A는 우연한 기회에 경매로 비도시지역의 농지를 저렴한 가격으로 낙찰 받았습니다.
사는 곳과 토지와의 거리가 멀어 직접 경작을 하지 못하고 근처 주민에게 필요시 경작을 하도록 하였습니다.
몇 년 뒤에 해당 지역에 개발호재가 생겨 토지 가격이 급등하였습니다. A는 좋은 기회라 생각하고 토지를 높은 가격에 매매하게 되었습니다.
매매 후, 양도소득세를 정리하고자 하여 아는 세무사와 얘기를 하다보니 해당 토지는 ‘비사업용 토지’로 10%의 할증률로 부과되어 세금액이 생각했던 것보 상당하다는 것을 알게 되었습니다.
A는 억울하게 생각되었지만 어쩔 수 없이 큰 금액의 양도소득세를 납부하여야 했습니다.
여기에서는 ‘사업용 토지’, ‘비사업용 토지’가 무엇인지에 대해 알아보도록 하겠습니다.
사업용과 비사업용의 구분은 토지를 용도에 맞게 사용하느냐 안하느냐를 판단한다고 생각하시면 됩니다.
대상토지는 농지, 임야, 목장용지, 주택부속토지, 별장부속토지, 기타토지를 대상으로 합니다.
‘사업용 토지’는 말 그대로 대상토지가 용도(지목, 지역, 면적 등)에 맞게 사용되고 있는 토지를 말합니다.
‘비사업용 토지’는 반대로 나대지나 부재지주 소유의 임야 등을 실수요에 따라 사용하지 않고 재산을 늘리기 위한 투기적인 수단으로 보유하고 있는 토지를 말합니다.
기억들 하시겠지만, 2021년경 LH 직원들이 공공기관 내부정보를 이용하여 개발호재가 예상되는 농지를 사전에 매입하여 고가의 폭리를 취하려고 했던 부동산 투기 사건이 있었습니다.
실제로 직접 농지를 경작하지 않고 단순 투기목적으로 구입하였던 ‘비사업용 토지’의 형태라고 할 수 있습니다.
사업용・비사업용 토지의 판단시 크게 사용기준, 지역기준, 면적기준, 기간기준을 모두 만족하면 사업용 토지로 보아 양도소득세를 중과하지 않습니다.
비사업용토지의 구분은
- 토지의 지목 확인
- 지목에 대해 사용기준, 지역, 면적에 맞게 사용중인지
- 사용토지 기간기준
이 맞는지를 확인하여 충족이 되는지를 판단하여야 합니다.
다음중 어느 하나가 해당되면 ‘비사업용 토지’에 해당 됩니다.
- 소유자가 농지 소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 토지 (자경농지)
- 특별시ㆍ광역시(광역시에 있는 군 제외)ㆍ특별자치시(특별자치시에 있는 읍ㆍ면지역 제외)ㆍ특별자치도(「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조제2항에 따라 설치된 행정시의 읍ㆍ면지역 제외) 및 시지역(「지방자치법」 제3조제4항에 따른 도농 복합형태인 시의 읍ㆍ면지역 제외) 중 도시지역에 있는 농지.
※ 주말농장(세대별 1000㎡미만)
기존에는 농지법에 따른 주말농장(세대별 1000㎡미만)의 경우 재촌.자경을 하지 않더라도 지역기준과 기간기준만 충족하면 사업용 토지로 인정이 되었지만, 2022년 1월 1일 이후 양도분 부터는 농지법에 따른 주말농장에 해당하더라도 재촌.자경의 요건을 충족하여야 사업용 토지로 인정을 받을 수 있습니다.
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다음중 어느 하나가 해당되면 ‘사업용 토지’에 해당 됩니다.
- 임야의 소재지와 동일한 시ㆍ군ㆍ구, 그와 연접한 시ㆍ군ㆍ구 또는 임야로부터 직선거리 30킬로미터 이내에 있는 지역에 주민등록이 되어 있고사실상 거주하는 자가 소유하는 임야.
- 개발제한구역 임야, 산림경영계획인가를 받아 사업중인 임야, 특수개발지역으로 지정된 임야.(산림유전자원보호림, 보안림, 채종림, 시험림 등)
다음중 어느 하나가 해당되면 ‘비사업용 토지’에 해당 됩니다.
- 축산업을 경영하는 자가 소유하는 목장용지로서 기준면적을 초과하거나 도시지역에 있는 것
- 축산업을 경영하지 아니하는 자가 소유하는 토지
주택법과 지방세법에 정해 놓은 주택은 ‘세대의 구성원이 장기간 독립된 주택생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속 토지"를 말합니다.
주택이 정착된 면적에 배율을 곱하여 아래의 산정한 면적을 초과하는 토지는 ‘비사업용 토지’에 해당 됩니다.
- 수도권 내의 토지 중 주거·상업·공업지역 내의 토지 : 3배
- 수도권 내의 토지 중 녹지지역 내의 토지 : 5배
- 수도권 밖의 토지 중 주거·상업·공업·녹지지역 토지 : 5배
- 그 밖의 토지(관리·농림·자연환경보전지역) : 10배
별장이란 주거용 건축물로서 상시주거용으로 사용하지 아니하고 휴양·피서·놀이 등의 용도로 사용하는 건축물을 말합니다.
별장부속토지는 ‘비사업용 토지’에 해당 됩니다.
- 2014년까지 별장 건물과 부속토지 모두 비사업용토지에 해당
- 2015년 1월 1일 이후 별장건물은 비사업용토지에서 제외하고 별장의 부속토지(전체)에 대해서 비사업용토지에 해당
- 2014년 이전은 별도 확인 필요
※ 별장부속토지 비사업용 제외(취득당시 기준)
-
- 수도권지역, 도시지역, 조정대상지역 그리고 허가구역을 제외한 지역으로서 읍·면에 소재
- 대지면적이 660㎡ 이내
- 주택의 연면적이 150㎡이하
- 건물과 부속토지의 가액이 기준시가 2억 원 이하인 것은 제외
재산세 기준으로 ‘사업용토지’와 ‘비사용업 토지’를 구분할 수 있습니다.
- 재산세가 비과세 또는 면제 : 사업용 토지
- 재산세가 별도합산, 분리과세 대상 : 사업용 토지
- 재산세가 종합합산과세 대상 : 비사업용 토지
양도일 기준으로 사용기준을 모두 충족한 기간이
- 3년 중 2년 이상이거나
- 5년 중 3년 이상이거나
- 전체 보유기간 중 60% 이상 사용기준을 모두 충족하였다면 사업용토지로 판단 합니다.
이 외는 비사용업 토지로 봅니다.
‘비사업용 토지’는 일반누진세율에 10% 가산세를 적용합니다.
※ 비사업용 토지 양도소득세 과세비율(2023년 이후 적용 기준)
일반토지는 양도소득세 10% 가산세가 있지만,
농지는 농지법에 따라 농지는 자경이 원칙이고 자경을 하지 않을 시는 처분명령, 강제이행금 부과 등의 행정조치가 내려집니다.
농지를 한국농어촌공사에 임대하여 사업용 토지로 인정받고 행정 처분에서도 벗어 날 수 방법 등이 있습니다.
※ 국가의 제도.정책 변경에 따라 변경된 내용이 있을 수 있습니다. 변경이나 업데이트 된 내용을 알려주시면 추가 반영하도록 하겠습니다.
오늘은 '사업용 토지', '비사업용 토지'에 대해서 알아보았습니다. 간단한 내용이지만 알아두면 좋습니다. 도움이 되시길 바랍니다.
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