부동산 경매, 고려할 사항들은 무엇일까요 ? (경매 준비나 처음 경험하시는 분들을 위한)(6탄-입찰참여)

 

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몇 해 전부터 우연한 기회에 경매를 접하게 되어 지금까지 기회가 될 때마다 경매를 하고 있습니다. 전업으로 하고 있는 것은 아닙니다.

직장생활을 하면서 원하는 좋은 물건이 나오는 경우 입찰을 하고 있습니다.

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경매를 많이 해 보신 분들은 잘 아시겠지만 처음이나 경험이 적으신 분들은 초기에 두려움이 많습니다. 저도 그랬구요. 그런 분들을 위해서 경매 입찰시 사전에 준비하거나 고려해야 할 사항들에 대해서 정리해 보겠습니다.

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• 물건검색 및 조사(대법원/유료경매정보사이트)
• 물건조사시 유의사항
• 권리분석(등기부등본)
• 임장(현장방문, 주변탐문, 부동산탐문, 비추천요소 파악 등)
• 입찰준비(가격산정, 입찰표 작성 등)
• 입찰참여(법원방문, 분위기 파악 방법 등)
• 낙찰
• 대출(은행방문, 서류준비 등)
• 잔금처리/등기이전 촉탁
• 부동산매매(투자목적으로 진행시) 등의 순서가 될 것 같네요.

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제 경험상으로 정리하는 내용이니 참고하시면 좋겠습니다. 쓰다가 내용이 많아지면 몇 회에 걸쳐서 포스팅 하도록 하겠습니다. 여기서는 경매나 공매를 동일한 개념으로 보겠습니다.(실제로는 경매와 경매는 차이가 있습니다.)

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여기에서는 6탄으로 '경매법원 입찰참여'에 대해서 경험상의 정리를 해 보겠습니다.

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■ 입찰 참여

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입찰 준비를 마친 경매물건을 입찰하기 위해서는 경매법정으로 가야 합니다.

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경매물건은 경매법원, 경매계, 경매물건 사건번호를 확인하고 해당 경매 법원으로 가시면 됩니다. 경매법정은 경매 당일 경매법원으로 가면 사람들이 많이 모여 있으므로 금방 확인 할 수 있습니다.

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경매 입찰 참여를 하기 위해서는 사전에 점검해 봐야 할 사항들이 있습니다.

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▶ 해당 물건의 경매 입찰 시간

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경매 입찰시간은 해당 경매물건 정보를 확인하면 조회가 가능합니다. 보통 일반적으로 경매입찰 시작은 경매당일 오전 10:00부터 11시 10분이나 20분까지 진행합니다.

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경매 법정별로 시간이 상이할 수 있으므로 확인하고 가는 것이 좋습니다. 시간에 너무 촉박하게 도착하면 참여를 못하는 경우도 있을 수 있습니다.

 

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▶ 자량 이동시 주차 가능 여부

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경매법원이나 근처 주차장을 확인하고 가는게 좋습니다.

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경매일은 법원의 주차장도 빨리 만차가 되므로 주차가 어려울 수 있습니다. 근처 주자창을 미리 확인하지 않고 골목이나 위반지역에 주차를 하는 경우 주차위반 과태료를 부과 받을 수도 있습니다. 경매법원에 주차를 하기 위해서는 늦어도 오전 10시 이전에는 도착하는게 좋습니다.

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저는 법원근처의 브랜차이즈 카페를 검색해서 주차 지원시간등을 확인하고 법원에 주차를 못 할 경우 카페에서 커피를 사서 법원으로 가는 편입니다.

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여유가 되시는 분은 근처 유료주자창은 아무데나 이용하셔도 됩니다. 경매 시작부터 끝나는 시간까지 대략 2-3시간 정도 걸린다고 생각하면 주차비를 계산하실 수 있을 겁니다. 주차비는 괜히 아깝다는 생각을 가지고 있어서 미리 준비하고 가시기 바랍니다.

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▶ 단독 입찰 또는 공동입찰, 직접 입찰 또는 위임입찰

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입찰 방법에 따라 준비할 서류들이 다릅니다. 아래표에 간략히 정리해 보았습니다.

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경매법원에 도착하면 법정 앞에 입찰서류들을 비치해 놓습니다. 입찰표를 보면 위임장, 공동입찰자에 대한 서류가 있으니 입찰방식에 따라 사용하시면 됩니다.

*입찰서류가 어려운 경우는 사전에 해당 경매집행계에 문의하여 준비하시면 됩니다.

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▶ 경매법원의 금융기관 확인

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해당물건 법원의 금융기관은 법원별로 차이가 있습니다. 미리 확인하시기 바랍니다.

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경매법원의 금융기관이 본인의 주거래은행과 다를 경우 보증금 준비에 차질이 있을 수도 있습니다. 그래서 보증금은 전날 미리 준비하거나 경매 당일 아침에 일찍 본인의 주거래은행을 방문하여 준비해 가는 것이 좋습니다.

