부동산경매, 고려할 사항들은 무엇일까요 ? (경매 준비나 처음 경험하시는 분들을 위한)(2탄-물건조사시 유의사항)

 

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몇 해 전부터 우연한 기회에 경매를 접하게 되어 지금까지 기회가 될 때마다 경매를 하고 있습니다. 전업으로 하고 있는 것은 아닙니다.

직장생활을 하면서 원하는 좋은 물건이 나오는 경우 입찰을 하고 있습니다.

 

경매를 많이 해 보신 분들은 잘 아시겠지만 처음이나 경험이 적으신 분들은 초기에 두려움이 많습니다. 저도 그랬구요. 그런 분들을 위해서 경매 입찰시 사전에 준비하거나 고려해야 할 사항들에 대해서 정리해 보겠습니다.

 

• 물건검색 및 조사(대법원/유료경매정보사이트)
• 물건조사시 유의사항
• 권리분석
• 임장(현장방문, 주변탐문, 부동산탐문, 비추천요소 파악 등)
• 입찰준비(가격산정, 입찰표 작성 등)
• 입찰참여(법원방문, 분위기 파악 방법 등)
• 낙찰
• 대출(은행방문, 서류준비 등)
• 잔금처리/등기이전 촉탁
• 부동산매매(투자목적으로 진행시) 등의 순서가 될 것 같네요.

 

제 경험상으로 정리하는 내용이니 참고하시면 좋겠습니다. 쓰다가 내용이 많아지면 몇 회에 걸쳐서 포스팅 하도록 하겠습니다. 여기서는 경매나 공매를 동일한 개념으로 보겠습니다.(실제로는 경매와 경매는 차이가 있습니다.)

 

여기에서는 '물건조사시 유의사항'에 대해서 경험상의 정리를 해 보겠습니다.

 

 

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벌써 10월이네요. 우리 경제에도 훈풍이 왔으면 좋겠습니다. 갈 수록 삶이 어려워지는 얘기들만 들리니 안타깝네요. 그래도 인생은 즐겁게 살아야 하지 않겠습니까 ?

 

‘권리분석’ 설명에 앞서 지난 1탄에서 정리한 ‘물검검색 및 조사’의 내용에 보충하여 ‘물건검색시 유의사항’에 대해 부동산경매를 진행해보면서 느낀 점에 대해 몇 가지 정리해 보겠습니다.

 

 

 

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■ 입찰하고자 하는 물건에 대한 개인적인 정리를 하세요.

 

입찰 물건은 너무 많기 때문에 잠깐 보고 넘어가면 인간의 기억력은 한계가 있기 때문에 따로 정리해 두지 않으면 다시 확인을 해야 합니다. 이 또한 시간 낭비입니다. 직장인과 병행하여 전업으로 집중할 수 없기 때문에 저는 ‘물건환경조사서(Bidding Sheet)’ 라는 저만의 양식을 사용하여 물건검색시 조사한 내용을 기록해 두었다가 다시 보고는 하였습니다.

 

조사시 여기에 정리를 해 두면 머리에도 암기되고 다시 검색사이트에서 찾아볼 필요도 없어 큰 도움이 되었습니다. ‘물건환경조사서(Bidding Sheet)’는 참조하시어 각자에 맞게 만들어 보시면 좋을 것 같습니다.

물건환경조사서(샘플)

 

 

 

■ 같이 할 수 있는 친구를 만드세요.

 

부동산 경매는 혼자 하다보면 사람에 따라 다르겠지만 지루하고 지치기도 합니다. 계속 낙찰에 실패하면 재미도 없습니다. 그래서 시작은 많은 하지만 꾸준히 이어서 하는 분들은 많지 않습니다. 같이 할 수 있는 친구를 만들면 서로를 보완해 줍니다. 내가 지칠 때 상대가 이거 분석해보자 저거 분석해보자 하면서 다시 힘을 내게 하고 서로에게 큰 도움이 됩니다.

