경제적자유잡기부동산 경매, 고려할 사항들은 무엇일까요 ? (경매 준비나 처음 경험하시는 분들을 위한)(7탄-낙찰/잔금/등기촉탁)

 

 

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몇 해 전부터 우연한 기회에 경매를 접하게 되어 지금까지 기회가 될 때마다 경매를 하고 있습니다. 전업으로 하고 있는 것은 아닙니다.

직장생활을 하면서 원하는 좋은 물건이 나오는 경우 입찰을 하고 있습니다.

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경매를 많이 해 보신 분들은 잘 아시겠지만 처음이나 경험이 적으신 분들은 초기에 두려움이 많습니다. 저도 그랬구요. 그런 분들을 위해서 경매 입찰시 사전에 준비하거나 고려해야 할 사항들에 대해서 정리해 보겠습니다.

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• 물건검색 및 조사(대법원/유료경매정보사이트)
• 물건조사시 유의사항
• 권리분석(등기부등본)
• 임장(현장방문, 주변탐문, 부동산탐문, 비추천요소 파악 등)
• 입찰준비(가격산정, 입찰표 작성 등)
• 입찰참여(법원방문, 분위기 파악 방법 등)
• 낙찰
• 대출(은행방문, 서류준비 등)
• 잔금처리/등기이전 촉탁
• 부동산매매(투자목적으로 진행시) 등의 순서가 될 것 같네요.

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제 경험상으로 정리하는 내용이니 참고하시면 좋겠습니다. 쓰다가 내용이 많아지면 몇 회에 걸쳐서 포스팅 하도록 하겠습니다. 여기서는 경매나 공매를 동일한 개념으로 보겠습니다.(실제로는 경매와 경매는 차이가 있습니다.)

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여기에서는 7탄으로 '낙찰/잔금처리/등기촉탁'에 대해서 경험상의 정리를 해 보겠습니다.

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■ 낙찰 이후 순서

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경매 법정에서는 당일 경매 진행할 물건들에 대해 입찰서를 모아서 분류를 합니다. 분류가 끝나면 보통 상위 1,2,3 순위에 대해서 발표를 합니다. 경매 물건이 적거나 시간이 가능한 경우 전체 입찰자의 순위를 발표하기도 합니다.

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1,2,3 순위를 발표하는 이유는 ‘차순위 우선매수’신고를 위함입니다.

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최고가 낙찰자(1순위)가 대금지급 기한까지 대금을 완납하지 못하면 차순위에게 매수권을 주는 제도입니다.

 

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어쨌든, 내가 1순위가 되면 기분 좋은 일입니다.

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다만, 2순위와 적은 금액 차이로 1순위가 된 경우는 기분은 좋지만.....2순위와 금액차이가 크게 발생하여 1순위가 되는 경우는 아쉽기는 합니다. 그럴때는 ‘내가 물건분석을 잘못했나’ 하는 생각도 듭니다.

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▶ 보증금영수증

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1순위가 되면 법정 앞으로 가면 신원확인을 다시 하고 낙찰자 임을 증명하는 보증금 납부영수증을 발급합니다.

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보증금 납부영수증을 받고 기분 좋게 귀가하시면 됩니다.

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이때, 보증금을 납부 영수증을 받고 경매법정을 나오면 수명의 금융기관 및 대출중개인들의 명함세례가 있을 겁니다. 명함은 다 받아오시는게 좋습니다.(잔금 납부를 위해 대출을 진행 할 경우)

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나중에 대출을 위해 은행을 방문할 필요 없이 명함 연락처로 대출 정보를 파악할 수 있습니다.

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은행 담당자들을 직접 아는 경우는 은행을 통해서 대출을 바로 진행할 수 있지만 대출정보(가능여부, 금액, 이율 등)를 대출 중개인을 통해 알아보는게 저의 경험으로는 편리했 던 것 같습니다.

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▶ 매각허가결정(결정확정)

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낙찰 후 일주일이 지나면 법원에서 매각허가 결정이 납니다.

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채권자나 채무자 등에서 이의제기가 없거나 경매 절차상의 문제가 없을 경우에는 또 1주일 후에는 매각허가결정 확인이 됩니다.

이때부터는 잔금에 대한 준비를 하시면 됩니다.

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특히, 농지를 낙찰받은 경우에는 준비를 해야 할 것이 있습니다. 바로‘농지취득자격증명원(농취증)’입니다.

