물권(物權, Real Right)과 채권(債券, Bond)의 차이

 

 

 

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알아야 면장도 합니다.

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우리는 물권과 채권에 대해 얘기를 많이 듣지만 비슷하다는 느낌을 많이 받습니다. 저만 그런 걸까요 ? 하지만 물권과 채권은 부동산에 대한 재산권을 행사하기 위한 절차에서 확실한 차이가 존재합니다.

 

둘의 공통점은 같은 재산권에 속한다는 점과, 일정한 이익을 향유하기 위해서 강제적으로 인정된 권리라는 것인데요. 차이를 구별해야 하는 이유는 매매나 경매투자 시 배당뿐만 아니라 전세권 및 임차권 등 살아가면서 누구나 실생활에 필요한 개념이기 때문입니다.

 

 

이번에는 물권과 채권이 차이에 대해서 알아보겠습니다.

 

 

 

 

 

■ 물권과 채권의 개념

 

물권이란, 특정한 물건을 직접 지배하여 이익을 얻을 수 있는 배타적 권리를 말합니다. 어렵지요 ? 즉, 쉽게 말해서 특정 물건에 대한 권리를 말합니다. 물건은 사용/수익/처분하는 행위를 통해서 이익을 얻을 수 있는 권리를 말하는 것입니다. 물권은 지배적, 절대적, 배타적이라는 특성을 가지고 있습니다. 이는 부동산 등기부에 공시를 했기 때문에 모든 사람, 즉 제3자에게도 주장 할 수가 있습니다.

 

물권을 쉽게 설명 할 수 있는 것이 소유권입니다. 예를 들어 집에 대한 소유권은 - '집'이라는 물건에 대한 권리이므로 물권이 됩니다. 또한, 이 물건을 직접 이용 할 수 있는 권리(물권)을 정하는 법률을 물권법이라고 합니다.

 

채권이란, 특정인이 다른 특정인에 대하여 특정의 행위를 청구할 수 있는 권리를 말합니다. 일반적으로 특정인을 '채권자'라 할 수 있고 다른 특정인을 '채무자'자로 하면 쉽게 이해가 되실 겁니다. 돈을 빌리고 갚는 관계가 먼저 생각나시겠지만 특정한 행위를 요구하는 것이기 때문에 반드시 돈만 해당되는 것은 아닙니다. 또한 당사자끼리 내용을 알고 있기 때문에 당사자인 사람에게만 주장할 수 있다는 특징이 있습니다.

예를 들어, 헬스PT를 끊어서 등록을 한 경우 트레이너는 수강생에게 PT 수업을 해야하는 의무가 생기고, 수강생은 트레이너에게 운동을 가르쳐 달라고 요구할 수 있는 권리가 생기는 것입니다. 반드시 금전 관계에서만 발생하는 것은 아닙니다.

 

채권을 쉽게 설명 할 수 있는 것은 채권채무 계약에 의한 '가압류'입니다. 채권채무 관계에서 상환에 대한 약속이 지켜지지 않을 경우 채권자를 가압류를 통해서 채무를 확보하고자 하며 이 가압류가 해당 될 수 있습니다. 채권은 청구권, 상대권, 평등성이라는 특징을 가지고 있습니다.

 

채권은 타인의 행위가 있어야 실현이 가능합니다. 하지만, 물권은 모든 사람에게 그 권리를 주장할 수 있는 절대적인 점에서도 차이가 발생합니다.

 

 

 

■ 물권과 채권의 차이

물 권	채 권
강행 법규성	임의 법규성
대물권 : 물건을 객체로 하는 재산권	대인권 : 특정인의 행위를 객체로 하는 재산권
배타적 권리	배타성 없음(평등성)
절대권	상대권
직접성	간접성
물권 법정주의 (법률 또는 관습법에 의하지 않고는 임의로 창설 불가능)	계약자유의 원칙 (당사자의 자유로운 의사결정에 의해 창설)
공시를 필요로 함	반드시 공시를 요구하지 않음
물권 우선주의 원칙(물권 우선배당)	평등성에 따라 안분배당
물건과 물권간의 우선 순위를 정하고자 할 때는 공시된 시간 순서로 설정된 권리가 우선 물권이 채권보다 빠른 경우는 물권이 우선 채권과 물권 중 채권이 빠른 경우는 물권은 채권과 동일한 순위를 가짐 채권간에는 채무자, 시기, 금액 등에 상관없이 동일한 순위를 가짐

 

 

 

 

■ 물권의 종류

 

물권은 '물권법정주의'의 개념이 있어서 민법에서는 법률에서 정하는 물권에 대해서만 적용이 됩니다. 물권은 법률 또는 관습법에 의하는 외에는 임의로 창설하지 못한다고 규정하고 있습니다. 따라서, 채권과 같이 계약자유의 원칙이 인정되지 않습니다.

그럼, 물권에는 어떤 권리들이 있을까요 ?

