말소기준권리는 무엇일까요 ?

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알아서 나쁜 것은 없습니다. 특히 부동산 권리분석은 .......

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부동산 등기부등본(등기사항전부증명서)를 볼때 '말소기준권리'라는 용어을 많이 듣습니다.

이번에는 이 용어에 대해 이해를 해 보고 갈까요 ?

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말소기준권리는 법적으로 정의된 용어는 아니지만 주로 공매.경매에서 사용되는 용어입니다. 통상적으로 경.공매 절차에서 매각으로 인해 소멸되거나 낙찰자에게 인수되는 권리를 판단하는 기준이 되는 권리입니다.

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말소기준 권리보다 앞선 날짜의 권리는 낙찰에게 '인수'되어 낙찰자가 부담해야 되고, 말소기준권리를 포함하여 이후 권리는 매각 후에 '소멸'되어 낙찰자가 부담하지 않아도 됩니다.

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왜 말소기준권리라는 것이 생겨난 것일까요 ?

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이는 경.공매는 금전을 목적으로 진행되기 때문입니다. 즉, 채권자(경매신청자)가 채무자(경매대상자)에게 받아야할 금전이 있기 때문에 경매를 신청하는 것입니다.

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그런데, 등기부등본상 권리들이 복잡하여 경매에 입찰하고자 하는 사람들이 부담을 갖는다면 경매 진행이 안되기 때문에 가장 빠른(최선 순위) 금전 채권에 대한 권리를 기준('말소기준권리'라 함)으로 삼아 이후 권리들에 대해 말소 시켜 줌으로써 입찰참여자들의 부담을 덜어주고 경매를 원활히 진행하기 위하여 정한 것이라고 할 수 있습니다.

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말소기준권리(인수,소멸)

 

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말소기준권리를 구분해서 어떻게 사용할까요 ?

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● 말소기준권리는 경.공매시 등기부등본 상에서 각 권리들의 소멸과 인수의 기준이 됩니다. 쉽게 말하면, 말소기준권리 이후 권리들은 모두 소멸 되는 것입니다.

● 말소기준권리는 임차인이 있을 경우, 상가 및 주택 임차인의 보증금 인수 여부를 결정합니다. 쉽게 말하면, 말소기준권리 보다 빠른 임차인의 임대보증금은 인수하여야 합니다.

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말소기준권리는 어떤 권리들이 해당할까요 ?

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앞서 말씀드린 것처럼 금전 채권과 관계된 권리들을 찾으면 됩니다. 즉, 채권자들이 등기부등본에 돈을 되돌려 받기 위해서 설정한 권리들로서

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● 근저당권과 저당권 (금전채권의 담보)

● 압류와 가압류 (금전채권의 보전)

● 담보가등기 (금전채권의 담보)

● 경매개시결정기입등기 (금전채권의 회수)

● 전세권(전세권자가 경매신청 또는 배당요구를 한 경우, 부동산 전체 설정, 최우선 선순위 등기시)

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이 말소기준권리에 해당 됩니다. 위 권리들이 가장 빠른 순위(최우선순위)에 있을 경우 말소기준권리가 됩니다.

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◆ 근저당권과 저당권

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● 저당권 : 채무자 또는 제삼자가 점유를 이전하지 아니하고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대하여 채권자가 다른 채권자보다 자기채권의 우선 변제를 받을 권리. 즉, 빌려준 돈만큼 설정합니다.

● 근저당권 : 저당권의 일종으로 채무자와의 계속적 거래계약 등에 의해 발생하는 불특정 채권을 일정한 한도에서 담보하는 저당권. 즉, 채권최고액은 원금의 일정범위에서 설정합니다. (일반적으로 원금의 120~130%)

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주로 금융권에서 부동산에 대해 대출 진행시 설정하며 금융권은 부동산을 담보로 잡고 이자가 연체(2개월이상)되거나 상환이 되지 않을시 경매로 진행합니다.

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◆ 압류와 가압류

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● 압류 : 주로 국가에서 세금체납등에서 실행하며 부동산에 대한 처분을 금지하는 효력을 가지고 있어 물건을 현금화시켜 배당 받을 수 있는 권리.

● 가압류 : 처분을 금지하는 효력을 가지고 있지만, 현금화시킬 수 있는 권리가 없음. 현금화 하기 위해서는 법원에 가압류에 대한 소송을 진행하여 법원 판결을 받아 경매를 통해 배당을 받을 수 있음.

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압류와 가압류는 금전을 빌린 채무자에 대한 재산에 대한 처분 금지 효력을 부여한 것으로 누가 실행하는지와 즉시 현금화 할 수 있는 효력이 있는지로 구분합니다.

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◆ 담보가등기

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담보가등기는 채권자가 빌려준 금전을 받기 위하여 채무자에 부동산에 근저당을 설정하는 것과 마찬가지로 가등기를 설정하는데 여기서 '가등기'란 '본등기'에 대한 순위를 보전 받기 위하여 임시로 하는 등기를 말합니다. 왜냐하면, 본 등기(진짜 등기)를 할 여건이 갖춰지지 못한 경우에 임시라도 보전을 해 놓아야 미래에 권리주장을 할 수 있기 때문에 가등기로 진행합니다.

마찬가지로, 담보가등기도 금전을 받기 위한 권리입니다.

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◆ 경매개시결정기입등기

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경매개시결정기입등기는 단순한 등기부상의 등기이지만, 채권자에 의해서 해당 부동산이 경매가 신청되어 있다고 공시하는 것입니다. 주로 경매를 하는 목적은 금전에 대한 회수 목적 뿐만 아니라 경매개시결정기입등기는 처분을 금지하는 효력에 있습니다. 그래서, 경매개시결정기등기가 설정되면 이후 다른 권리들은 우선 순위에 들어갈 수가 없습니다. 따라서, 경매개시결정기입등기도 말소기준권리에 해당됩니다.

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◆ 전세권

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전세권은 우선 세 가지 조건을 모두 충족하여야 합니다.

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● 최우선 순위로 등기되어야 한다.

● 대상 부동산 전체(건물과 토지 모두)에 대해 설정되어야 한다.

● 전세권자가 경매신청 또는 배당신청을 하여야 한다.

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또한, 위 세 가지를 모두 충족시키는 전세권은 배당을 모두 받든지 아니면 못 받든지 상관없이 매각으로 인해 소멸됨을 유의하여야 합니다. 위 세 가지 조건을 하나라도 만족시키지 못하면 말소기준권리가 될 수 없습니다.

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말소기준권리 종류

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말소기준권리 예시(압류)

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말소되지 않는 권리가 있을까요 ?

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말소기준권리를 분석하면서 주의할 점이 있습니다.

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최선순위 전세권이 배당요구를 하지 않은 상태에서 후순위 저당권이 말소기준권리가 될 경우 선순위 전세권은 인수하여야 합니다. 그리고 선순위에 있는 가등기, 가처분, 대항력 있는 임차인, 유치권 등은 인수를 해야 하니 이러한 등기부등본을 분석할 때는 신중하여야 합니다.

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쉽게 생각하고 낙찰을 받아 소유권을 가졌다고 할지라도 위의 선순위에 있는 권리들로 인해 소유권을 잃을 수 있는 상황이 발생 할 수 있습니다.

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