경매를 하다 보면 대상 물건 전체지분이 아닌 일부 지분을 가지고 경매가 진행되는 것을 볼 수 있습니다.
‘지분경매’와 ‘공유물분할경매’가 그에 해당합니다.
처음 접하는 분은 둘 다 지분으로 경매가 진행되기 때문에 약간 헷갈릴 수도 있는데 개념만 이해하면 쉽게 구분할 수 있습니다.
여기에서는 ‘지분경매’와 ‘공유물분할경매’의 차이에 대해서 알아보겠습니다.
■ 지분경매
하나의 토지에 몇 사람이 지분(비율 무관)으로 공동 소유를 하고 있습니다.
그 중에 A라는 사람이 은행에 돈을 빌렸다가 갚지 못하거나, 차용증을 쓰고 돈을 갚지 않거나 하는 경우에 은행이나 채권자는 돈을 회수하기 위하여 A가 가진 토지를 경매를 통해 현금화를 하려고 할 겁니다.
이 때, 전체 토지를 경매신청을 하지 못하고 A가 가진 지분에 대해서만 경매신청을 하게 됩니다. 은행이 근저당을 근거로 하는 경우는 임의경매, 채권자가 차용증으로 소송을 통해 법원의 판결을 받고 진행하는 경우는 강제경매가 됩니다.
이와 같은 경우가 ‘지분경매’입니다.
지분경매의 특징은 다음과 같은 것이 있습니다.
- 공동으로 소유하고 있는 토지 또는 건물의 일부 지분만 경매 진행
- 경매 낙찰자는 대상 지분만 소유권 획득
- 강제경매 또는 임의경매(채무관계 존재)
- 채권회수가 목적
- 대상 부동산의 다른 지분권자(공유자)가 ‘공유자우선매수권’ 행사 가능
- 지분경매된 토지위에 건물이 있을 경우 법정지상권이 성립하지 않을 가능성이 높음
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■ 공유물 분할 경매
하나의 토지에 몇 사람이 지분(비율 무관)으로 공동 소유를 하고 있습니다.
여러 사람이 공동으로 소유하고 있기 때문에 토지를 마음대로 사용할 수 없는 경우가 있습니다. 이로 인해 그 중에 A라는 사람이 본인의 지분에 대해 현금화(대금분할) 하고 싶거나, 각 지분에 대해 구분소유권으로 토지를 나누어 분할(협의분할)을 하고 싶어 합니다.
그런데, 지분권자들끼리 잘 협의가 되지 않습니다.
이 때, A는 다른 공유자를 상대로 법원에 공유물 분할 소송을 제기하여 공동 소유 토지를 재판에 의해 구분 소유권으로 분할을 하거나, 협의가 안되는 경우 법원은 토지 전체를 경매를 통해 현금으로 나누어 갖도록 판결을 합니다.
이와 같은 경우가 ‘공유물 분할 경매’입니다.
공유물 분할 경매의 특징은 다음과 같은 것이 있습니다.
- 공동으로 소유하고 있는 토지 또는 건물의 전체 지분 경매 진행
- 경매 낙찰자는 전체 지분에 대한 소유권 획득
- 형식적 경매(채무관계가 존재하지 않음)
- 현금화가 목적(현금 분할)
- 대상 부동산의 다른 지분권자(공유자)가 ‘공유자우선매수권’ 행사 불가능
▶지분경매와 공유물분할경매 비교
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지분경매
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공유물분할경매
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※ 국가의 제도.정책 변경에 따라 변경된 내용이 있을 수 있습니다. 변경이나 업데이트 된 내용을 알려주시면 추가 반영하도록 하겠습니다.
오늘은 '지분경매'와 '공유물분할을 위한 경매' 에 대해서 알아보았습니다.
간단한 내용이지만 알아두면 좋습니다. 도움이 되시길 바랍니다.
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