2026년 부동산 세금, 어디가 달라졌나

 

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다주택자 양도세 중과 유예 종료부터 화성·용인·구리 신규 규제 지정까지, 2026년 세부담이 늘어나는 정책을 항목별로 정리함

 

목차

1. 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료
2. 가족 간 저가 양도 시 취득세 강화
3. 부동산임대업 법인세율 인상
4. 토지거래허가구역 신규 지정 현황
5. 핵심 요약 및 유의사항

 

2026년 들어 부동산 세제와 규제 지역이 잇따라 바뀌고 있음. 2022년부터 유예됐던 다주택자 양도세 중과세가 5월 9일로 종료됐고, 6월 30일에는 화성 동탄·용인 기흥·구리 3개 지역이 토지거래허가구역으로 새로 지정됨. 실제로 세부담이 늘어나는 항목만 근거자료와 함께 정리함.

 

1. 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료

조정대상지역 내 주택을 보유한 다주택자에게 적용되던 양도세 중과세는 2022년부터 한시적으로 유예되어 왔음. 이 유예 조치가 2026년 5월 9일로 종료되며, 5월 10일 이후 양도분부터는 기본세율(6~45%)에 주택 수별 가산세율이 재적용됨.

중과세율 구조

구분가산세율과세표준 5억 원 초과 구간 예시

1세대 2주택	기본세율 + 20%p	45% → 65%
1세대 3주택 이상	기본세율 + 30%p	45% → 75%

 

 

가상 계산 예시
서울 조정대상지역에 15년 보유한 아파트를 가진 2주택자 김OO씨(가상 인물)가 양도차익 5억 원인 주택을 매도한다고 가정하면,
· 5월 9일까지 양도: 기본세율 적용 + 장기보유특별공제 최대 30%
· 5월 10일 이후 양도: 60% 세율(기본세율 40%+20%p) 적용, 장기보유특별공제 전액 배제
같은 물건이라도 양도 시점에 따라 세액 차이가 억 단위로 벌어질 수 있음.

구분과세표준적용세율산출세액(지방소득세 포함)

5.9.까지 양도 (기본세율+장특공제 30%)	3억 4,750만 원	40%	약 1억 2,437만 원
5.10. 이후 양도 (중과, 장특공제 배제)	4억 9,750만 원	60% (40%+20%p)	약 2억 9,982만 원
세액 차이			약 1억 7,545만 원

 

⚠ 계산 방식 유의사항 (Disclaimer)
위 세액은 양도소득 기본공제(연 250만 원)만 반영한 간이 계산이며, 중과세 구간은 기본세율표의 누진공제를 그대로 적용해 산출한 근사치임. 필요경비, 1세대 요건, 국세청 중과세율 전용 누진공제표 적용 여부에 따라 실제 세액은 달라질 수 있음. 정확한 세액은 홈택스 모의계산 또는 세무사 상담을 통해 반드시 확인이 필요함.

출처: 택스넷, 양도소득세 누진세율표(taxnet.co.kr) / 삼일PwC, 「다주택소유자라면 알고 있어야 할 세금에 관한 지식」(pwc.com/kr) / 세무법인 다솔, 「2026년 5월, 다시 돌아오는 다주택자 양도세 중과」(dasoltax.com)

 

2. 가족 간 저가 양도 시 취득세 강화

배우자·직계존비속 간 주택을 매매하면서 시가 대비 현저히 낮은 가격(지급대가와 시가인정액의 차액이 3억 원 또는 시가인정액의 30% 이상)에 거래하면, 매매 계약서를 쓰더라도 증여로 간주됨. 이 경우 무상 취득세율(기본 3.5%, 조정대상지역 3억 원 이상 주택은 12% 중과, 단 1주택자 증여는 제외)이 적용됨.

유의할 점
자녀에게 시세보다 싸게 파는 방식으로 절세하려던 계획은 2026년부터 실효성이 크게 떨어짐. 거래 전 감정평가 또는 시가인정액 확인이 사실상 필수가 됨.

