부동산 경매나 공매에서 낙찰을 받은 후에 우선적으로 필요한 조치로 ‘가처분’이 있습니다. 낙찰 이후 발생할 수 있는 부동산 변동에 대해 미리 대비 조치를 하는 제도입니다.
채무자는 채권자에 의해 부동산이 경매나 공매로 낙찰된 이후 낙찰자에게 대응하기 위해 잔금전에 부동산을 처분하거나 점유를 이전하여 낙찰자를 곤란하게 할 수 있습니다.
그에 대비할 수 있는 ‘가처분’에 대해서 알아보겠습니다.
■ 가처분(假處分)
채권자가 부동산의 청구권을 가지고 있을 때, 판결이 확정되어 강제집행을 할 때까지 방치하면, 그 부동산이 처분되거나 멸실되는 등 법률적 사실이 변경되는 것을 방지하고자 판결받기 전에 그 부동산의 현상변경을 금지시키는 집행 보전제도를 말합니다.
가처분을 할 수 있는 재산은 부동산, 동산, 채권, 무체재산권, 선박, 항공기, 자동차, 건설기계 등이 있습니다.
그 대표적인 종류는 ‘부동산점유이전금지가처분’과 ‘부동산처분금지가처분’이라고 할 수 있습니다.
■ 부동산점유이전금지가처분
부동산에 대한 인도·명도청구권을 보전하기 위한 가처분으로 목적물의 인적(주관적)·물적(객관적) 현상을 본집행 시까지 그대로 유지하게 하는 가처분을 말합니다.
예를 들어,
낙찰자 A가 점유자 B(소유주나 임차인)를 대상으로 명도를 진행하고자 할 때, 명도가 협의되지 않으면 명도소송 판결을 통한 강제집행으로 명도를 받을 수 있습니다. 이때, 점유자가 명도소송 진행 중에 점유를 제3자인 C에게 양도하는 경우에 소송 당사자가 변경됩니다.
진행 중이던 명도소송이 완료되어 명도에 대한
강제 집행을 하려고 할 때, 점유자가 C로 되어 있는 경우에는 법원에서는 대상자가 변경되었으므로 강제집행을 진행하지 않습니다.
이 경우, A는 C를 상대로 다시 명도소송을 진행하여야 합니다.
마찬가지로, 건물 소유주 A가 임대료를 체납하고 있는 세입자 B에게 상가를 비워달라는 명도소송을 제기하는 중에 세입자 B가 C에게 상가점유를 양도하게 될 경우, A는 C에게 별도의 명도소송을 제기해야 합니다.
이와 같은 이러한 번거로움을 피하기 위해 해당 부동산의 점유의 이전을 금지하는 처분명령 신청을 낙찰과 동시에 진행하면 됩니다.
임대차계약의 해지에 따른 건물명도청구권, 낙찰허가결정에 의한 건물명도청구권, 소유권에 의한 명도청구권 등 채무자에게 대항할 수 있는 한 물권이든 채권이든 상관없이 피보전권리가 될 수 있습니다.
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■ 부동산처분금지가처분
부동산처분금지가처분이란 목적물인 부동산에 대한 채무자의 소유권이전, 저당권·전세권·임차권의 설정 등 일체의 처분행위를 금지하는 가처분을 말합니다.
예를 들어,
부동산에 대한 지분을 낙찰 받은 A가 있습니다. 다른 지분권자 B, C와 부동산 처분에 대한 협의를 하는데 B, C가 전혀 협조를 해 주지 않습니다.
이 경우에, A는 공유물분할 소송을 통해 판결을 받아 공유물분할 경매 신청을 통해 처분을 하고자 합니다. 공유물 분할 소송 중에 B가 지분을 D에게 처분하여 소유자가 변경되었습니다.
이런 경우에 A는 다시 D를 상대로 공유물분할 소송을 진행하여야 합니다.
이와 같은 이러한 번거로움을 피하기 위해 해당 부동산의 점유의 처분을 금지하는 처분명령 신청을 낙찰과 동시에 진행하면 됩니다.
부동산처분금지가처분은 등기된 부동산에 한하여 허용되며, 미등기부동산이나 채무자의 권리가 등기되지 아니한 경우라면 그 등기를 병행 또는 선행할 수 있는 경우에 한하여 신청할 수 있습니다.
가처분 대상 부동산은 특정할 수 있어야 하며, 지분 표시는 등기부에 따라 정확해야 합니다.
이와 같이 가처분은 부동산 경매나 공매 낙찰 후에 상황에 따라서 낙찰자가 우선적으로 가처분 조치를 해야 할 경우가 있습니다.
경매는 명도신청이라는 제도가 있어서 편리하지만 공매의 경우는 낙찰 후 반드시 가처분에 대해서는 고려를 하여야 합니다.
가처분과 달리 금전적 채권인 경우는 가압류를 고려해야 합니다. 추가적인 정보는 아래 사이트를 참조하시기 바랍니다.
가압류(假押留)와 가처분(假處分)이 뭘까요 ?
" 알아야 면장도 합니다. " 가압류와 가처분에 대해서 많이 들어보셨을 겁니다. 헷갈리고 어려운 용어입니다. 아무래도 법률용어이다 보니 일상생활과는 다르게 특정한 금전관계, 권
aeunjob.tistory.com
오늘은 부동산 경매/공매 진행 시 '가처분 신청' 에 대해서 알아보았습니다.
간단한 내용이지만 알아두면 좋습니다. 도움이 되시길 바랍니다.
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