토지의 종류 및 등기사항전부증명서(토지) 보는 법

 

 

 

 

" 알아야 면장도 합니다."

 

 

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■ 부동산(不動産) : 흔히 토지나 건물처럼 움직여서 옮길 수 없는 재산을 말하며, 동산(動産)의 반댓말

 

 

[부동산] 농지, 임야, 아파트 외

 

 

부동산의 종류는 많습니다. 대표적으로 토지, 임야, 주택을 들 수가 있습니다. 부동산은 우리 인생에서 중요한 위치를 차지하고 있습니다. 살아야 할 주택, 경작해야 할 토지 등이 꼭 필요하기 때문입니다. 이로 인해 부동산은 거래 및 법원 등기를 통해 소유권을 가지게 되며 개인의 사유재산으로 인정을 받을 수 있습니다.

 

부동산 거래를 할 때 알아봐야 하는 것이 많지만 그중에서도 가장 먼저 해야 할 일이 무엇이 있을까요?

 

대상 부동산이 어떤 부동산이며 등기된 권리가 어떻게 되어 있는지(권리관계)를 아는 것이 중요합니다. 많은 사람들이 부동산의 종류와 권리관계에 대해서 자세히 모르고 있습니다. 더불어 필수로 확인해야 할 것은 바로 등기사항전부증명서(등기부등본)인데요.

 

이에 여기에서는 그 중 토지의 종류와 부동산 정보를 알아보는 방법 및 권리관계를 가지고 있는 등기사항전부증명서(토지)를 보는 방법을 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

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토지는 주된 용도에 따라 '지목'으로 종류를 구분하여 지적공부에 등록한 것을 말하는 것으로 이는 ‘공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률’에서 규정하고 있습니다. 지목의 종류 및 구분에 대한 정의는 동법 제67조 및 시행령 제58조에서 전, 답, 과수원, 목장용지, 임야, 대, 공장용지 등 총 28개로 구분하여 규정하고 있습니다.

 

특정 부동산에 대한 지목을 보려면 등기사항증명서, 토지이용계획확인원 등에서 확인할 수 있습니다. 용도지역이 장래 토지의 쓰임새라고 말한다면, 지목은 토지의 현재 쓰임새입니다. 필지마다 하나씩 설정되며 토지의 성격, 용도 등을 나타내는 것으로 국가가 정하며, 소유권자가 지목변경을 신청하여 바뀔 수도 있습니다.

 

※용도지역(用途地域) : 합리적, 경제적으로 국토를 이용하기 위해, 정부에서 미리 지정해 둔 토지의 용도

 

 

 

