주택의 정의, 건폐율/용적율의 개념 이해하기

 

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주택법은 쾌적하고 살기 좋은 주거환경 조성에 필요한 주택의 건설.공급 및 주택시장의 관리등에 관한 사항을 정함으로써 국민의 주거 안정과 주거수준의 향상에 이바지함을 목적으로 제정된 법률입니다. 이 법률 안에는 주택에 대한 정의 등이 명시되어 있습니다. 주택은 우리가 생활하는 주거공간으로 '단독주택'과 '공동주택'으로 구분되어 법률화 되어 있습니다.

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이 '주택에 대한 정의'와 건축물의 규모를 정하는 '건폐율'과 '용적율'애 대해서 알아보겠습니다.

 

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■ 주택

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주택은 주택법 제2조제1항에 정의되어 있으며, '세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다'고 되어 있습니다.

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인류는 태초부터 주택을 짓기 시작하였으며, 인지(人智)가 발달함에 따라 보다 쾌적하고도 견실한 주택을 짓기 위해서 노력을 기울여왔습니다. 그러나 각 지역의 풍토적 환경과 민족성은 주택과 취락을 독자적인 형식으로 경영하게 하였습니다.

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근대 주택은 가족구성의 핵화(核化)와 순수한 가정생활의 장소로서 소형화 ·단순화가 이루어져 가는 경향이 있으며. 여기에 인구 증가와 인간의 집단화 과정이 더욱 적극화되어 도시의 발달을 가져오게 되고, 아파트와 같은 도시집단 주택의 유형이 보편화되고 있습니다.

 

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■ 부속토지는 토지일까요 ? 주택일까요 ?

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부속토지라는 용어는 생소하실 수도 있습니다. 부속토지는 주택 또는 일반 건축물에 딸려서 연결된 토지를 말합니다. 쉽게 얘기하면 주거생활을 할 수 있는 주택과 그 생활범위에 있는 연결된 토지를 말합니다. 즉, 마당, 텃밭, 정원 등의 토지를 말한다고 할 수 있습니다.

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주택의 정의에서와 같이 부속토지는 주택의 일부분으로 규정하고 있으므로 주택으로 보아야 합니다. 단, 주의할 점은 우리나라는 지방세와 소득세법에서 규정을 달리하고 있어 그 구분이 차이가 있습니다.

구     분	내       용
지방세법	주택을 취득시, 취득세와 재산세는 지방세법을 따르므로 부속토지는 주택으로 보고 있습니다. 따라서, 주택과 그 부속토지를 포함하여 취득세와 재산세를 납부합니다. 또한, 별도로 부속토지만 소유.취득하는 경우 주택으로 인정하여 과세합니다.(취득세, 재산세, 종합부동산세) ​ 지방세법 제104조제3호 "주택'이란 『주택법』 제2조제1호에 따른 주택을 말한다.
소득세법	양도세는 소득세법을 따릅니다. ​ 소득세법에 따른 주택의 정의에 의하면 주택이란 허가여부나 공부상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하므로 부속토지는 주택에 포함이 되지 않습니다. 즉, 주택 부속토지만을 소유한 경우 주택용으로 사용하지 않으므로 주택으로 보지 않습니다.

지방세와 소득세에서 부속토지에 대해 주택으로 인정여부가 상이하여 현재 논란이 많이 되고 있으며 실제 세무현장을 가보면 공무원들도 헷갈려하는 사항입니다.

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■ 건폐율과 용적율

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건물을 건축하고자 할 때, 건축 비용 문제를 제외하면 건축을 희망하는 사람들은 보유한 땅에 어느 정도의 규모로 건축물을 건축할 수 있을까가 최대의 관심사일 것입니다. 어느 정도라는 것은 건축물의 면적 규모와 함께 몇 층까지 지을 수 있는지 등의 건축 가능한 층수 규모에 대한 관심일 것입니다. 이러한 최대 건축 가능 규모는 국토계획법에서 규정하고 있는 최대 건폐율과 용적률에 의해서 정해지며, 「건축법」에서는 이들 건폐율과 용적률의 산정 방식 및 기준을 정하고 있습니다.

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건축사의 정확한 설계 이전에 개략적으로 건축 가능 규모를 가늠해 볼 수 있는데, 이를 위해서는 땅에 대한 정보(지역·지구)를 우선 알아야 합니다. 땅에 대한 정보는 '토지이용계획확인원' 열람을 통해 알 수 있는데, 토지이용계획 열람 등을 통해 기본적인 대지 정보가 수집되면, 「건축법」에 따른 면적 산정 규정(「건축법 시행령」 제119조)을 적용하여 건폐율과 용적율 등 최대 건축 가능 규모를 산출 할 수 있습니다.

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건폐율이란, 대지에 건축물의 그림자가 덮고 있는 비율을 말합니다. 즉, 건축물의 바닥면적을 대지면적으로 나눈 비율을 말합니다.

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용적율이란, 대지면적에 대한 연면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계)의 비율을 말합니다. 즉, 지상 위에 위치한 건축물의 각층별 연면적의 합계를 대지면적으로 나눈 비율을 말합니다.

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건폐율과 용적율은 『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』에 근거하여 각 특별시.광역시.특별자치시.특별자치도.시 또는 군의 자치법규(도시계획 조례)에 규정에 따라 적용됩니다. 각 지자체별로 상이할 수 있습니다.

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오늘은 토지 중 주거민의 안전을 위하여 설치하는 접도구역, 완충녹지 등에 대해 알아보았습니다.

토지를 이용하기 위한 기본적인 정보입니다.

지 투자나 이용에 관심이 많으시다면 꼭 숙지하여야 할 내용이니 도움이 되시길 바랍니다.

 

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