부동산경매, '제시 외', '입찰 외' 이해하기

 

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부동산 경매를 진행하다보면 유의할 사항들이 많이 있습니다. 잘못 판단하는 경우 손해가 발생하거나 소송에 휘말릴 수 있는 요건들이 많이 있습니다.

 

그 중에 기본적으로 알아두어야 할 사항이 입찰대상 물건에 대한 매각물건명세서상의 특별매각조건을 잘 확인하여야 합니다. 감정평가사나 법원 집행관이 현황조사시 유의 하여야 할 사항을 특별히 명시하고 있습니다.

 

특별매각조건 중에 “제시 외”, “입찰 외” 항목에 대해서는 가장 기본적으로 의미를 이해하여야 합니다. 여기서는 이 내용에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

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■ '제시 외' 의미

 

법원의 의뢰를 받아 감정평가 기관이나 법원 집행관이 현장을 조사 한 결과 경매신청권자의 경매신청 대상 목적물에 제시되지 않은 물건(주로 미등기, 무허가 건물)이 존재하는 경우를 말합니다.

 

이 경우 법원에서는 특별매각 조건에 입찰자가 유의하도록 해당 내용을 명시하고 이있습니다.

 

 

 

■ '제시 외' 물건의 처리

 

기본적으로 ‘제시 외’ 물건은 경매대상에 포함되어 낙찰자가 일괄 취득할 수 있도록 합니다. 그래서 최근에서는 좀 더 명확하게 ‘제시 외 물건 매각대상에 포함’으로 명시를 합니다.

 

‘제시외’ 물건을 경매대상 목적물의 종물이나 부속물로 인정하여 감정평가사가 감정평가를 하였다면 매각대상에 포함하여 낙찰자의 소유로 인정합니다.(민법 제 100조(주물,종물), 민법 제256조(부동산에의 부합))

 

민법 제100조(주물, 종물)

 

 

 

민법 제256조(부동산에 부합)

 

 

 

 

■ '제시 외' 물건의 유의사항

 

모든 ‘제시 외’ 물건이 낙찰자가 소유권을 획득 할 수 없습니다.

 

별도의 건물이나 타인의 소유권을 가지고 있는 건물 등은 ‘제시 외’로 기재 되어 있더라도 매각대상에서 제외 될 수 있습니다. 때문에 현장을 방문하여 직접 탐문을 하여 판단을 하는 것이 아주 중요합니다.

 

최근에는 입찰자들에게 혼란을 주지 않기 위하여 ‘제시 외 건물 매각대상에 제외’ 등으로 명시를 하고 있습니다.

 

 

 

 

 

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■ '입찰 외' 의미

 

말 그대로 매각대상 물건에서 제외되니 입찰시 감안하여 입찰하라는 것입니다. 이 외에도 ‘낙찰 외’, ‘매각 제외’등으로 명시를 하고 있습니다.

 

‘입찰 외’ 항목은 낙찰 후 법정지상권 또는 건물철거 및 토지인도소송, 부당이익금 반환 소송 등 다툼의 소지가 있을 수 있습니다. 따라서 입찰전에 현장답사(임장)를 통한 탐문 후 충분히 검통하여 입찰에 참가하는 것이 좋습니다.

 

 

 

 

※ 국가의 제도.정책 변경에 따라 변경된 내용이 있을 수 있습니다. 변경이나 업데이트 된 내용을 알려주시면 추가 반영하도록 하겠습니다.

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오늘은 '경매 제시외 입찰외'에 대해 알아보았습니다.

부동산 경매 입찰 진행시 기본적으로 이해하고 알아야 할 정보입니다.

 

부동산 경매에 관심이 많으시다면 꼭 숙지하여야 할 내용이니 도움이 되시길 바랍니다.

 

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