부동산경매, 고려할 사항들은 무엇일까요 ? (경매 준비나 처음 경험하시는 분들을 위한)(3탄-권리분석)

 

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몇 해 전부터 우연한 기회에 경매를 접하게 되어 지금까지 기회가 될 때마다 경매를 하고 있습니다. 전업으로 하고 있는 것은 아닙니다.

직장생활을 하면서 원하는 좋은 물건이 나오는 경우 입찰을 하고 있습니다.

 

경매를 많이 해 보신 분들은 잘 아시겠지만 처음이나 경험이 적으신 분들은 초기에 두려움이 많습니다. 저도 그랬구요. 그런 분들을 위해서 경매 입찰시 사전에 준비하거나 고려해야 할 사항들에 대해서 정리해 보겠습니다.

 

• 물건검색 및 조사(대법원/유료경매정보사이트)
• 물건조사시 유의사항
• 권리분석(등기부등본)
• 임장(현장방문, 주변탐문, 부동산탐문, 비추천요소 파악 등)
• 입찰준비(가격산정, 입찰표 작성 등)
• 입찰참여(법원방문, 분위기 파악 방법 등)
• 낙찰
• 대출(은행방문, 서류준비 등)
• 잔금처리/등기이전 촉탁
• 부동산매매(투자목적으로 진행시) 등의 순서가 될 것 같네요.

 

 

제 경험상으로 정리하는 내용이니 참고하시면 좋겠습니다. 쓰다가 내용이 많아지면 몇 회에 걸쳐서 포스팅 하도록 하겠습니다. 여기서는 경매나 공매를 동일한 개념으로 보겠습니다.(실제로는 경매와 경매는 차이가 있습니다.)

 

여기에서는 1탄, 2탄에 이어 3탄으로 '권리분석(등기부등본)'에 대해서 경험상의 정리를 해 보겠습니다.

 

 

 

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■ 등기부등본 권리분석

 

권리분석은 아주 중요합니다.

 

검색하여 입찰대상이 된 물건에 대해서 등기부등본상의 권리분석을 통해 입찰의 위험성을 판단한 할 수 있습니다.

 

권리분석은 해석에 따라 달라지겠지만, 저는 ‘말소기준권리’를 기준으로 인수와 소멸의 권리를 판단하는 것을 부동산 경매에서의 권리분석이라고 하겠습니다.

 

말소기준권리는 무엇일까요 ?

 

 

‘말소기준권리’를 기준으로 하여 소멸하는 권리와 인수하는 권리를 판단하여 인수하는 권리들 중 리스크가 있는 권리가 있을 경우에는 입찰을 할 필요가 없기 때문입니다.

 

권리분석을 하는 방법을 여기에서는 상세히 설명하지 않겠습니다. 주택이나 토지에 대해 등기부등본을 확인하여 권리를 분석하는 법은 아래 링크를 참조하시기 바랍니다.

 

토지의 종류 및 등기사항전부증명서(토지) 보는 법

 

 

주택의 종류 및 등기사항전부증명서(주택) 보는 법

 

 

 

 

권리분석을 하기 위해서는 등기사항전부증명서(등기부등본)을 이해하여야 합니다. 등기부등본에는 해당 물건의 물권과 채권이 접수일자별로 등재되어 있습니다. 물권은 접수일자를 우선순위로 하고, 채권은 접수일자별로 등재가 되나 안분배분하는 특성을 가지고 있습니다.

 

물권(物權, Real Right)과 채권(債券, Bond)의 차이

 

 

 

 

등기부등본은 해당 부동산 물건의 살아온 흔적이라고 할 수 있습니다. 해당 부동산이 어떤 역사를 가지고 있는지를 등기부등본을 통해 확인 할 수 있습니다. 때문에 등기부등본을 잘 알아야 합니다.

 

 

등기부등본을 기본적으로 이해하기 위해서 권리분석과 관련된 책자를 여러권 읽었습니다. 그리고 그 지식을 토대로 검색된 물건의 등기부등본을 보고 분석을 하였습니다.