출처: 한국부동산뉴스, 「[세법톡톡] 2026년 부동산관련 개정세법 요약」, 2026.2.3(karnews.or.kr)

 

3. 부동산임대업 법인세율 인상

부동산임대업을 주업으로 하는 법인은 2026년 1월 1일 이후 개시하는 사업연도분부터 과세표준 구간별로 1%p씩 오른 세율이 적용됨.

과세표준 구간2025년까지2026년부터

200억 원 이하	19%	20%
200억~3천억 원	21%	22%
3천억 원 초과	24%	25%

개인 명의보다 법인 명의가 세제상 유리하다고 판단해 법인을 설립한 임대사업자라면 세부담 변화를 다시 점검할 필요가 있음.

출처: 한국조세신문 외, 「국민과 기업이 알아야 할 2026 달라지는 세금제도」, 2025.11.28(kacta.or.kr) — 기획재정부 2026년 세제개편안 시행령 기준

 

4. 토지거래허가구역 신규 지정 현황

2026년 6월 30일, 화성시 동탄구·용인시 기흥구·구리시 3개 지역이 토지거래허가구역으로 새로 지정됨. 반도체 대기업 성과급 지급에 따른 매수세 유입과 지난해 '10·15 대책'의 풍선효과가 지정 배경으로 언급됨.

신규 지정 지역

지역면적지정 주체

화성시 동탄구	55.52㎢	국토교통부(규제지역) + 경기도(허가구역)
용인시 기흥구	81.64㎢
구리시	33.34㎢

총 170.5㎢, 규제 대상은 아파트에 한정됨(일반 토지 제외)

 

 

기존 규제 지역 현황 (2025.10.15. 지정, 현재 유지)

구분지역

서울	전역 25개 자치구
경기 12개 지역	과천·광명·성남(분당·수정·중원)·수원(영통·장안·팔달)·안양 동안·용인 수지·의왕·하남

가상 사례로 이해하기
동탄신도시 아파트를 전세 낀 상태로 매수하려던 박OO씨(가상 인물)라면, 2026년 7월 5일 이후에는 이 방식(갭투자)이 막힘. 매수 전 관할 구청 허가를 먼저 받아야 하고, 허가를 받으면 2년간 실거주 의무가 생겨 세입자를 낀 채로는 계약 자체가 성립하지 않음.

출처: 파이낸셜뉴스, 「용인 기흥·화성 동탄·구리 아파트 거래 묶인다」, 2026.6.30 / 뉴스핌, 「경기도, 용인시 기흥구·화성시 동탄구·구리시 토지거래허가구역 신규 지정」, 2026.6.30 / 대한민국 정책브리핑(korea.kr), 2025.10.15

 

5. 핵심 요약 및 유의사항

① 다주택자는 2026.5.9. 이전 양도 여부가 세액을 크게 좌우함
② 자녀·배우자 간 저가 매매는 증여로 간주될 수 있어 사전 시가 확인이 필요함
③ 임대업 법인은 2026.1.1.부터 세율이 1%p씩 오름
④ 화성 동탄·용인 기흥·구리는 2026.7.5.부터 허가 없이 아파트 거래 불가함
⑤ 신규 지정 지역은 조정대상지역에도 포함돼 양도세 중과 규정도 함께 적용됨

 

유의할 점
· 신규 지정 지역 아파트는 2026.7.5. 이후 계약 체결분부터 허가 대상이며, 허가 없이 체결한 계약은 효력이 없음
· 허가 없이 계약하거나 부정한 방법으로 허가받으면 2년 이하 징역 또는 2천만 원 이하 벌금 대상임
· 규제지역 지정 현황은 수시로 바뀌므로 계약 직전 국토교통부·경기도 공고 및 토지이음(eum.go.kr)에서 재확인이 필요함

 

주의사항
이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 투자·절세 권유가 아님. 세법과 규제지역 지정은 개정될 수 있으므로 실제 거래 전 세무사·관할 지자체와 상담이 필요함. 글 속 인물과 금액은 이해를 돕기 위한 가상의 사례임.

 

 

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