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농취증은 낙찰 후 1주일이내에 제출을 해야 하지만 최근 법이 변경되어 농지심의위원회가 필요한 경우는 14일 정도 걸립니다. 세부적인 내용은 아래 링크 정보를 참조하시기 바랍니다. 단, 농취증을 제출하지 못하면 등기이전이 불가능하다는 것을 아셔야 합니다.

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농지취득자격증명원(농취증)이 뭘까요 ?

 

 

▶ 잔금납부통지

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매각허가결정확정이 되면 법원에서는 잔금납부통지서를 낙찰자에게 발송합니다. 잔금납부는 일반적으로 1개월정도 여유를 주는 편입니다.

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이 기간동안에 잔금을 납부하시면 됩니다. 은행 대출을 이용 할 경우에는 은행을 직접 방문하시거나 위에서 언급한 대출중개인 등의 협조를 받으시면 됩니다.

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▶ 잔금납부/등기촉탁

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잔금을 납부하면 그 순간부터 대상물건의 소유권은 낙찰자에게 이전됩니다. 이 때부터는 이해관계인 등에게 소유권 주장을 할 수 있습니다.

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등기부등본상에 소유권 등기를 완료하기 위해서는 법원에 관련서류 들을 갖추어 등기촉탁을 하면 법원에서 촉탁을 하여 완료된 등기필증명원을 낙찰자 주소로 발송해 줍니다.(가끔씩 법원에서 누락하는 경우가 있으니 추후 확인을 해야 합니다. 잊어 먹고 있다가 1년 뒤에 법원에서 찾아오는 경우도 있었습니다.)

 

 

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등기촉탁을 하는 절차는 아래를 참조하시기 바랍니다.(이전 자료이므로 수수료 등은 차이가 있을 수 있습니다.)

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주택이나 아파트인 경우 등기가 완료되면 점유자와의 정리(재계약 또는 명도)가 필요합니다. 명도가 경매의 꽃이라고 하는 분들도 있습니다.

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사실, 저와 같은 경우는 낙찰을 받은 이후에 바로 ‘내용증명’을 보내어 명도 준비를 하는 편입니다. 점유자에게 미리 준비 할 시간을 주기 위해서입니다. 이 때 보내는 내용증명은 샘플들이 인터넷에 많이 있으니 참조하시기 바랍니다.

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중요한 것은 서로 기분 상하지 않고 좋은 관계로 정리하는 것이 필요합니다.

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내 집이 경매를 당하면 어느 점유자도 기분 좋을리 없습니다. 상대방 상황과 입장에서 생각해 보면 해결 방법들을 고민 할 수 있습니다. 이사비나 관리비 등은 잘 협상해서 처리 해 왔던 것 같습니다. 정말 딱하신 경우는 내가 좀 더 적게 벌자는 생각으로 했었던 것 같습니다.

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중요한 것은 이런 점유자들과의 관계가 길어질수록 내가 손해라는 것입니다. 큰 욕심 부리지 말고 잘 마무리하는 것이 정신건강에도 아주 좋습니다. 지나가고 나면 아무것도 아닌데 조그만 욕심 때문에 스트레스를 받을 필요는 없습니다.

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이 외에도 더 고려할 사항들이 있겠지만 경험상 생각나는 대로 정리해 보았습니다. 저보다도 부동산경매에 더 오래 경험을 하신 선배님들이 많이 있습니다. 모방은 창조의 어머니라고 했습니다.

 

주변환경을 잘 이용하는 것도 하나의 처세일겁니다. 주변에 그런분들이 계시다면 노하우를 내 것으로 만드시기 바랍니다.

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‘낙찰/잔금처리/등기촉탁’에 대한 부분은 여기까지 포스팅을 정리하고 지금까지 진행해 온 부동산 경매시 고려할 만 사항(초보자를 위한)들에 대한 내용을 마치도록 하겠습니다. 부족한 부분들이 있다면 이해를 바랍니다.

 

※ 국가의 제도.정책 변경에 따라 변경된 내용이 있을 수 있습니다. 변경이나 업데이트 된 내용을 알려주시면 추가 반영하도록 하겠습니다.

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오늘은 경매 입찰 진행시 고려할 사항 중으로 '낙찰/잔금/등기촉탁' 방법에 대해서 알아보았습니다.

부동산 경매 입찰 진행시 기본적으로 이해하고 알아야 할 정보입니다.

부동산 경매에 관심이 많으신 분에게 도움이 되시길 바랍니다.

 

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