건축법상의 도로로 인정합니다. 오랜기간동안 마을에 집을 짓고 살다보니 만들어진 현황도로도 건축법상의 도로로 인정합니다.

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하지만, 고속도로는 차량만 통행이 가능하므로 건축법상 도로라고 할 수 없습니다.

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두번째 조건은 '배수로'입니다. 도시의 경우는 하수도가 잘 정리되어 있어 오.폐수에 대한 배수처리는 문제가 없습니다. 하지만 시골과 같은 경우에는 배수로가 없으면 건축허가가 나지 않습니다. 건물을 짓고자 하는데 바로 근처에 배수로가 없다면 하수구를 묻어 멀리 있는 배수로까지 연결을 해야만 허가가 가능합니다.

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■ 개발행위허가 절차

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개발행위허가를 득하기 위해서는 여러 절차가 필요합니다. 우선적으로 위의 기준처럼 '건축법상의 도로'와 '배수로'를 기본적으로 갖추어야 합니다. 농지나 임야 등에 건물을 지으려 한다면 먼저 개발행위허가를 득해야 하고, 그 후 토목공사를 거쳐 부지를 조성한 뒤 건물을 어떻게 지을 것인지 건축신고나 건축허가를 통해 신고를 해야 합니다.

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건물을 지을 수 있는 허가를 받게 되면 언제부터 지을 것인지 착공계를 접수하여 신고를 하고 건물을 지을 수 있습니다. 그 다음으로 건물을 지을 수 있게 토목공사를 잘했는지 검사를 받아 토목준공을 득해야 하고, 그런 다음으로 건물이 신고한 대로 잘 지어졌는지 검사를 받는 건축준공을 받아야 합니다.

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이렇게 개발행위허가와 건축허가를 거쳐 개발행위허가 준공과 건축물 준공을 거치면 신축한 건물에 대한 소유권 보존 등기를 하고 건물준공이 난 뒤에는 지목변경을 신청해야 비로소 원형지(전,답,과수원 등)에서 대지/공장용지 등으로 지목이 변경됩니다. 마지막으로 지목변경에 대한 취득세를 납부하면 개발행위허가의 모든 절차가 마무리 됩니다.

[개발행위 허가 절차]

 

 

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오늘은 '토지개발행위허가'에 대해서 알아 보았습니다. 상식적인 내용이지만 모르고 있으면 손해를 볼 수도 있습니다. 미리 충분한 지식을 쌓아두시고 현명하게 대처하시길 바랍니다. 왜냐구요 ? 내꺼는 내가 지켜야하니까요.

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