■ 토지의 지목 분류

No	지목	부호	설명
1	전	전	물을 상시적으로 이용하지 않고 곡물 · 약초 · 관상수 등의 식물을 주로 재배하는 토지
2	답	답	물을 상시적으로 이용하여 벼 · 연 · 미나리 · 왕골 등의 식물을 주로 재배하는 토지
3	과수원	과	사과 · 배 · 밤 등 과수류를 집단적으로 지배하는 토지와 이에 접속된 저장고 등
4	목장용지	목	축산업 및 낙농업을 하기 위하여 초지를 조성한 토지, 가축을 사육하는 축사 등의 부지
5	임야	임	산림 및 원야를 이루고 있는 수림지 · 죽림지 · 암석지 · 자갈땅 · 모래땅 등
6	광천지	광	지하에서 온수 · 약수 · 석유류 등이 용출되는 용출구와 그 유지에 사용되는 부지
7	염전	염	바닷물을 끌어 들여 소금을 채취하기 위하여 조성된 토지와 이에 접속된 제염장 등
8	대	대	주거 · 사무실 등 영구적 건축물과 이에 접속된 부속시설물, 택지조성공사가 준공된 토지
9	공장용지	장	제조업을 하고 있는 공장시설물의 부지, 관계법령에 의하여 공장부지조성공사가 준공된 토지
10	학교용지	학	학교의 교사와 이에 접속된 체육장 등 부속시설물의 부지
11	주차장	차	주차에 필요한 독립적인 시설을 갖춘 부지와 주차전용 건축물및 이에 접속된 부속시설물의 부지
12	주유소용지	주	석유 등의 판매를 위하여 일정한 설비를 갖춘 시설물의 부지, 저유소 및 원유저장소의 부지 등
13	창고용지	창	물건 등을 보관, 저장하기 위한 보관시설물의 부지와 이에 접속된 부속기설물의 부지
14	도로	도	교통운수를 위하여 보행 또는 차량운행에 이용되는 토지와 휴게소 부지 등
15	철도용지	철	교통운수를 위해 이용되는 토지와 이에 접속된 역사 · 차고 · 발전시설 등 부속시설물의 부지
16	제방	제	조수 · 자연유수 · 모래 · 바람 등을 막기 위해 설치된 방조제 · 방사제 · 방파제 등
17	하천	천	자연의 유수가 있거나 있을 것으로 예상되는 토지
18	구거	구	인공의 수로 · 둑 및 그 부속시설물의 부지와 자연의 유수가 발생되거나 예상되는 소규모 수로부지
19	유지	유	댐 · 저수지 · 소류지 · 연못 등의 토지와 연 · 왕골 등이 자생하는 배수가 잘안되는 토지
20	양어장	양	수산생물의 번식 또는 양식을 위한 인공시설을 갖춘 부지와 이에 속한 부속시설물의 부지
21	수도용지	수	물을 정수하여 공급하기 위한 취수 · 저수 및 배수시설의 부지와 이에 속한 부속시설물의 부지
22	공원	공	일반공중의 보건 · 휴양을 위한 시설을 갖춘 토지로서 공원 또는 녹지로 결정 · 고시된 토지
23	체육용지	체	국민의 건강증진을 위한 체육시설의 토지와 이에 속한 부속시설물의 부지
24	유원지	원	일반 공중의 위락 · 휴양 등에 적합한 시설의 토지와 이에 속한 부속시설물 부지
25	종교용지	종	일반 공중의 종교의식을 위한 교회 · 사찰 등 건축물의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지
26	사적지	사	문화재로 지정된 역사적인 유적 · 고적 · 기념물 등을 보존하기 위하여 구획된 토지
27	묘지	묘	사람의 시체가매장되어 묘지공원으로 결정 · 고시된 토지 및 이에 속한 부속시설물의 부지
28	잡종지	잡	다른 지목에 속하지 않는 토지. 갈대밭, 변전소, 송유시설, 도축장, 쓰레기처리장 등

(출처 : 지목의 종류(공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제67조)

 

 

지목 중 우리와 가장 친숙한 것은 대지(대), 농지(전, 답, 과수원), 임야(임) 라고 할 수 있겠네요.

 

우리의 주거지로 이루어지고 우리나라는 예로부터 농경생활을 해 왔고 우리국토의 거의 70%가 산으로 이루어져 있어서 라고 하겠습니다.

 

분류된 지목에 대해서는 어디에서 쉽게 확인 할 수 있을까요 ? 우리나라는 정보공개를 통해 여러 서비스에서 확인이 가능하도록 지원하고 있습니다. 여기에서는 "대법원 인터넷등기소"와 "토지이음"에서 검색하는 법에 대해 알려드리도록 하겠습니다.

 

 

 

 

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" 지목은 어디서 확인 할 수 있을까요 ? "

 

 

■ 지목 확인 방법

 

첫번째로, 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr) 는 부동산 외에 다양한 법원 등기 정보를 제공하고 있습니다. 반드시 사용자 등록을 하지 않더라도 비회원에게도 간단한 인증과정을 거쳐 등기정보를 제공하고 있습니다.

 

인터넷에서 대법원 인터넷등기소(http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp) 를 검색하면 다음과 같은 화면이 나옵니다.

 

등기열람 /발급 => 부동산 => 열람(단순조회) / 발급(정식문서 발급) 화면에서 조회나 발급이 가능합니다.

부동산 구분(토지) 와 주소(해당 부동산 주소)를 입력하면 부동산에 대한 조회가 가능합니다.

