원시취득(原始取得)과 승계취득(承繼取得)이 뭘까요 ?

 

 

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A는 경매를 통하여 시골 동네에 무허가로 지어진 건물이 있는 토지를 낙찰 받았습니다. 나중에 귀촌하여 노후를 보내려고 미리 준비할 생각이었습니다.

 

A는 무허가 건물이 너무 낡아 허물고 새로운 건물을 지으려고 준비를 하고 있었습니다. 그런데, 느닷없이 어르신 B가 나타나 이 건물을 내가 지었으니 내 허락없이는 함부로 허물 수 없다고 으름장을 놓습니다.

 

그래서, A는 동네분들에게 확인하니 예전이 그 땅이 B어르신 땅이었고 그 때 B가 그 건물을 지었다고 얘기를 합니다.

 

A는 아는 법무사님께 확인하니 그러면 그 무허가 건물은 B어르신이 직접 비용을 들여 지은 것이니 원시취득으로 함부로 허락없이 허물 수 없다고 합니다. A는 황당할 따름입니다.

 

A를 혼란스럽게 만든 원시취득(原始取得)이 무엇인지 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

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원시취득을 이해하기 위해서는 이에 반하는 승계취득의 개념에 대해서 같이 확인해 보겠습니다.

 

 

 

 

원시취득은 어떤 권리를 타인의 권리에 기초함이 없이(즉, 기존 권리와 관계없이) 특정인이 새로이 취득하는 것을 말합니다.

 

타인의 권리에 근거하지 않고 독립하여 취득하는 것을 말하며 신건물에 대한 소유권 취득, 인격권, 신분권의 취득, 무주물선점(민법 제252조), 유실물습득(민법제253조), 선의취득(민법 제249조~제251조), 시효취득(민법제245조~재248조) 등을 말합니다.

 

원시취득에 의하여 취득된 권리는 전혀 새로운 권리이므로 비록 그 전주(前主)의 권리에 어떠한 하자가 있었더라도 원시취득자에게 승계되지 않습니다. 또한, 취득한 물권의 객체가 타인의 지상권이나 저당권 등의 목적물로 되어 있었을 경우에도 원시취득 함과 동시에 이들 부담은 모두 소멸합니다.

 

이와 반면에, 승계취득은 타인이 가지고 있는 기존의 권리에 의거하여 권리를 취득하는 것을 말랍니다. 일반적인 매매, 증여, 양도, 상속 등이 해당 됩니다.

 

매매, 증여, 사인증여 등 개개의 취득원인에 의하여 개개의 권리가 승계되는 특정승계와 상속, 포괄유증, 회사의 합병 등 하나의 취득원인에 의하여 구 권리자의 권리 모두가 포괄적으로 신 권리자에게 승계되는 포괄승계 역시 승계취득의 종류입니다.

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이러한 원시취득과 승계취득의 중요한 차이점으로는,

 

승계취득에 있어서는 신 권리자는 구 권리자가 가지고 있었던 권리 이상의 권리를 취득하지 못하므로 구 권리자의 권리에 제한이나 하자가 있으면 신 권리자의 권리도 같이 제한과 하자를 갖게 되며, 무권리자로부터 권리를 원시취득하는 것은 가능하나, 승계취득하는 것은 불가능합니다.

 

 

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여기에서는 승계취득은 우리 일상생활에서 쉽게 접할 수 있으므로 약간 예외적인 원시취득의 종류와 예시에 대해서 설명을 드리겠습니다.

 

원시취득은 신건물에 대한 소유권 취득, 인격권, 신분권의 취득, 무주물선점, 유실물습득, 선의취득, 시효취득 등이 해당됩니다.

 

 

 

 

 

■ 무허가/미등기 건물

 

자기의 노력과 재료를 들여 건물을 건축한 사람은 그 건물의 소유권을 원시취득 합니다. 무허가나 미등기 건물에 대해서도 여기에 해당합니다.

 

위의 A의 사례의 경우, B가 원시취득자에 해당한다고 할 수 있습니다.

 

미등기, 무허가 부동산의 소유권은 누구에게 ?

 

 

일반적으로 자기의 노력과 재료를 들여 건물을 건축한 사람은 그 건물의 소유권을 원시취득하는 것이지만, 도급계약에 있어 도급인과 수급인 사이에 완성된 건물의 소유권을 도급인에게 귀속시키기로 합의한 것으로 볼 수 있는 경우에는 그 건물의 소유권은 도급인에게 원시적으로 귀속되고(대법원 1997. 5. 30. 선고 97다8601 판결 등 참조),

 

미완성 건물의 경우에도 이미 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 있는 형태와 구조를 갖추고 있었다면 원래의 건축주가 그 건물의 소유권을 원시취득한다(대법원 2002. 4. 26. 선고 2000다16350 판결 등 참조).