물권 구분		내 용
점유권		물건을 사실상 지배하는 상태를 점유권이라고 합니다. 점유권을 먼저 다루는 이유는 다른 물권과는 차이가 있습니다. 다른 물권들의 경우 지배 할 수 있는 권리가 부여되지만 점유권은 해당 물건을 내가 점유하지 않고 있다면 해당 권리는 상실됩니다.
소유권		물권의 가장 기본이 되는 권리로 해당 물건을 사용, 수익, 처분 할 수 있는 권리입니다.
용익물권	지상권	우리나라에서는 토지와 해당 토지위의 정착물을 별개의 권리로 봅니다. 지상권은 토지를 지배할 수 있는 권리로서 토지 위의 건물을 소유 할 수 있으며, 해당 토지를 사용하고 지배할 수 있는 권리입니다. 이는 건물, 수목, 공작물 등에 해당 될 수 있습니다. ※ 법정지상권 토지위에 건물이 존재하고, 토지와 건물이 동일한 사람의 소유 상태에서 매매나 경매를 통해 토지나 건물 소유주가 변경된 경우 건물 소유주는 토지에 법정지상권(미등기권리)을 취득한 것으로 본다.
	지역권	지역권은 주로 맹지에서 발생합니다. 내 토지의 사용과 이익을 위해 다른 사람의 토지를 이용할 수 있는 권리를 말합니다. 맹지를 이용하기 위하여 인접토지 소유주의 승낙을 받아 길을 낸다면 타인의 토지에 사용 승낙을 받아 지역권이 인정 됩니다. 사용 승낙을 해 준 타인의 토지를 '승역지'라 하고, 맹지를 '요역지'라고 합니다. 또한 요역지의 소유권이 사라지면 지역권은 동시에 소멸하며 지역권만 따로 거래나 양도가 불가능합니다.
	전세권	보증금을 지불하고 다른사람의 부동산을 약속한 기간에 따라 사용할 수 있는 권리입니다. 일반적인 전세계약과 차이는 해당 부동산을 사용 및 수익할 수 있는 권리와 함께 전세금 반환청구권을 통해 부동산 등기상의 후순위 권리자보다 우선 변제 받을 수 있는 권리가 있습니다.
담보물권	저당권	대표적인 물적 담보 권리로 부동산을 매입하고자 하는 경우 자금이 모자라 은행에서 대출을 받을시 은행은 근저당권을 설정합니다. 민법에서 저당권은 『저당권자는 채무자 또는 제3자(물상보증인)가 점유를 이전하지 아니하고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대하여 다른 채권자보다 자기 채권의 우선변제를 받을 권리가 있다』라고 명시하고 있습니다. 이는 해당 부동산이 경매로 넘어가는 경우 후순위 권리자들 보다 우선 변제받을 수 있는 권리입니다. ※ 저당권 : 대출금액이 채권최고액인 경우 ※ 근저당권 : 채권최고액이 대출금액의 120-130% 설정된 경우
	질권	물건을 채무의 변제가 있을때까지 유치함으로써 채무의 변제를 간접적으로 강제하는 동시에, 변제가 없는 때에는 그 질물로붙너 우선적으로 변제를 받을 수 있는 권리입니다. 질권을 설정 할 수 있는 것은 채권, 주식, 특허권 등이며 부동산과는 무관하게 볼 수 있습니다.
	유치권	부동산의 점유자가 채권 전부를 변제 받을때까지 물건을 적치하거나 부동산을 점유 할 수 있는 권리입니다. 부동산 등기부등본에 등기하지 않으며 유치권 신고만으로 주장 할 수 있습니다. 부동산을 수익하기 보다는 교환가격이나 담보가치를 주장하는 권리로 볼 수 있습니다.

 

 

■ 채권의 물권화

 

채권 중 '임차인의 보증금'의 경우, 계약서를 작성하고 전입신고 및 확정일자를 받으면 대항력 및 우선변제 대상이 됩니다. 이는 경매시 배당에 참여 할 수 있고 우선변제의 특혜를 받을 수 있습니다.

만약, 집주인이 보증금을 반환하지 않아서 임차인이 경매신청을 하는 경우 법원의 판결을 받아 강제경매를 신청하는 사례가 발생 할 수 있습니다. 이는 전세계약서(채권)를 통해 물권의 권리 행사를 한 경우로 이것을 '채권의 물권화'라고 합니다. 채권의 예외라고 할 수 있습니다.

 

 

 

■ 물권과 채권을 왜 구분해야 할까요 ?

 

위에서 정리했던 물권과 채권의 차이를 분류해야 하는 근본적인 이유는 권리관계에서 우선순위를 정하기 위함입니다. 만약 한 개의 목적물(물건)에 2개 이상의 권리가 대립하게 되면 성립된 때를 기준으로 삼아 우선순위를 정해야하기 때문이죠.

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그리고 성립 시기에 관계없이 이들이 동시에 발생하는 경우에는 항상 물권이 우선하게 됩니다. 또한 채권은 성립된 때와 관계없이 같은 순위로 정해집니다.

 

이러한 물권과 채권간의 관계를 잘 이해하여 내 재산을 보호하고 관리하는데 도움이 되시길 바랍니다.

 

 

따뜻한 봄날이 빨리 오기를 기대합니다 !!

 

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법과 규정을 지키며 권리를

행사할 수 있는 지식을 가집시다 !!

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