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몇 해 전부터 우연한 기회에 경매를 접하게 되어 지금까지 기회가 될 때마다 경매를 하고 있습니다. 전업으로 하고 있는 것은 아닙니다.
직장생활을 하면서 원하는 좋은 물건이 나오는 경우 입찰을 하고 있습니다.
경매를 많이 해 보신 분들은 잘 아시겠지만 처음이나 경험이 적으신 분들은 초기에 두려움이 많습니다. 저도 그랬구요. 그런 분들을 위해서 경매 입찰시 사전에 준비하거나 고려해야 할 사항들에 대해서 정리해 보겠습니다.
- 물건검색 및 조사(대법원/유료경매정보사이트)
- 물건조사시 유의사항
- 권리분석(등기부등본)
- 임장(현장방문, 주변탐문, 부동산탐문, 비추천요소 파악 등)
- 입찰준비(가격산정, 입찰표 작성 등)
- 입찰참여(법원방문, 분위기 파악 방법 등)
- 낙찰
- 대출(은행방문, 서류준비 등)
- 잔금처리/등기이전 촉탁
- 부동산매매(투자목적으로 진행시) 등의 순서가 될 것 같네요.
제 경험상으로 정리하는 내용이니 참고하시면 좋겠습니다. 쓰다가 내용이 많아지면 몇 회에 걸쳐서 포스팅 하도록 하겠습니다. 여기서는 경매나 공매를 동일한 개념으로 보겠습니다.(실제로는 경매와 경매는 차이가 있습니다.)
여기에서는 5탄으로 '입찰준비'에 대해서 경험상의 정리를 해 보겠습니다.아마도 긴 포스팅은 아닐 것 같습니다.
■ 입찰 준비
입찰 대상물건을 조사하여 임장(현장답사)를 마치면 주변 부동산을 통한 가격조사, 현장 확인, 주변 탐문, 주변 지형 확인 등이 마무리 됩니다. 이 정보 등을 정리하여 입찰 준비를 합니다.
입찰을 하기 위해서는 우선
- 대상물건에 대해 낙찰 후 어떻게 되팔아야 할 지
- 경쟁자는 얼마나 들어올 지
- 가격은 얼마나 써야 할 지를
고민해야 합니다. 저도 이런 부분을 제일 고려하고 있습니다.
▶ 대상물건에 대해 낙찰 후 어떻게 되팔아야 할 지
투자목적으로 경매를 하는 이유는 빠른 처분을 통해서 투자자금 회수 및 이익을 취하기 위함입니다.
낙찰을 받았는데 되팔리지 않고 장기간 보유하게 되면 재투자에 대한 기회를 잃을 수 있기 때문입니다. 이런 물건이 많아지면 경매에 대해 실망을 하고 더 이상 진행하지 않거나 경매에 흥미를 잃게 됩니다.
현장답사를 하다보면 ‘아! 이 물건은 누구에게는 꼭 필요할 수 있겠구나’라는 판단이 생길때가 있습니다.
예를 들어,
- 공장 땅의 일부가 경매가 나왔는데 인접한 공장에서 그 땅에 허락도 없이 가건물을 지어 재료나 생산품을 보관하는 창고로 운영하고 있다든지
- 자식중의 한 사람의 지분이 경매로 나왔는데 그 경매물건에 부모님이 살고 계셔서 다른 자식들중의 한 사람이 지분을 매입할 수 밖에 없다든지
- 연결된 두 토지중에 도로에 접한 부분이 경매로 나왔는데 낙찰을 받을 경우 안쪽의 토지는 맹지로 변하여 값어치가 떨어질 경우에 안쪽 토지주가 매입의사가 있다든지
- 법정지상권이 성립하지 않는 물건의 경우 소송을 통해 어느 정도 시간이 지나면 건물주나 토지주가 매입을 할 수 밖에 없다든지
등의 현장상황이 파악이 되면 낙찰 후 그 대상자와 협상을 통해 빠른 처분을 할 수 있습니다. 이러한 사유는 여러 가지가 있을 수 있으며 경험을 통해 판단력을 기를 수 있습니다.
때문에, 입찰하고자 하는 물건에 대해서는 나름대로 처분에 대한 그림을 머릿속에 그리고 입찰 여부를 결정하여야 합니다. 가능하면 처분을 쉽게 할 수 있는 물건을 선택하기를 권장 드립니다.
무작정 입찰을 했다가 수년이 지나도 처분되지 않고 보유하는 경우가 발생할 수 있습니다. 저도 그러한 경험을 가지고 있습니다.
▶ 경쟁자는 얼마나 들어올 지
나도 물건을 조사하여 현장답사를 하였지만 경매를 하는 다른 분들도 입찰에 참여하려고 할 것입니다. 때문에 현장답사시 문의가 많이 있었는지도 필수적으로 확인해야 할 사항입니다.
경쟁자가 없다면 경매 최저가에서 근접한 가격으로 입찰하여 단독으로 낙찰 받을 수 있겠지만 내눈에 좋아보이는 물건은 다른사람의 눈에도 좋아보이는 법입니다. 따라서 경쟁자가 많을 것 으로 판단되는 경우는 높은 가격을 써야 할 수도 있습니다.
