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우리나라는 국토에 대한 효율적인 관리를 위하여 모든 토지에 대하여 규제.제한적인 정책을 펼치고 있습니다. 이는 좁은 국토에서 무분별한 토지 난개발을 방지하고 계획적이고 체계적인 이용을 하도록 하기 위함입니다.
이는 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률(약칭 : 국토계획법)'으로 규정으로 하고 있으며 각 토지에 건물을 짓고자 할 경우 용도지역, 용도지구, 용도구역으로 정하여 정해진 용도, 건폐율, 용적율에 따라 이용하도록 하고 있습니다.
여기서는 이 '국토계획법'과 '용도지역, 용도지구, 용도구역'에 대해서 알아보겠습니다.
■ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법)
국토계획법은 국토의 이용 · 개발과 보전을 위한 계획의 수립 및 진행 등에 필요한 사항을 정하여 공공복리를 증진시키고 국민의 삶의 질을 향상시키는 것을 목적으로 하는 법입니다.
법률의 주요한 내용은 광역도시계획, 도시.군기본계획, 도시.군관리계획, 개발행위의 허가, 용도지역, 용도지구 및 용도구역의 행위제한, 도시.군계획시설사업의 시행, 비용, 도시계획위원회, 토지거래의 허가 등이며 국토이용 관리를 규제하고 조장하는 대표적인 법률입니다.
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 | 국가법령정보센터 | 법령 > 본문
www.law.go.kr
토지계획법에 의해, 국가의 모든 토지는 용도지역, 용도지구 및 용도구역 등으로 구분하여 관리하며, 용도지역은 모든 토지를 대상으로 적용하여 도시관리계획으로 결정하며, 용도지구는 지방자치단체의 조례에 의해 용도지역에 따른 행위 제한을 강화하거나 완화함으로써 용도지역의 기능을 보완하는 목적을 가지고 있습니다.
또한, 용도구역은 용도지역 및 용도지구의 제한을 강화하거나 완화함으로써 그 기능을 보완하는 목적을 가지고 있습니다.
■ 용도지역(用途地域)
용도지역은 모든 토지에 대해 적용하며 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적율, 높이 등을 제한함으로써, 토지를 경제적이고 효율적으로 이용하고 공공복리 증진을 도모하기 위해 서로 중복되지 않게 도시관리계획으로 결정하는 지역을 의미합니다.
용도지역을 계획할 때에는 합리적인 공간구조의 형성, 교통계획, 기반시설 배치계획, 주거환경보호 및 경관 등과의 상호 관련성을 고려하여 도시의 규모 또는 시가지의 특성에 따라 적절히 지정합니다.
즉, 용도지역은 합리적, 경제적으로 국토를 이용하기 위해, 국가에서 미리 지정해 둔 토지의 용도를 말하며, 크게 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역의 네 가지로 구분합니다. 각각의 좀 더 세부적으로 구분되며 각 구분된 용도지역별로 건폐율과 용적율이 제한되어 있습니다.
용도지역은 각 토지당 1개의 용도지역이 지정되며 중복해서 지정되지 않습니다.
■ 용도지역의 분류
※ 건폐율 : 전체 대지면적에 대한 바닥건축면적의 비율
※ 용적율 : 대지면적에 대한 건축물 연면적의 비율
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■ 용도지구
용도지구는 용도지역에 따른 토지의 이용 및 건축물의 용도.건폐율.용적율.높이 등에 대한 제한을 강화하거나 완화함으로써, 용도지역의 기능을 증진시키고 경관이나 안전 등을 도모하기 위해 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말합니다.
용도지구는 공공의 안녕질서와 도시기능의 증진을 위하여 필요하다고 인정할 때 지정할 수 있으며 지정목적에 부합하여야 하며 점적인 지정을 지양하고 일정한 면적으로 지정하며, 지구단위계획을 수립하여 지구 지정의 목적에 적합하게 개발 · 관리할 수 있습니다.
용도지구 안에서의 건축물 및 시설의 용도 · 종류 · 규모 등은 법률에서 정하는 용도지구별 규정을 따라야 하며 이러한 사항은 해당 지방자치단체의 조례를 통해 세부적으로 정할 수 있습니다.
용도지구는 각 토지당 여러개의 용도지구가 지정될 수 있습니다.
■ 용도지구의 분류
■ 용도구역
용도구역은 토지의 이용과 건축물의 용도.건폐율.용적율.높이등에 대한 용도지역 및 용도지구의 제한을 강화 또는 완화하여 따로 정함으로써 시가지의 무질서한 확산방지, 계획적이고 단계적인 토지이용 도모, 토지이용의 종합적 조정 · 관리 등을 위하여 도시.군관리계획으로 결정하는 지역을 말합니다.
용도구역의 지정 및 변경에 관한 사항과 용도구역 안에서의 행위제한 사항 등은 각 소관 법에 따라 관리됩니다. 개발제한구역은 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」, 도시자연공원구역은 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」, 수산자원보호구역은 「수산자원관리법」, 시가화조정구역 및 입지규제최소구역은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」을 따릅니다.
용도구역은 용도지역, 용도지구와 더불어 토지이용을 규제 · 관리하는 토지이용계획의 대표적인 법적 실행수단입니다.
용도구역은 각 토지당 여러개의 용도구역이 지정될 수 있습니다.
■ 용도구역의 분류
위에서 언급한 용도지역, 용도지구, 용도구역에 대한 규제내용을 확인하기 위해서는 '토지이용계획확인원'을 통하여 확인이 가능합니다. '토지이용계획확인원'의 세부적인 내용은 아래 링크를 확인하시기 바랍니다.
'토지이용계획 확인원'에 대해 알아볼까요 ?
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※ 국가의 제도.정책 변경에 따라 변경된 내용이 있을 수 있습니다. 변경이나 업데이트 된 내용을 알려주시면 추가 반영하도록 하겠습니다.
오늘은 국토계획법, 용도지역, 용도지구 및 용도구역 등에 대해 알아보았습니다.
토지를 사용하거나 개발하기 위해서는 꼭 알아야 할 정보입니다.
토지 투자나 이용에 관심이 많으시다면 꼭 숙지하여야 할 내용이니 도움이 되시길 바랍니다.
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