부동산 경매, 고려할 사항들은 무엇일까요 ? (경매 준비나 처음 경험하시는 분들을 위한)(4탄-임장(현장답사))

 

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몇 해 전부터 우연한 기회에 경매를 접하게 되어 지금까지 기회가 될 때마다 경매를 하고 있습니다. 전업으로 하고 있는 것은 아닙니다.

직장생활을 하면서 원하는 좋은 물건이 나오는 경우 입찰을 하고 있습니다.

 

경매를 많이 해 보신 분들은 잘 아시겠지만 처음이나 경험이 적으신 분들은 초기에 두려움이 많습니다. 저도 그랬구요. 그런 분들을 위해서 경매 입찰시 사전에 준비하거나 고려해야 할 사항들에 대해서 정리해 보겠습니다.

 

• 물건검색 및 조사(대법원/유료경매정보사이트)
• 물건조사시 유의사항
• 권리분석(등기부등본)
• 임장(현장방문, 주변탐문, 부동산탐문, 비추천요소 파악 등)
• 입찰준비(가격산정, 입찰표 작성 등)
• 입찰참여(법원방문, 분위기 파악 방법 등)
• 낙찰
• 대출(은행방문, 서류준비 등)
• 잔금처리/등기이전 촉탁
• 부동산매매(투자목적으로 진행시) 등의 순서가 될 것 같네요.

 

제 경험상으로 정리하는 내용이니 참고하시면 좋겠습니다. 쓰다가 내용이 많아지면 몇 회에 걸쳐서 포스팅 하도록 하겠습니다. 여기서는 경매나 공매를 동일한 개념으로 보겠습니다.(실제로는 경매와 경매는 차이가 있습니다.)

 

여기에서는 4탄으로 '임장(현장답사)'에 대해서 경험상의 정리를 해 보겠습니다.

 

 

 

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■ 임장(현장답사)

 

저는 권리분석과 임장(현장답사)를 가장 중요시 합니다.

 

임장이라는 말을 찾아보니 ‘현장에 직접 나와서 실제로 본다’라는 뜻이 있네요. 현장답사라는 말에 딱 맞는 것 같습니다.

 

대상 물건에 대해서 서류상으로는 사무실에 앉아서 파악할 수 있고 지도정보를 이용해서 어느정도 물건의 상태를 볼 수 있습니다. 하지만 인터넷의 지도정보만으로는 실제 현장의 상황을 알기가 어렵습니다.

 

인터넷 지도 정보는 실시간이 아닌 관계로 지도촬영을 한 시점까지만 확인 할 수 있습니다. 실제 현장에 가보면 지도에는 없던 건물이 있거나 지도상에 있는 길이 사라지거나 하는 일이 있습니다. 또 지도상에서는 보이지 않던 분묘가 나타날 수도 있습니다.

 

때문에 현장확인은 반드시 필요한 중요한 일입니다. 제가 생각하는 몇 가지 포인트가 있습니다.

 

 

 

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■ 임장 전에 사전조사를 하고 정리하여 두기

 

임장을 나가기 전에 항상 사전환경조사서에 기본 정보를 파악합니다.

 

부동산경매, 고려할 사항들은 무엇일까요 ? (경매 준비나 처음 경험하시는 분들을 위한)(2탄-물건

 

그리고 임장을 나가서 확인할 사항들에 대해서도 정리를 해 두고 있습니다.

 

사전에 기본정보를 파악하면 추가로 확인할 사항들에 대해서만 현장 방문을 통하여 확인하면 쉽게 물건에 대해서도 판단 할 수 있습니다.

 

미리 정리를 해 두어야 현장답사를 하고 되돌아 와서 ‘아차, 이거 확인 안했네’ 하는 일이 안생깁니다. 그래서 미리 현장방문시 확인 할 사항들은 정리해 두는 것을 습관화 하는 것이 필요한 것 같습니다.

 

 

 

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■ 질문에 대해 정리해 가기

 

위에서 사전조사를 미리 해 놓으면 질문사항들이 자연스럽게 생깁니다.

 

현장에서 질문할 사항들은 미리 정리해 가는 것이 좋습니다. 현장 방문시 마을 사람들이나 이웃 사람들에게 문의할 할 사항들은 정리해 두는 것이 좋습니다.