 

저도 친한 친구와 같이 하면서 이런 부분을 많이 느꼈습니다. 물론 친구도 동일한 생각이었습니다. 지금도 같이 계속하고 있습니다. 실제 입찰시에는 같이 투자도 하기에 금전적인 부분의 부담감도 줄일 수 있습니다. 주변에 맘에 맞는 분이 계시다면 적극 추전합니다.

 

 

 

 

■ 물건의 미래를 보고 그림을 그리십시요.

 

경매의 목적은 투자나 직접 사용하기 위함이 대부분일 겁니다. 물건 검색시 지금 눈앞의 물건 상태나 현황만 보고 판단하지 마십시오. 좋은 물건은 누구나 다 입찰을 하려고 합니다. 그러면 경쟁률이 높아져서 낙찰확률은 떨어집니다.

 

물건을 검색시 미래에 이런 모습으로 변할 수 있겠다라는 그림을 그려야 합니다. ‘맹지이지만 도랑에 다리만 연결하면 길이 되겠다’ 라든지 ‘다 무너져가는 폐가이지만 철거하고 이런 건물을 지으면 되겠다’ 라든지 상상이 필요합니다. 남들이 눈여겨 보지 않아 입찰 참여율이 적은 물건이 나에게 올 확률이 많습니다.

 

남들이 보지 못하는 부분을 찾아야 고생한 보람을 찾을 수 있습니다. 물건 조사시부터 볼 수 있어야 합니다.

 

 

 

■ 대법원경매정보 사이트나 유료서비스 사이트 사용에 익숙해져야 합니다.

 

해당 사이트에서 정보검색을 하면 많은 리스트의 정보가 한꺼번에 보여집니다. 이 리스트를 다 보려면 시간이 많이 걸리므로 필터링 하는 방법들을 찾아야 합니다.

 

예를 들어 ‘선순위~~~’ 물건은 제외, 유찰 몇 회 이상, 대지 면적은 몇m² 이하, 00지역 등으로 찾고자 하는 범위를 정하여 검색하면 원하는 내용을 빨리 찾을 수 있습니다. 자주 사용하다보면 익숙해지리라 생각합니다. 참고로, 대법원경매 사이트는 쉽지 않습니다.

 

 

 

■ 정보검색시 지도정보를 활용하세요.

 

물건검색 사이트에서는 기본적으로 입찰참여자가 참조할 수 있도록 지도서비스를 제공합니다. 지도는 현장에 가지 않더라도 우선 내집, 내사무실에서 대상물건의 위치나 상태를 확인 할 수 있습니다. 지도의 촬영시점은 좀 차이가 있겠지만 감정평가서나 법원 집행관이 올린 사진과 비교하여 현재 모습을 비교하여 상태를 확인 할 수 있는 잇점이 있습니다.

 

저는 이 지도서비스를 통해 물건의 상태와 위치, 주변 상황을 파악하여 임장(현장조사)여부를 결정하고 있습니다.

 

 

 

■ 감정평가사, 물건명세서 등을 제공 서류를 꼼꼼히 확인하세요.

 

감정평가서는 법원에서 지정한 감정평가인이 현장을 방문하여 사전탐문과 조사를 통해 해당 물건의 값어치를 평가하는 공식적인 문서입니다. 현장을 지금 방문하지 않더라도 현장상태에 대해 간접적으로 접해볼 수 있는 문서입니다. 사진과 같이 상태정보 및 주변 탐문 정보를 올려놓고 주변시세와 비교하여 감정을 평가하는 문서이기 때문에 입찰시 가격예측 등에 큰 도움이 됩니다.

 

물건명세서도 집행관이 직접 방문하여 조사를 통한 정보가 있기에 입찰에 참여할 대상이 되는지를 판단 할 수 있습니다. 그 밖에 현황조사서, 등기부등본 등이 있습니다.

 

 

 

■ 입찰에 참여할 의사가 있는 물건은 관심물건에 등록하세요.

 

경매에 나온 물건이 워낙 많기 때문에 따로 관리를 하지 않으면 다시 찾아야 하는 번거로움이 생깁니다. 이 때 검색사이트의 관심물건에 등록해 놓으면 언제든지 다시 볼 수 있습니다. 관심물건 등록을 많이 활용하시기 바랍니다.