 

무허가 건물의 신축은 법률행위에 의하지 아니한 물건의 취득이므로 신축자가 등기없이 소유권을 취득한다(대법원 1997.11.28. 95다43594 판결 등 참조).

 

무허가 건물을 양도하는 경우에는 등기없이 물권 행위 및 인도에 의하여 소유권을 이전 할 수 없다 할 것인바, 점유자가 무허가건물의 신축자로부터 이를 매수하여 인도받아 점유하고 있다고 하더라도 그 소유권을 취득 할 수 없고, 신축자가 법률상의 처분권한을 상실하였다고 할 수 없다(대법원 1997.11.28. 95다43594 판결 등 참조).

 

 

 

■ 무주물 선점

 

무주물 선점은 소유자가 없는 동산을 자기 소유로 하는 의사를 가지고 다른 사람보다 먼저 점유하는 것을 말합니다.(민법 제252조)

 

과거에 누군가의 소유물 이었을지라도 그 후에 무주로 되면 무주물이 됩니다. 대표적으로 물고기나 야생하는 동물이 해당됩니다.

 

소유자가 소유권을 포기한 동산도 무주물이 되며. 사육하는 야생동물이 다시 야생상태로 돌아가면 무주물이 됩니다.

 

 

 

 

 

청소매니아

 

 

■ 유실물 습득

 

유실물이란 점유자에 의사에 의하지 않고 그의 지배에서 벗어난 물건을 말하여 잃어버리거나 분실한 물건을 말합니다.

 

유실물은 유실물을 공고하고 6개월 이내에 소유자가 권리를 주장하지 않으면 습득자가 그 소유권을 취득합니다.(민법 제253조)

 

 

 

 

■ 선의취득

 

선의취득은 즉시취득이라고도 하며 거래의 안전을 위해 동산의 점유에 공신력을 인정하는 것을 말합니다.

 

민법은 부동산의 등기에는 공신력을 인정하지 않으면서 동산의 점유에는 공신력을 인정하고 있습니다..

 

따라서 평온·공연하게 동산을 양수한 자가 선의이며 과실없이 그 동산을 점유한 경우에는 양도인이 정당한 소유자가 아닌 때에도 즉시 그 동산의 소유권 취득을 인정하고 있습니다.(민법 제249조).

 

 

 

 

■ 시효취득

 

시효취득은 타인의 물건을 일정기간 계속하여 점유하는 자에게 그 소유권을 취득케 하거나 소유권 이 외의 재산권을 일정기간 계속하여 사실상 행사하는 자에게 그 권리를 취득케 하는 것을 말합니다.

 

시효취득이 있는 이유는 오랜기간 진정한 소유자가 권리 행사를 하지 않고, 새로운 권리관계가 생길 경우 거래의 안정을 위해 그 것을 인정하는 것입니다.

 

우리 민법에서는 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다고 나와 있습니다(민법 제245조).

 

동산의 경우는, 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다고 나와 있습니다(민법 제246조).

 

점유취득시효(20년)이 뭘까요?

 

 

 

 

 

 

 

 

건축물의 원시취득에 해당하는 사례를 보면 다음과 같습니다.

 

※ 독립적인 건물형태(사회통념상 독립적인 건물) : 최소한의 기둥과 지붕, 그리고 주벽이 완성되어 있는 건물

 

 

경우에 따라서는 원시취득은 진정한 소유주에게 불리한 상황을 만들 수 있습니다. 내 소유의 토지에 있는 건축물에 내 마음대로 철거를 못하여 토지의 이용가치를 떨어뜨리는 일이 발생 할 수도 있습니다.

 

우선 자신의 권리를 정확하게 알아보고 잘 판단해 해 봐야 합니다.

 

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※ 국가의 제도.정책 변경에 따라 변경된 내용이 있을 수 있습니다. 변경이나 업데이트 된 내용을 알려주시면 추가 반영하도록 하겠습니다.

 

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오늘은 '원시취득(原始取得)'과 승계취득(承繼取得)에 대해서 알아보았습니다. 간단한 내용이지만 알아두면 좋습니다. 도움이 되시길 바랍니다.

 

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