 

경매물건의 등기부등본은 검색사이트(대법원경매 또는 유료사이트)에서 기본적으로 제공해 줍니다.(낙찰된 경우 잔금지급전에 등기부등본을 다시 확인할 필요는 있습니다.)

 

먼저, 말소기준권리를 찾고 그것을 기준으로 하여 인수를 해야 하는 권리가 있는지를 분석을 하였습니다. 많은 물건을 분석하다 보면 어느 정도 권리분석에 대한 감이 옵니다.

 

 

 

‘선순위~~~’로 되어 있는 권리, 말소기준권리보다 빠른 임차인 등이 있을 경우에는 초보자인 경우에는 아예 쳐다보지 않는 것이 좋습니다.

 

왜냐하면 낙찰받고 잔금을 지급했는데 선순위나 임차인의 권리 내용에 대해 인수를 할 금액이 생길 수 있습니다. 금전적으로 사전 파악이 되지 않으면 큰 손해를 볼수도 있습니다. 경우에 따라서는 소유권을 잃을 수도 있습니다.

 

다행히 경매를 진행하면서 권리분석을 잘못해서 골치 아픈적은 없었습니다. 왜냐하면, 조금 꺼림칙하면 입찰 안하면 되기 때문입니다.

 

경매물건은 많고 입찰 할 기회는 많으니 굳이 애매한 물건으로 고민할 필요가 없기 때문입니다.

 

초반에는 쉬운 권리분석 물건 만 진행하였습니다. 역시, 쉬운 건 남들도 다 하나 봅니다. 경쟁률이 엄청나더라구요.

 

낙찰 받기도 쉽지 않고....그래서 권리분석이 복잡한 물건들로 지금은 주로 진행하고 있습니다.

 

법정지상권, 유치권, 겉으로 보기에는 복잡하고 어려워 보이나 분석해보면 별거 아닌 물건들로 주로 하고 있습니다. 그 이후로 낙찰률이 좋아진 것 같습니다.  

 

 

저는 권리분석과 임장(현장답사)를 가장 중요시 합니다. 어차피 낙찰이 되어야 그 이후를 고민해야 할 거니까요.

 

경매를 고민하시는 분들은 권리분석을 다양하게 경험해 보시기를 적극 추천드립니다.

 

 

2탄의 ‘물건조사시 유의사항’에서 말씀 드렸던 것처럼 권리분석도 같이 할 수 있는 분과 같이 하면 좋습니다.

 

저와 친구는 항상 같이 브레인스토밍을 많이 하였습니다. 같은 물건을 놓고도 서로 분석 결과가 다를 수 있기 때문에 같이 얘기를 하여 서로 잘못 판단한 분도 확인 할 수 있고 논의하다 보면 서로의 실력이 늘어가는 것을 확인 할 수 있었습니다.

 

다른 분과 같이 준비를 하는 것도 추천 드립니다.

 

 

 

권리분석은 특히 중요하다는 것을 말씀 드리며 여기까지 하겠습니다.

 

이 외에도 더 고려할 사항들이 있겠지만 경험상 생각나는 대로 정리해 보았습니다. 저보다도 부동산경매에 더 오래 경험을 하신 선배님들이 많이 있습니다. 모방은 창조의 어머니라고 했습니다. 주변환경을 잘 이용하는 것도 하나의 처세일겁니다. 주변에 그런분들이 계시다면 노하우를 내것으로 만드시기 바랍니다.

 

 

‘권리분석’에 대한 부분은 여기까지 포스팅을 정리하고 다음에는 검색한 물건에 대해 ’임장(현장답사)‘에 대한 부분을 포스팅 해 보도록 하겠습니다. 임장도 매우 중요한 부분입니다.

※ 국가의 제도.정책 변경에 따라 변경된 내용이 있을 수 있습니다. 변경이나 업데이트 된 내용을 알려주시면 추가 반영하도록 하겠습니다.

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오늘은 경매 입찰 진행시 고려할 사항 중으로 '권리분석(등기부등본)' 방법에 대해서 알아보았습니다.

부동산 경매 입찰 진행시 기본적으로 이해하고 알아야 할 정보입니다.

부동산 경매에 관심이 많으신 분에게 도움이 되시길 바랍니다.

 

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