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본인의 주거래은행과 법원 금융기관이 다르기는 하나 법원의 금융기관을 자주 이용하지 않는 경우에는 법원 금융기관에서 본인이 이체나 인출 할 수 있는 한도금액을 체크하여야 합니다. 요즘에는 이용하지 않는 금융기관은 이체나 인출 한도를 제한하기 때문에 보증금이 클 경우에 수표로 인출 할 수 없는 상황도 생깁니다.

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▶ 물건 변동사항 재확인(입찰 진행여부 체크, 현장 분위기 파악)

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경매법정에 도착하면 10시에 법정 안내판에 당일 경매물건에 대한 진행여부를 게시합니다.

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경매계에서 진행과정중에 채권자나 채무자의 요청에 의해서 당일 경매중단이나 연기가 발생하는 물건을 있을 수 있느니 이를 체크하여야 합니다. 확인하지 않고 입찰하는 경우에는 경매 진행이 되지 않아(무효 경매) 시간만 낭비하는 경우도 종종 있습니다.

 

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또한, 입찰대상 물건의 변동사항을 경매 당일 법정에 비치된 PC를 통하여 확인 할 수 있습니다. 물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서 등의 변동사항이 있는지를 재확인 하는게 좋습니다.

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내가 입찰하고자 하는 물건을 조회하는 사람이 있다면 경쟁자이므로 입찰가를 고민하는데에도 도움이 될 것입니다. 변동사항은 반드시 재확인하시기 바랍니다.

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"경매는 2등은 필요 없습니다.
1등만 낙찰이 가능합니다.
미리미리 준비하고 잘 예측하여 낙찰을 받는 것이 중요합니다 !!"​

 

 

 

▶ 입찰 참여

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입찰참여는 준비된 서류를 입찰봉투(보증금은 보증금 봉투)에 넣어 법정 앞에 있는 투명 박스에 넣으면 됩니다.

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한번 입찰한 서류는 다시 작성할 수 없으므로 잘 검토하여 제출하시기 바랍니다. 입찰표 작성 방법 등은 인터넷에 많이 공유되어 있으므로 생략하도록 하겠습니다.

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※ 공매는 법정에서 입찰하지 않고 자산관리공사 온비드(www.onbid.co.kr) 사이트에서 인터넷으로 입찰합니다. 굳이 자산관리공사에 방문하어 입찰하지 않습니다. 대법원 경매와 공매의 차이점 중에 하나입니다.

 

 

경매와 공매의 차이점은 ?

 

 

우선, 5탄-입찰준비에서 언급한 것처럼 입찰표와 입찰보증금은 미리 준비하시기를 권장합니다.

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미리 준비가 안되고 늦게 도착하여 허둥지둥 은행 쫒아다니다가 입찰 참여를 못하는 경우에 그 이유를 아실 수 있습니다.

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▶ 입찰시 무효가 되는 경우

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• 진행되지 않는 사건에 입찰하는 경우
• 입찰시간을 초과하여 서류를 제출하는 경우
• 입찰보증금이 부족한 경우
• 입찰서류를 누락한 경우
• 매각대상 물건번호를 잘못 기재한 경우
• 입찰금액을 수정한 경우
• 최저가격 미만으로 입찰하는 경우
• 대리인 등 인적사항을 미기재하거난 잘못 기재하는 경우
• 하나의 물건에 동일인이 입찰표를 여러장 제출하는 경우
• 입찰서에 인감/도장 등을 찍지 않은 경우
• 이전의 경매에서 매각대금을 미납한 자가 재입찰하는 경우
• 자격이 없는 자가 입찰하는 경우(채무자, 집행관, 감정평가사 또는 법적인 문제가 있는 자) 등

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이 외에도 더 고려할 사항들이 있겠지만 경험상 생각나는 대로 정리해 보았습니다. 저보다도 부동산경매에 더 오래 경험을 하신 선배님들이 많이 있습니다. 모방은 창조의 어머니라고 했습니다. 주변환경을 잘 이용하는 것도 하나의 처세일겁니다. 주변에 그런분들이 계시다면 노하우를 내 것으로 만드시기 바랍니다.

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최근 바쁜 일 들로 인해 포스팅이 며칠 늦었습니다.

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‘입찰참여’에 대한 부분은 여기까지 포스팅을 정리하고 다음에는 실제 입찰참여를 통해 ‘낙찰’을 받았을 시에 대해 포스팅 해 보도록 하겠습니다.

 

 

※ 국가의 제도.정책 변경에 따라 변경된 내용이 있을 수 있습니다. 변경이나 업데이트 된 내용을 알려주시면 추가 반영하도록 하겠습니다.

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오늘은 경매 입찰 진행시 고려할 사항 중으로 '입찰참여' 방법에 대해서 알아보았습니다.

부동산 경매 입찰 진행시 기본적으로 이해하고 알아야 할 정보입니다.

부동산 경매에 관심이 많으신 분에게 도움이 되시길 바랍니다.

 

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