당해세(當該稅)가 뭘까요 ?

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알아서 나쁜 것은 없습니다. 특히 부동산에 대해서는 .......

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오늘은 당해세(當該稅)에 대해 알아보겠습니다.

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부동산을 재테크로 활용하여 부를 축적하고 경제적인 자유를 얻기 위한 일을 하는 분들이 점점 늘어나고 있습니다. 가장 많이 활용되는 분야가 경매/공매라고 할 수 있을 것 같은데요. 과거에는 나이가 좀 드신 분들이 참여도가 높았었는데 최근에는 젊은 사람들의 비중이 점점 높아지는 것 같습니다.

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내집 마련하는 것이 거의 인생의 목표가 될 정도로 집 값이 부담스러워지는 시대가 되었습니다. 이를 해결하는 위해 경매나 공매를 통해 내집 마련의 계획을 세우는 젊은 사람들이 늘어나는 것도 새로운 트렌드 인것 같습니다.

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경매나 공매를 통해 낙찰을 받는 것도 중요하지만 낙찰된 물건의 배당순서를 이해하는 것도 매우 중요합니다.

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왜냐하면, 배당시 먼저 배당되는 항목(소액임대차보증금, 임금채권, 당해세 등)으로 인해 뜻하지 않은 추가 비용이 발생할 수 있기 때문입니다.

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특히, 당해세는 경매 절차에서 우선 변제권을 가지고 있으므로 경매를 통해 부동산을 취득하는 경우 당해세가 미납되어 있는 경우를 확인하고, 미납된 경우는 우선 변제하여야 합니다.

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당해세를 이해하기 위해서는 먼저 경매 및 공매의 배당순서를 이해하여야 합니다.

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경매 및 공매의 배당순서

순서	변제내용	비용/채권	내용
0	비용	집행비용	경매 진행시 집행 비용(경매 신청자에게 지급 됨) 취득세, 등록면허세, 인지/등기수수료, 송달비,감정비,현황조사료,경매수수료 등
1	비용	필요비 유익비	필요비 : 부동산을 보존하는데 사용하는 유지보수 비용(방수/배관 등 수리비) 유익비 : 부동산의 가치를 올리는데 사용한 비용(방충망,벽지,장판교체 비용 등)
2	최우선변제	소액임대차보증금 임금채권	최우선변제권을 갖는 소액임차보증금 임차인의 확정일자가 당해세의 법정기일보다 빠른 임차보증금(주택임차인만 해당, 2023년 4월 1일 개정) 최종 3개월 임금/최종 3년간의 퇴직금 및 재해보상금
3	당해세변제	당해세	경매대상 부동산에 대하여 부과된 세금(국세 및 지방세 중) 국세 : 상속세, 종합부동산세, 증여세, 재평가세, 토지초과이득세 등 지방세 : 재산세, 자동차세, 취득세, 등록세, 도시계획세, 농지세 등
4	법정기일 순위변제	조세채권 공과금	법정기일이 저당보다. 앞서는 조세 납부기한이 저당권.전세권.설정등기보다 앞서는 보험료(국민연금,국민건강보험)
5	우선변제	채권	(근)저당권, 전세권, 확정일자부 임차인 등 우선변제권이 있는 물권/채권
6	일반 임금채권	일반임금채권	최우선변제금을 제외한 일반 임금채권
7	법정기일 순위변제	조세채권	법정기일이 저당보다 늦은 조세
8	공과금변제	보험료	고용보험료,산업재해보상보험,국민건강보험,국민연금
9	보통변제	일반채권	가압류채권 등 일반채권

 

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당해세의 뜻과 종류는 ?

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위 배당순서의 4번째 항목을 보면 당해세가 있습니다.

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당해세는 당해년도 세법에 의한 절차에 따라 확정되는 세금으로 경매 및 공매에서 대상이 되는 부동산 자체에 부과되어 있는 세금을 말합니다. 해당 세금으로는 국세와 지방세가 있습니다.

 

• 국세 : 상속세, 종합부동산세, 증여세, 재평가세, 토지초과이득세 등 (세무서)
• 지방세 : 재산세, 자동차세, 취득세, 등록세, 도시계획세, 농지세 등 (시/군/구 등 지방자치기관)

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과거에는 항상 당해세가 전세권이나 임차보증금보다 우선하기 때문에 세입자들이 배당순서에서 피해를 보는 경우가 많이 발생하였습니다.

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국가에서 거두어야 하는 세금이 우선되는 정책(조세채권에 관한 우선원칙)으로 인해 피해사례(전세사기 사건 등)들이 많이 발생하였습니다.

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이 문제를 해결하기 위해 2023년 4월 1일 법 개정을 통해 확정일자가 당해세의 법정기일보다 빠른 임차보증금은 먼저 배당을 받을 수 있도록 하였습니다. 참 다행스러운 일이지요....^^

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여기까지 당해세에 대해 알아 보았습니다.

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경매 및 공매를 진행시, 당해세와 같이 '배당 우선 순위가 높은 체납된 세금'이나 '우선 순위가 높은 배당되어야 할 세금'이 있다는 것을 알고 있으면 도움이 될 수 있습니다.

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당해세의 특이사항을 잘 파악하여 혹시나 손해보는 일이 없도록 하시기 바랍니다. 도움이 되시길 바랍니다.

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