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부동산(不動産)은 흔히 토지나 건물처럼 움직여서 옮길 수 없는 재산을 말하며 동산의 반대가 되는 말입니다. 민법 제99조제1항, 2항에 따르면 토지 및 그 정착물은 부동산이며 부동산 이외의 물건은 동산이라고 규정하고 있습니다.
부동산의 기본을 이루는 요소는 토지입니다. 왜냐하면 토지위에 그 정착물이 위치하기 때문입니다. 토지를 잘 이해하기 위해서는 어떤 서류들을 검토해야 할까요 ?
토지를 잘 이해하기 위해서는 4가지 서류를 볼 줄 알아야 합니다. "토지이용계획확인원", "토지등기사항전부증명서(등기부등본)", "토지대장", "토지도면(지적도 등본)" 입니다. 이 4가지 서류를 잘 분석하면 토지를 정확히 이해 할 수 있습니다.
여기에서는 토지 정보를 파악하는데 중요한 자료인 4가지 서류들에 대해서 알아보겠습니다.
■ 토지이용계획확인원
첫번째, 토지를 잘 알기 위해서 가장 중요한 서류는 "토지이용계획확인원"입니다.
토지이용계획확인원은 토지의 지목, 면적, 공시지가, 확인도면 및 용도지역과 기타 다른 법에 의한 규제 및 저촉사항들을 보여줍니다. 우선적으로 토지이용계획확인원을 검색 한 후 토지를 매입하거나 사용 용도에 지장이 없는 토지라는게 판단을 하는게 가장 중요한 토지 분석의 첫번째 순서입니다.
토지용이용계획은 국토교통부에서 운영하는 토지이음(https://www.eum.go.kr) 사이트를 통해 확인 할 수 있습니다.
■ 토지등기사항전부증명서(등기부등본)
두번째는 "토지등기사항전부증명서(등기부등본)" 입니다.
토지등기부등본은 토지의 소유 및 권리사항에 대해 상세한 정보를 가지고 있는 공식 문서입니다. 즉, 토지가 살아온 역사(토지 이력)를 가지고 있는 문서라고 할 수 있으며 소유권 관계나 저당권, 지상권, 임야권 등 권리관계가 순서대로 기록되어 있습니다. 이는 토지 거래나 소유권 변동시 영향을 미치는 중요한 정보입니다.
토지등기부등본은 대법원에서 운영하는 인터넷등기(http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp)사이트를 통해 확인 할 수 있습니다.
http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp
www.iros.go.kr
■ 토지대장
세번째는 "토지대장" 입니다.
토지대장은 토지에 대한 소재와 면적, 소유주와 함께 현재의 정보를 보여줍니다. 토지의 분할이나 합병이 있었다면 해당정보를 확인 할 수 있습니다. 무엇보다 중요한 것은 토지의 면적은 토지대장을 기준으로 한다는 것입니다. 토지대장과 등기부등본의 면적이 다를 경우에는 토지대장을 공식적으로 기준으로 합니다.
즉, 토지의 면적은 '토지대장'을 기준으로 하고, 소유권에 관한 사항은 '등기부등본'을 기준으로 한다는 것입니다.
토지대장은 정부에서 운영하는 정부24 (https://www.gov.kr/portal/main/nologin) 사이트에서 확인이 가능합니다.
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■ 토지도면(지적도 등본)
네번째는 "토지도면(지적도 등본)" 입니다.
지적도 등본은 등록된 토지에 관한 사항을 알기 쉽게 도면으로 표시해 놓은 지적공부입니다. 토지의 경계를 밝히기 위한 것이 주 목적이며 토지의 형태와 인접도로를 알 수 있으며 주변 토지나 도로와의 경계를 확인 할 수 있습니다.
지적도 등본은 정부에서 운영하는 정부24 (https://www.gov.kr/portal/main/nologin) 사이트에서 확인이 가능합니다.
토지를 보았을때 제일 먼저 해야 할 일은
- 토지이용계획확인원을 열람하여 토지의 특성을 파악하고,
- 그 다음으로 등기부등본을 확인하여 소유권 및 권리관계를 확인하고,
- 그 후 토지대장을 확인하여 면적을 확인하고,
- 마지막으로 지적도 등본을 확인하여 토지 경계상의 이상이 없는지를 확인하는
순서를 잘 기억하시기 바랍니다.
오늘은 '토지를 분석할때 필요한 서류'들에 대해서 알아 보았습니다.
상식적인 내용이지만 모르고 있으면 손해를 볼 수도 있습니다.
미리 충분한 지식을 쌓아두시고 현명하게 대처하시길 바랍니다. 왜냐구요 ? 내꺼는 내가 지켜야하니까요.
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