부동산 등기·가등기·압류·가압류, 헷갈리는 4가지 개념 한 번에 정리

 

 

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부동산 등기·가등기·압류·가압류, 헷갈리는 4가지 개념 한 번에 정리

등기부등본(Registry) 속 갑구·을구를 볼 때 꼭 알아야 할 용어 — 정의 · 법적 근거 · 실전 사례

 

 

목차 등기(登記, Registration)란 무엇인가 가등기(假登記, Provisional Registration)란 무엇인가 압류(押留, Attachment)란 무엇인가 가압류(假押留, Provisional Attachment)란 무엇인가 4가지 개념 한눈에 비교 등기부등본에서 실전 확인하는 법 참고자료 및 출처

 

📌 핵심 요약 먼저 보기 등기는 부동산의 소유권 등 권리관계를 국가 공적 장부에 기록해 공개하는 제도이며, 등기해야 권리변동의 효력이 발생함(민법 제186조). 가등기는 아직 본등기 요건이 안 됐을 때 순위만 미리 확보해두는 예비등기로, 나중에 본등기를 하면 가등기 시점으로 순위가 올라감. 압류는 확정판결·체납 등 집행권원이 있는 상태에서 재산 처분을 금지하고 강제환가(경매) 절차로 이어지는 조치임. 가압류는 판결 확정 전 단계에서 채무자가 재산을 빼돌리지 못하도록 임시로 묶어두는 보전처분임. 네 가지 모두 등기부등본 갑구(甲區)에 표시되며, 매매·임대차 계약 전 반드시 확인해야 할 항목임.

 

부동산 계약을 앞두고 등기부등본을 떼어보면 갑구에 낯선 용어들이 등장합니다. "가등기", "압류", "가압류"... 이름은 비슷한데 뜻은 완전히 다릅니다. 이 네 가지를 정확히 구분하지 못하면 계약 후 소유권 분쟁이나 보증금 미회수 같은 큰 손해로 이어질 수 있습니다. 이번 글에서 개념부터 근거 법령, 실전 사례까지 그림과 함께 차근차근 정리해 드립니다.

 

 

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1. 등기(登記)란 무엇인가

 

등기란 부동산의 표시(소재지, 면적 등)와 소유권·저당권 등 권리관계의 보존·이전·설정·변경·처분제한·소멸을 국가의 공적 장부(등기부)에 기록하여 일반에게 공시하는 제도입니다. 쉽게 말해 "이 부동산은 누구의 것이고, 어떤 권리가 걸려 있는지"를 국가가 공인해주는 장부라고 이해하면 됩니다.

 

법적 근거 · 민법 제186조(부동산물권변동의 효력) — 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생김

법적 근거 · 부동산등기법 제3조(등기할 수 있는 권리 등) — 등기부에 기록할 수 있는 권리의 종류를 규정

 

등기부등본의 구성 — 표제부 · 갑구 · 을구

구성	기재 내용
표제부	부동산의 표시 사항 — 소재지, 지목, 면적, 건물 구조 등
갑구(甲區)	소유권에 관한 사항 — 소유권 보존·이전, 가등기·압류·가압류·가처분·경매개시결정 등
을구(乙區)	소유권 이외의 권리 — 근저당권, 전세권, 지상권 등

 

 

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2. 가등기(假登記)란 무엇인가

 

가등기는 본등기(종국등기)를 할 요건이 아직 갖춰지지 않았을 때, 장래 요건이 갖춰지면 할 본등기의 순위를 미리 확보해두는 예비등기입니다. 가등기 자체만으로는 소유권이 넘어가지 않지만, 나중에 본등기가 되면 그 순위가 가등기했던 시점으로 소급됩니다.

 

법적 근거 · 부동산등기법 제88조 — 청구권 보전을 위한 가등기(순위보전 가등기)

법적 근거 · 가등기담보 등에 관한 법률 제2조 제3호 — 채무불이행 시 대물변제 목적의 담보가등기

 

가등기의 두 종류

구분	내용
순위보전 가등기	매매예약 등 장래 소유권이전청구권을 보전하기 위한 가등기. 본등기 시 순위가 가등기 시점으로 소급됨
담보가등기	돈을 빌려주며 "못 갚으면 이 집을 넘긴다"는 대물변제예약과 함께 설정하는 변칙 담보 목적 가등기

 

 

 

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3. 압류(押留)란 무엇인가

 

압류는 확정판결이나 체납처분 등 이미 집행권원(강제로 실행할 근거)을 확보한 상태에서, 채무자가 재산을 팔거나 빼돌리지 못하도록 처분을 금지하고 경매 등 강제환가 절차로 나아가기 위한 조치입니다. 판결 이후 단계이므로 채권자가 담보를 제공할 필요가 없습니다.