 

특히 오래된 내용이나 부동산 소유현황이나 가족관계 등은 동네이장님이나 나이가 드신 분들에게 확인하며 잘 알려줍니다. 모두가 그런 것은 아닙니다. 부정적으로 보거나 약간 불편하게 하시는 분들도 있습니다. 하지만 대부분은 잘 알려주시는 것 같습니다.

 

예로, 제가 안성에 있는 주택을 낙찰 받을 때 이웃집에 사시는 어르신 부부에게 여러 가지 사황을 물으니 본인들이 해당주택과 땅을 팔았던 사람들이라고 하여 필요한 정보를 얻고서 낙찰을 받은 적도 있습니다.

 

질문의 마지막에는 항상 “다른 사람들도 물건을 보러 오거나 문의를 해 온 적이 있느냐?를 하는 편입니다. 경쟁자가 있는지를 확인하기 위함입니다.

 

현장 질문도 자꾸 하다보면 요령도 생깁니다. 절대로 현장에 가서 주변만 눈으로 둘러보고 오지 마십시오. 많이 아는 만큼 낙찰 확률도 높아진다고 봅니다.

 

 

 

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■ 주변 부동산 중개소를 2-3곳 들르기

 

시세 확인을 위해 물건 주변의 부동산 중개소는 2-3군데를 들러서 가격정보를 파악합니다.

 

대부분 부동산 중개소는 이미 대상 물건이 경매로 나온 것을 다 알고 있기 때문에 경매 건이라고 하면 잘 안알려주는 것 같습니다. 본인들이 참여할 수도 있기 때문이죠.

 

그래서 구매자인 척 해서 비슷한 물건에 대한 시세를 물어보는 편입니다.

 

 

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■ 필요한 부분은 사진으로 남겨놓기

 

현장 방문시 사진을 많이 찍어 놓은 편입니다. 여러군데를 현장 답사를 다녀오다 보면 헷갈리고 기억이 안나는 경우도 있습니다.

 

그래서 기억을 되돌리기 위해서 사진을 재확인하기 위한 목적도 있지만, 나중에 낙찰을 받았을 때 상태가 변동된 것을 확인하기 위한 목적도 있습니다.

 

소송으로 연결될 경우 미리 찍어놓은 사진이 증거자료로도 활용될 수 있습니다.

 

 

 

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■ 분묘,철탑,축사를 확인하기

 

경매에서 가장 경계해야 할 3대 요소가 분묘, 철탑, 축사입니다. 주변이 이런 환경들이 있을 경우 다시 되팔기가 쉽지 않습니다.

 

때문에 현장 근처만 보지 말고 좀 더 넓은 부분을 확인해야 합니다. 이런 환경들은 지도정보를 통해 미리 확인하고 현장에 가서 확인하는 것이 좋습니다.

 

낙찰 받아 놓고 나서 다시 현장을 가보니 옆에 분묘가 딱 있으면 황당 할 때가 있습니다. 저도 그런 경험이 있습니다. 참 당황스럽죠 !!

 

 

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■ 도로, 구거(하천)을 확인하기

 

주로 토지를 현장 답사할 경우는 도로와 구거를 확인해야 합니다.

 

도로가 없는 경우는 맹지로 볼 수 있기에 값어치가 떨어질 수도 있고 아예 2대나 3대 후손 들에게 물려주어야 할 토지로 될 수도 있습니다. 나중에 후손들이 좋아하겠죠 !!

 

내가 필요로 하는 목적에 맞는지 잘 확인하시기 바랍니다. 특히 도로는 사도인지를 확인해야 합니다. 그나마 현황도로는 괜찮지만 사도는 길을 막아 버리면 바로 맹지로 되어 2-3대 후손에게 물려주어야 합니다.

 

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■ 여러 곳을 들를 때는 방문지 순서를 정하기

 

하루에 여러곳을 현장 방문하는 것이 일반적입니다. 이때 이동 경로 순서를 잘 정하여야 합니다.

 

몇군데 돌아 다니다 보면 시간이 금방 흘러서 깜깜한 밤에 현장 답사를 할 수도 있습니다. 밤에는 볼수 있는 부분이 한계가 있기 때문에 경로를 잘 확인하여 순서를 잡는 것이 좋은 것 같습니다.

 

저도 충청도, 강원도, 인천을 하루에 돌아다니다가 피곤한 하루를 보낸적이 있습니다. 가능하면 한 곳에서 여러 물건을 보는 것을 추천드립니다.

