주택의 종류 및 등기사항전부증명서(주택) 보는 법

 

 

 

 

 

" 알아야 면장도 합니다."

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■ 부동산(不動産) : 흔히 토지나 건물처럼 움직여서 옮길 수 없는 재산을 말하며, 동산(動産)의 반댓말

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[부동산] 농지, 임야, 아파트 외

 

 

 

부동산의 종류는 많습니다. 대표적으로 토지, 임야, 주택을 들 수가 있습니다. 부동산은 우리 인생에서 중요한 위치를 차지하고 있습니다. 살아야 할 주택, 경작해야 할 토지 등이 꼭 필요하기 때문입니다. 이로 인해 부동산은 거래 및 법원 등기를 통해 소유권을 가지게 되며 개인의 사유재산으로 인정을 받을 수 있습니다.

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부동산 거래를 할 때 알아봐야 하는 것이 많지만 그중에서도 가장 먼저 해야 할 일이 무엇이 있을까요?

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대상 부동산이 어떤 부동산이며 등기된 권리가 어떻게 되어 있는지(권리관계)를 아는 것이 중요합니다. 많은 사람들이 부동산의 종류와 권리관계에 대해서 자세히 모르고 있습니다. 더불어 필수로 확인해야 할 것은 바로 등기사항전부증명서(등기부등본)인데요.

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지난 번에 이어 주택의 종류와 부동산 정보를 알아보는 방법 및 권리관계를 가지고 있는 등기사항전부증명서(주택)를 보는 방법을 알아보도록 하겠습니다.

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주택이라 함은 세대와 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며 단독과 공동 2가지로 구분합니다.

 

※ 부속토지 : 권리와 소유형태에도 불구하고 사회통념상 주거생활 공간으로서 주택과 경제적 일체를 이루는 울타리내의 토지

 

주택은 '단독주택'과 '공동주택'으로 구분합니다. 그 구분은 주거용으로 사용하는 층수와 바닥면적으로 다음과 같이 구분합니다.

 

 

 

■ 주택의 분류

 

구분	분류	층수	바닥면적	비고
공동주택	아파트	5개층이상	-
	연립	4개층이하	660m2(평방미터) 초과
	다세대	4개층이하	660m2(평방미터) 이하	- 각 세대가 개별 등기(세대별 등기-다주택) 19가구 이하 주택
	기숙사	-	-	학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 사용되는 것으로서 공동취사 등을 할 수 있는 구조이되, 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것
단독주택	다가구	3개층이하	660m2(평방미터) 이하	- 건물 전체가 1개 세대(1주택) 19가구 이하 주택
	다중	3층이하	660m2(평방미터) 이하
	단독	-	-

 

 

 

 

 

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" 주택 등기부등본은 어디서 확인 할 수 있을까요 ? "

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■ 등기부등본 확인 방법

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대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr) 는 부동산 외에 다양한 법원 등기 정보를 제공하고 있습니다. 반드시 사용자 등록을 하지 않더라도 비회원에게도 간단한 인증과정을 거쳐 등기정보를 제공하고 있습니다.

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인터넷에서 대법원 인터넷등기소(http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp)를 검색하면 다음과 같은 화면이 나옵니다.

 

 

 

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등기열람 /발급 => 부동산 => 열람(단순조회) / 발급(정식문서 발급) 화면에서 조회나 발급이 가능합니다. 부동산 구분(건물,집합건물) 와 주소(해당 부동산 주소)를 입력하면 부동산에 대한 조회가 가능합니다.

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열람용 자료는 공식적인 제출 자료는 아니지만 등기된 내용을 확인하고 분석하는데는 전혀 문제가 없으며 열람용으로 출력도 가능합니다. 그러나, 소유권 이전 등기나 근저당권을 설정할 때에는 발급용으로 발급 받아야 공식적인 문서로 인정 받을 수 있습니다.

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" 등기권리는 어떻게 봐야 하나요 ? "

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■ 등기사항전부증명서(주택) 보는 방법

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등기사항전부증명서는 우리에게 있어 주민등록초본과 같은 자료입니다. 부동산에 대한 역사와 부동산이 살아 온 내역을 볼 수 있는 이력자료라고 말씀 드릴 수 있습니다.

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앞서 말씀 드린 것처럼, 부동산 거래에 있어서는 등기사항전부증명서(등기부등본)의 권리분석이 매우 중요합니다. 권리분석을 위해서는 등기사항전부증명서의 구조와 보는 방법을 알아야 이해하기가 용이합니다.

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등기사항전부증명서(주택)는 기본적으로 3부분으로 ①표제부, ②갑구, ③을구로 구성되어 있습니다.

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①표제부

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표제부에는 해당 등기의 접수일, 소재 지번, 등기원인 및 기타 사항이 표시되어 있습니다.

 

단, 공동주택인 아파트와 단독주택의 표제부는 표시 방법에 있어서 약간의 차이가 있습니다. 아파트는 표제부체 전체 건물내역과 대지권 등이 표시되어 있습니다.

표제

 

공동주택 표

 

 

 

 

 

 

② 갑구

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갑구에는 해당 등기의 소유자에 ​대한 내용이 나오고 있으며 해당 등기의 소유자가 여러 명일 때에는 공유자의 지분이 몇 분의 몇인지를 나타내고 있기에 각 소유주마다의 지분이 표시되어 있습니다.

 

 

갑구의 정보를 통해 소유권 변동 사항에 대한 정보를 확인 할 수 있습니다. 즉 소유권 및 소유권을 제한하는 사항까지 기재되어 있습니다.

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따라서 최초의 소유자부터 현재 소유자까지의 변동사항을 알 수 있으며, 가압류, 압류, 가처분, 가등기, 경매개시결정등기, 환매등기, 예고등기 여부도 파악할 수 있습니다. 물론 이들 권리 등의 변경등기, 말소등기, 회복등기 등도 등기부등본 갑구에 기재되어 있습니다.

 

 

 

 

 

③을구

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소유권 이외의 권리인 저당권, 근저당권, 대출담보 등의 설정과 이들 권리들의 이전, 변경, 정정, 말소, 가등기, 예고등기, 처분제한의 등기 등이 기재됩니다.

 

 

 이때엔 이미 완료된 대출이나 근저당의 경우는 빨간색으로 줄이 쳐져 있습니다. 빨간색 줄이 없는 경우에는 현재 존재하는 대출, 근저당이 없는 것을 의미합니다.

부동산에서 중요한 권리분석을 하기 위해서는 등기사항전부증명서를 볼 줄 알아야 합니다. 부동산의 역사를 기록해놓은 중요한 서류인 등기사항전부증명서는 부동산이 과거에 누구의 소유였으며, 어떠한 권리들이 설정되었다가 말소가 되었는지 표기해놓았으며 현재 살아 있는 권리들은 무엇인지 보여줍니다.
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여기에 설정된 권리들이 많다면 미래에 경매가 진행될 수도 있다는 것을 예측할 수 있습니다.

 

 

 

​등기부등본을 보고 분석하는 방법은 그렇게 어렵지 않습니다. 자신의 재산을 지키기 위하여 노력하는 사람이 되시기 바랍니다.