 

법적 근거 · 민사집행법 제83조(경매개시결정 등) — 강제경매 개시결정과 동시에 부동산 압류를 명함

법적 근거 · 민사집행법 제94조(경매개시결정의 등기) — 법원사무관 등이 압류 사실을 등기부에 촉탁·기입

법적 근거 · 국세징수법 제45조·제47조 — 세금 체납 시 세무서장이 압류등기를 촉탁, 등기 완료 시 효력 발생

 

 

 

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4. 가압류(假押留)란 무엇인가

 

가압류는 아직 판결이 확정되지 않은 상태에서, 채무자가 재산을 처분해 버리면 나중에 승소해도 강제집행이 불가능해질 위험이 있을 때, 이를 막기 위해 미리 재산 처분을 금지해두는 보전처분입니다. 압류와 달리 확정판결 전 단계이므로, 채무자의 피해를 고려해 법원이 채권자에게 담보(현금·보증보험 등) 제공을 요구합니다.

 

법적 근거 · 민사집행법 제276조(가압류의 목적) — 금전채권 보전을 위해 동산·부동산에 가압류 가능

법적 근거 · 민사집행법 제277조(보전의 필요) — 판결 집행이 곤란해질 우려가 있을 때 가압류 가능

법적 근거 · 민사집행법 제293조(부동산가압류집행) — 가압류재판을 등기부에 기입하는 방법으로 집행

법적 근거 · 민사집행법 제288조 — 본안소송 미제기 시 가압류 취소(실효) 가능

 

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5. 4가지 개념 한눈에 비교

구분	등기	가등기	압류	가압류
성격	권리관계 공시	순위 보전(예비등기)	확정 후 처분금지	확정 전 처분금지(보전)
전제 조건	법률행위(매매 등)	본등기 요건 미비	집행권원·체납 확정	승소 가능성 소명
담보 제공	불필요	불필요	불필요	필요(법원 명령)
주요 근거법	민법 제186조	부동산등기법 제88조	민사집행법 제83·94조	민사집행법 제276·293조
등기부 위치	갑구/을구	갑구	갑구	갑구

 

 

6. 등기부등본에서 실전 확인하는 법

계약 전 등기부등본 갑구에서 아래 항목이 있는지 반드시 확인해야 합니다. 하나라도 있다면 계약을 서두르지 말고 전문가(법무사·변호사) 상담을 먼저 받는 것이 안전합니다.

확인 항목	주의해야 하는 이유
가등기	이후 본등기가 되면 매수인의 소유권보다 가등기권자의 권리가 우선할 수 있음
압류	세금 체납·확정판결에 따른 강제환가(경매·공매) 위험이 임박했을 수 있음
가압류	채권자가 소송 승소 시 해당 부동산으로 강제집행할 수 있어 매수인의 권리가 흔들릴 수 있음
경매개시결정	이미 강제경매 절차가 시작된 상태로, 매매 자체가 무의미해질 수 있음

 

💡 등기부등본은 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 실시간 열람·발급이 가능합니다. 계약 직전, 잔금일 직전 두 번 확인하는 것이 안전합니다.

 

⚠️ 이 글은 일반적인 개념 이해를 돕기 위한 정보 제공 목적이며, 법률 자문이 아닙니다. 실제 계약이나 분쟁 상황에서는 반드시 법무사·변호사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다. 법령은 개정될 수 있으므로 국가법령정보센터(law.go.kr)에서 최신 조문을 확인하시기 바랍니다.

 

 

7. 참고자료 및 출처

📚 참고자료

· 민법 제186조(부동산물권변동의 효력) — 국가법령정보센터(law.go.kr)

· 부동산등기법 제3조, 제88조 — 국가법령정보센터(law.go.kr)

· 가등기담보 등에 관한 법률 제2조 — 국가법령정보센터(law.go.kr)

· 민사집행법 제83조, 제94조, 제276조, 제277조, 제288조, 제293조 — 국가법령정보센터(law.go.kr)

· 국세징수법 제45조, 제47조 — 국가법령정보센터(law.go.kr)

· 찾기쉬운 생활법령정보 — 부동산등기 / 가압류 신청 (easylaw.go.kr)

· 대법원 인터넷등기소 (iros.go.kr) — 등기부등본 열람·발급

※ 본문 내 등기부등본 예시 표는 이해를 돕기 위해 제작한 교육용 다이어그램이며, 실제 문서 양식·기재 방식과는 차이가 있을 수 있습니다. 정확한 확인은 대법원 인터넷등기소를 이용하시기 바랍니다.

 

 

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