 

 

 

■ 꼭 입찰할 물건만 조사하여 집중하여 분석하십시오.

 

경매물건을 검색하다 보면 이 물건도 좋은 것 같고 저 물건도 좋은 것 같고 다 좋아 보입니다. 그래서 이것저것 무작위로 보다보면 나중에 눈도 피곤하고 지치는 경우가 있습니다. 몇 일 있다가 다시 보면 굳이 필요하지 않습니다. 장기간 물건을 검색해 보다 보면 ‘아 이 물건은 분석해야겠다’ 싶은 물건들을 바로 찾을 수 있는 능력이 생깁니다.

 

 

 

■ 최소 하루에 1-2개이상은 물건 분석을 하는게 좋습니다.

 

직장생활과 병행을 하게되어 시간이 많지 않았습니다. 그래도 하루에 최소 1개 정도는 물건에 대해 분석을 하였습니다. 검색은 많이 하지만 입찰참여 대상 물건으로 1개 정도를 선정하여 분석을 하였습니다. 때문에 경매에 대한 관심이 없어지지 않고 오히려 더 관심물건을 가지게 되었습니다.

 

자투리 시간을 이용하여 분석해 보는 것도 재미있습니다. 1개라도 물건을 분석하고 나면 낙찰은 안되었어도 뭔가 뿌듯함을 느낄 겁니다.

 

 

 

■ 법원 판례에 익숙해져야 합니다.

 

경매는 소송과 연관되는 경우가 많습니다. 내가 직접 전자소송을 해야 할 때도 있고 큰 사건의 경우는 변호사에게 의뢰를 해야 하는 경우도 있습니다. 물건검색시 나오는 판례 등은 꼼꼼히 읽어 보시기 바랍니다. 법에 대해서는 많이 아는 사람이 장땡이더라구요.

 

저도 물건검색시 관련된 판례는 꼼꼼히 읽어보았고 모르는 부분은 대한법률구조공단의 판례사이트를 많이 참조하였습니다. 여기서는 대법원, 법제처 등 관련사이트 링크를 제공하고 있어서 좋았습니다.

 

대한법률구조공단

 

 

 

■ 뉴스에 나오는 개발계획이나 정보를 메모하세요.

 

물건을 검색하다 보면 어디선가 들어본 듯한 지역이나 지명이 나올겁니다. 어 이거 저번에 개발뉴스가 있었는데..어디있지 ? 하고 찾아보는 경우가 많습니다.

 

인터넷이나 TV뉴스를 보다가 개발정보가 있으면 지역별로 제목이라도 메모를 해 놓으면 좋습니다. 해당 지역을 임장할 때 진행사항이나 현장등을 확인할 때도 도움이 됩니다.

 

인간의 기억력의 한계로 메모라는 것은 참 좋은 것 같습니다. 개발정보 들은 수시로 메모하시기 바랍니다.

 

 

 

이 외에도 더 고려할 사항들이 있겠지만 경험상 생각나는 대로 정리해 보았습니다. 저보다도 부동산경매에 더 오래 경험을 하신 선배님들이 많이 있습니다. 모방은 창조의 어머니라고 했습니다. 주변환경을 잘 이용하는 것도 하나의 처세일겁니다. 주변에 그런분들이 계시다면 노하우를 내것으로 만드시기 바랍니다.

 

 

여기서 포스팅을 정리하고 다음에는 검색한 물건에 대해 ’권리분석‘에 대한 부분을 포스팅 해 보도록 하겠습니다.

 

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※ 국가의 제도.정책 변경에 따라 변경된 내용이 있을 수 있습니다. 변경이나 업데이트 된 내용을 알려주시면 추가 반영하도록 하겠습니다.

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오늘은 경매 입찰 진행시 고려할 사항 중으로 '물건조사시 유의사항' 방법에 대해서 알아보았습니다.

부동산 경매 입찰 진행시 기본적으로 이해하고 알아야 할 정보입니다.

부동산 경매에 관심이 많으신 분에게 도움이 되시길 바랍니다.

 

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