 

열람용 자료는 공식적인 제출 자료는 아니지만 등기된 내용을 확인하고 분석하는데는 전혀 문제가 없으며 열람용으로 출력도 가능합니다.

그러나, 소유권 이전 등기나 근저당권을 설정할 때에는 발급용으로 발급 받아야 공식적인 문서로 인정 받을 수 있습니다.

 

 

 

 

 

두번째로, 토지이음(http://www.eum.go.kr/)은 국가 토지이용계획 및 도시계획에 대한 정보를 전체적으로 알려주는 사이트입니다.

 

토지이음 화면에서 '토지이용계획'을 선택하고 주소검색 입력 후 열람을 선택하면 해당 토지의 이용계획 현황을 확인 할 수 있습니다.

위 화면에서와 같이 지목'을 확인하면 '전'으로 지목 확인을 할 수 있습니다. 토지이용계획 확인 정보를 통해 지목확인 뿐만 아니라 토지의 용도 및 규제 내용 등의 확인이 가능합니다. 이러한 규제 내용을 통해 토지 이용에 있어서 행위제한 등의 규제 내용을 확인 할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

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" 등기권리는 어떻게 봐야 하나요 ? "

 

 

■ 등기사항전부증명서 보는 방법

 

등기사항전부증명서는 우리에게 있어 주민등록초본과 같은 자료입니다. 부동산에 대한 역사와 부동산이 살아 온 내역을 볼 수 있는 이력자료라고 말씀 드릴 수 있습니다.

 

앞서 말씀 드린 것처럼, 부동산 거래에 있어서는 등기사항전부증명서(등기부등본)의 권리분석이 매우 중요합니다. 권리분석을 위해서는 등기사항전부증명서의 구조와 보는 방법을 알아야 이해하기가 용이합니다.

 

등기사항전부증명서(토지)는 기본적으로 3부분으로 ①표제부, ②갑구, ③을구로 구성되어 있습니다.

 

 

①표제부

 

표제부에는 해당 등기의 접수일, 소재 지번, 등기원인 및 기타 사항이 표시되어 있습니다.

표제부의 정보를 통해 해당주소, 면적, 지목 등을 확인 할 수 있으며 등기 변동 사항 등에 확인이 가능합니다.

 

 

② 갑구

 

갑구에는 해당 등기의 소유자에 ​대한 내용이 나오고 있으며 해당 등기의 소유자가 여러 명일 때에는 공유자의 지분이 몇 분의 몇인지를 나타내고 있기에 각 소유주마다의 지분이 표시되어 있습니다.

갑구의 정보를 통해 소유권 변동 사항에 대한 정보를 확인 할 수 있습니다. 즉 소유권 및 소유권을 제한하는 사항까지 기재되어 있습니다.

 

따라서 최초의 소유자부터 현재 소유자까지의 변동사항을 알 수 있으며, 가압류, 압류, 가처분, 가등기, 경매개시결정등기, 환매등기, 예고등기 여부도 파악할 수 있습니다. 물론 이들 권리 등의 변경등기, 말소등기, 회복등기 등도 등기부등본 갑구에 기재되어 있습니다.

 

 

③을구

 

소유권 이외의 권리인 저당권, 근저당권, 대출담보 등의 설정과 이들 권리들의 이전, 변경, 정정, 말소, 가등기, 예고등기, 처분제한의 등기 등이 기재됩니다.

이때엔 이미 완료된 대출이나 근저당의 경우는 빨간색으로 줄이 쳐져 있습니다. 빨간색 줄이 없는 경우에는 현재 존재하는 대출, 근저당이 없는 것을 의미합니다.

 

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부동산에서 중요한 권리분석을 하기 위해서는 등기사항전부증명서를 볼 줄 알아야 합니다. 부동산의 역사를 기록해놓은 중요한 서류인 등기사항전부증명서는 부동산이 과거에 누구의 소유였으며, 어떠한 권리들이 설정되었다가 말소가 되었는지 표기해놓았으며 현재 살아 있는 권리들은 무엇인지 보여줍니다.

 

여기에 설정된 권리들이 많다면 미래에 경매가 진행될 수도 있다는 것을 예측할 수 있습니다.