 

 

 

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■ 시골에서는 개를 조심하기

 

이거 중요합니다 !!

시골에는 웬만하면 집에는 개를 기르고 있습니다. 가끔씩 대형견이 으르렁 거리고 있는 경우도 있습니다. 그래서 시골을 갈 때는 개 방어용으로 우산을 항상 챙기시고 개를 조심하셔야 합니다.

 

물리면 대게 아픕니다. 이런 건 경험을 해 보시면 압니다. ㅋㅋ

 

 

 

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■ 혼자 보다는 동행과 같이 하기

 

임장도 마찬가지고 혼자보다는 동행이 있는게 좋습니다. 운전을 번갈아 해서 피로를 줄일 수 도 있고 심심하지 않습니다.

 

혼자 다니시는 분들도 많이 있습니다. 저는 혼자보다는 동행과 같이 다니는 편입니다. 물건 현장에서 궁금한 사항들이 있는 경우 각자 생각들이 다르기 때문에 더 많은 정보를 얻을 수 있습니다.

 

각자 중점적으로 보는 사항들이 있기 때문에 혼자 보다는 낫다고 생각합니다.

 

 

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대학원에서 MBA 공부시 다음과 같은 말은 들은 것이 기억 납니다. ‘정보가 있는 곳에 답이 있다’.

 

경영학 강의를 들을 때 주식관련 실험을 한 적이 있는데 주제는 특정 회사에 대해 가치를 어떻게 평가할 것인가를 판단하는 것이었습니다. 교수님이 주제를 내자 저희는 인터넷 등을 검색하여 여러 가지 요소를 가지고 나름대로 의논을 하며 정리를 하였습니다.

 

수업이 마무리되고, 교수님이 저희에게 이런 말씀을 하셨습니다. 이 주제는 교수님이 낸 주제인데 한 사람도 교수님에게 와서 질문을 한 사람이 없다는 것입니다. 그 이유는 교수님이 낸 주제이기 때문에 정보를 교수님이 제일 많이 가지고 있는데 왜 한 명도 그 정보를 가져갈 생각을 안 하느냐고......

 

그 때 이해를 했습니다. 정답을 찾기 위해서는 정보가 있는 곳을 가야하는구나.

 

저는 부동산경매도 마찬가지라고 생각합니다. 실제 경험을 해 보면 알 수 있습니다. 법원경매정보나 유료사이트 정보를 통해서 해당 물건에 대해서 이해를 할 수 있지만 그것만으로 내가 투자할 가치가 있는 물건인지 결정하는 것은 잘못 된 것입니다.

 

현장답사를 가보면 생각했던 것과 다른 상황들이 너무 많습니다. 원래는 폐가가 있었는데 느답없이 집이 지어져 있다든지, 전/답인데 실제 가보니 경작을 너무 오래 안해서 나무가 자라고 있다든지 하는 기대를 하고 갔다가 김빠지는 일도 많이 있습니다.

 

때문에 다른 절차보다도 임장(현장답사)는 중요한 일임을 다시 말씀드립니다. 모든 절차가 중요하겠지만 제 경험으로는 위의 말씀을 드립니다.

 

이 외에도 더 고려할 사항들이 있겠지만 경험상 생각나는 대로 정리해 보았습니다. 저보다도 부동산경매에 더 오래 경험을 하신 선배님들이 많이 있습니다. 모방은 창조의 어머니라고 했습니다. 주변환경을 잘 이용하는 것도 하나의 처세일겁니다. 주변에 그런분들이 계시다면 노하우를 내것으로 만드시기 바랍니다.

 

 

‘임장(현장답사)’에 대한 부분은 여기까지 포스팅을 정리하고 다음에는 검색한 물건에 대해 입찰을 결정하고 ‘입찰준비’에 대한 부분을 포스팅 해 보도록 하겠습니다.

 

 

 

※ 국가의 제도.정책 변경에 따라 변경된 내용이 있을 수 있습니다. 변경이나 업데이트 된 내용을 알려주시면 추가 반영하도록 하겠습니다.

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오늘은 경매 입찰 진행시 고려할 사항 중으로 '임장(현장답사)' 방법에 대해서 알아보았습니다.

부동산 경매 입찰 진행시 기본적으로 이해하고 알아야 할 정보입니다.

부동산 경매에 관심이 많으신 분에게 도움이 되시길 바랍니다.

 

 

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