경매와 공매의 차이점은 ?

 

 

 

 

 

 

제대로 알고 넘어갑시다

 

 

 

 

 

 

 

 

 

최근 몇년 사이에 갑자기 부동산 열풍이 불어오고 부동산에 대한 관심들이 높아지면서 경매와 공매에 입찰하는 사람들이 많아지고 있습니다. 직장인의 월급만으로는 자산증식과 부의 축적이 어렵다는 것이 사회적으로 팽배해 지면서 부동산이 이를 해결해 줄 수 있는 수단으로 인식되면서 더욱 더 경.공매에 참여하는 사람이 늘고 있습니다.

 

예전에는 경.공매는 일부 전문가만이 할 수 있는 것으로만 생각했지만 유튜브, 블로그 및 SNS를 통해 자연스럽게 홍보되면서 일반화 되어지고 있습니다.

 

하지만, 경매와 공매는 비슷하게 보이지만 조금씩 차이가 있습니다.

 

아직도 경매와 공매에 대해서 제대로 이해하는 사람은 많지 않습니다. 서로 비슷한 점이 많기 때문입니다. 즉,

 

 

 

▶ 법원에 의한 '민사집행법'에 의해 집행되는 경매 와 조세채권에 의한 '국세징수법'에 의해 채권회수를 집행하는 공매가 강제적으로 채권을 회수하는 절차라는 점

 

▶ 불특정 다수를 상대로 공개 경쟁입찰을 한다는 점

 

▶ 낙찰 후 점유자와 협의를 해야 한다는 점

 

▶ 매각 대상 부동산에 대한 권리분석이 유사하다는 점

 

▶ 입찰 매각 후 배당절차를 통해 매각대금이 배분된다는 점 등 처리 절차상 비슷한 절차를 거쳐 진행되기 때문이라고 할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

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기본적인 개념 차이를 알아볼까요 ?

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경매와 공매의 개념적인 차이점

 

 

 

 

 

경매는 당사자간 합의에 의한 절차(공유물 분할 등), 저당권 등에 의한 절차(임의경매) 및 채권자의 요청에 의해 법원의 판결(강제경매) 등을 통해 법원에서 집행하는 것이고,

 

공매는 세금체납, 국유재산 매각, 수탁재산 매각 등의 절차를 통해 공공기관이 한국자산관리공사(캠코)에 의뢰하여 캠코에서 진행합니다.

 

경매는 집행법원에 직접 방문하여 입찰을 진행하며, 공매는 인터넷을 통해 입찰을 진행합니다.

 

 

 

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아는 것과 모르는 것은 때로는

우리 인생을 바꿀 수도 있습니다.

좀 더 세부적으로 알아볼까요 ?

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◆ 경매와 공매의 차이점

[출처 : 송사무장의 부동산 공매의 기술]

구분	경매(법원)	공매(압류재산 기준)
집행 근거(법률)	민사집행법	국세징수법
개시 기입등기	경매가 개시되면 등기부등본에 경매기입등기가 표시됨(등기부상에서 경매진행 여부 확인 가능)	공매진행시 '공매공고등기'가(2012.1.1. 개정) 등기부등본이나 차량등록원부에 기입되어 해당 물건의 공매진행 여부 확인 가능
인터넷 사이트	대법원법원경매정보 (www.courtauction.go.kr)	캠코 온비드 (www.onbid.co.kr)
매각가격 저감율	일반적으로 최저가격의 20-30%씩 저감 (지역별로 상이)(한달 간격으로 매각기일 결정)	1차 공매 예정가격의 50% 한도로 매회마다 10%씩 저감(1주일 간격으로 매각기일 결정)
입찰보증금	최저 매각가격의10% (전 낙찰자의 대금 미납시 최저가의 20-30%)	입찰가격의 10% (전 낙찰자가 대금미납시에도 동일하게 10%)
입찰 방법	해당 법원에서 현장 입찰	온비드에서 전자입찰로만 가능 (현장 입찰 진행 안함)
배당(배분)요구 종기일	첫 매각기일 이전 배당요구종기일까지 배당 요구해야 함	최초 입찰기일 전 배분요구 종기일까지 배분요구 해야 함(2012.1.1. 개정)
대금 미납한 전 입찰자의 참여 제한	전 낙찰자의 재입찰 불가	재입찰 가능(매수 제한 규정 없음)
저당권부 채권의 상계여부	상계 가능(저당권자, 임차인)	상계 불허
명도시 법적 절차	인도명령 신청	명도소송(인도명령 신청 절차 없음)
명도 책임	매수자	매수자(그외 물건 부대조건 확인)
임대차 및 인수권리 내용	집행관이 직접 현장에 가서 작성한 현황조사 보고서 및 경매계의 매각물건 명세서를 보고 판단 경매/공매 동시 진행 물건의 경우, 경매 및 공매의 자료를 동시에 비교 가능	공매 재산의 현황조사를 기초로 한 '공매재산명세서'를 온비드에 입찰전에 게시하여 재산의 수량, 품질, 점유자 현황, 인수권리등을 파악 가능(2012.1.1. 개정) 경매/공매 동시 진행 물건의 경우, 경매 및 공매의 자료를 동시에 비교 가능
농지취득자격증명 제출 시기	낙찰 받은 후 매각결정이 되는 1주일 내에 제출 (미제출시, 보증금 몰수 및 매각불허가 결정됨)	낙찰 후 대금 납부기한까지 30일이 주어지는데 잔금납부시 소유권이전등기전까지 제출 (미 제출시, 매각결정 취소는 안되나 소유권이전은 불가능 함)
공유자 우선 매수권리	가능 (1회 한)	가능 (2006.10.27.부터 가능) (국세징수법 제78조 제2항)
대금미납시 입찰보증금 처리	배당 금액에 포함	배당금액에 포함 (2010.1.1.부터 포함, 국세징수법 제78조 제2항)
낙찰자 명도확인서	배당 받아야 하는 임차인은 제출하여야 함	배당 받아야 하는 임차인은 제출하여야 함
매각결정기일	매각 후 1주일 이내	개찰 후 3일 이내 매각결정기일 지정 (매각결정전까지 공유자의 우선매수 신청 가능하고, 매수인의 동의없이 체납세금 및 체납처분비 납부 가능)
배분이의 절차	배당이의의 소	행정처분에 대한 불복
현황조사	집행관	세무공무원
매각물건정보	매각물건명세서, 집행관현황조사서, 감정평가서	공매현황조사서 (현황조사 및 감정평가서 포함)
잔금납부 경과 후 대금납부 여부	재경매일 3일 이전에 가능(이자 20%)	잔금납부일이 정해지면 추가로 10일이 더 주어지고 그 기간이 경과하면 납부 불가 (매각대금이 3천만원 미만인 경우 매각결정일로부터 7일 이내 납부)
기록열람 (이해관계인)	경매사건기록부 열람 가능	배분관련 서류의 열람, 등사 가능
잔금납부 후 등기	경매등기촉탁(법원)	공매등기촉탁(캠코)

 

 

 

 

실제로 경매와 공매를 진행해 본 결과, 임장(현장검증)은 둘 다 반드시 진행을 해야 하고 가장 중요한 부분이라고 봅니다.

 

대상 물건에 대한 정보는 공매보다는 경매가 많은 정보를 제공합니다. 공매도 점점 좋아지는 듯 합니다.