경쟁자를 확인하는 방법은 현장답사시 주변탐문이나 부동산 가격조사시 문의를 하여 확인 할 수 있고 유료정보 사이트에서 확인 할 수 있습니다.
유료경매 사이트에서는 기본적으로 해당 물건에 대해 조회한 사람들의 조회 통계자료를 보여줍니다. 단순조회, 5분이상 조회 등의 통계를 확인 할 수 있습니다. 기본적으로 이러한 정보를 통해서 경쟁여부를 판단해야 합니다.
통계조회를 통해 얼마의 경쟁자가 참여할지를 판단하는 기준이나 계산식은 없지만 물건의 상태와 현장답사 정보, 조회 통계 자료 등으로 여러번 경험하다 보면 나름대로 기준이 만들어지게 됩니다.
권리분석이 복잡하고 어려운 물건중에서도 의외로 좋은 물건은 경쟁 없이 단독으로 낙찰을 받는 경우도 있습니다.
권리문제만 잘 해결하면 곧 바로 처분되는 경우도 다반사입니다. 그래서 주변 경매전문가나 경험이 많은 분들에게 수시로 질의하여 그들의 경험을 내것으로 만들어 버리면 됩니다.
▶ 가격은 얼마나 써야 할 지
가장 중요한 사항입니다. 아무리 사전에 좋은 물건을 검색하고 현장답사를 통해 좋은 정보를 파악해도 2등은 아무 소용이 없습니다.
경매에서는 1등만이 낙찰 받을 수 있습니다.
저도 처음에는 수십번 참여해서 실패를 맛보았습니다. 실패를 하면서 조금씩 입찰을 하다보면 느끼게 되는 것 같습니다. 수학에서 근사치에 수렴하는 것처럼 말입니다.
2등을 하는 경우는 참 씁슬합니다. ‘아 조금만 가격을 더 쓸걸’ 하고 낙찰자를 부러워하며 법원을 나와야 합니다.
감정평가서의 가격은 물건이 경매로 나오는 시기를 고려하면 거의 1년전의 가격으로 판단해야 합니다. 왜냐하면 채권자가 경매신청 후 법원경매 물건으로 나오는 기간이 거의 1년정도 걸리기 때문입니다.
가격을 결정하기 위해서는 현장답사시 조사한 부동산중개소의 가격, 국토교통부에서 제공하는 실거래가 정보, 네이버/KB국민은행 등에서 제공하는 매물가격 정보등을 조사해서 저만의 감정금액을 정한 후 입찰가격을 결정하는 편입니다. 국토부 실거래정보 대비 부동산 사이트에서 제공하는 매물정보는 가격이 실 거래가보다 110~130%정도 부풀려져 있다고 생각하면 됩니다.
입찰가격을 결정하면 입찰표를 경매 전날 미리 작성해 둡니다.
입찰표는 경매 당일 법원에서 작성하기도 하지만 유료사이트에서 전자적으로 작성하도록 기능을 제공하고 있습니다.
유료사이트 입찰표는 한 물건에 대해 보통 3가지로 준비합니다.
먼저 결정한 기본가격을 작성하고 경매당일 법원에서 현장분위기를 보고 판단하도록 기본가격에서 (-),(+) 가격을 정하여 3장으로 작성해 둡니다. 각자의 방법으로 준비하시면 될 것 같습니다.
그리고, 경매 전날 보증금(최저매각가격의 10% 금액)을 미리 준비해 놓으시기 바랍니다. 수표 1장이나 적은 금액은 현금으로 준비하시면 됩니다. 원거리에 있는 법원의 경우는 늦을 경우 보증금 준비가 안되어 입찰에 참여할 수 없는 경우도 있습니다. 물건조사, 현장답사 등 고생해서 결정했는데 준비 부족으로 참여를 못하면 시간낭비입니다.
미리 준비하는게 좋다는 것을 말씀드립니다.
경매에는 워낙 다양한 변수들이 많습니다. 날씨가 안 좋은 날은 참여자가 적어 좋은 결과를 보기도 합니다. 때문에 정답은 없습니다.
그러나, 본인이 얼마나 신경을 쓰고 고민을 하느냐에 따라서 좋은 결과가 이어진다고 생각합니다.
이 외에도 더 고려할 사항들이 있겠지만 경험상 생각나는 대로 정리해 보았습니다. 저보다도 부동산경매에 더 오래 경험을 하신 선배님들이 많이 있습니다. 모방은 창조의 어머니라고 했습니다.
주변환경을 잘 이용하는 것도 하나의 처세일겁니다. 주변에 그런분들이 계시다면 노하우를 내 것으로 만드시기 바랍니다.
‘입찰준비’에 대한 부분은 여기까지 포스팅을 정리하고 다음에는 실제 경매법원을 방문하여 입찰에 참여하는 ‘입찰참여’에 대해 포스팅 해 보도록 하겠습니다.
※ 국가의 제도.정책 변경에 따라 변경된 내용이 있을 수 있습니다. 변경이나 업데이트 된 내용을 알려주시면 추가 반영하도록 하겠습니다.
오늘은 경매 입찰 진행시 고려할 사항 중으로 '입찰준비' 방법에 대해서 알아보았습니다.
부동산 경매 입찰 진행시 기본적으로 이해하고 알아야 할 정보입니다.
부동산 경매에 관심이 많으신 분에게 도움이 되시길 바랍니다.
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