부동산(주택) 보유시, 1주택에서 제외되는 케이스

 

 

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어쩔 수 없는 상황으로 1주택 이상 부동산(주택)을 보유하는 경우가 있습니다.

부동산(특히 주택) 보유 시 '1주택자'로 분류되느냐 아니냐는 세금(취득세, 종부세, 양도소득세)에 엄청난 영향을 미칩니다.

실제 주택을 소유하고 있음에도 법적으로는 주택 수에서 제외되거나 없는 것으로 간주하는 대표적인 케이스들을 정리해 드립니다.

 

단, 세목(양도세, 취득세, 종부세)마다 기준이 조금씩 다르므로 양도소득세 비과세 판정을 기준으로 가장 핵심적인 사례들을 분류했습니다.

 

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1. 불가피한 사유로 인한 일시적 2주택 (일시적 예외)

 

가장 흔한 케이스로, 새 집을 샀지만 기존 집을 처분하는 과정에서 잠시 2주택이 된 경우입니다.

• • 일시적 2주택 (대체 취득): 종전 주택을 보유한 상태에서 이사 등을 위해 신규 주택을 취득한 경우. (신규 취득 후 보통 3년 이내에 종전 주택 처분 시 1주택 비과세 혜택 가능)(단, 3년이 경과하더라도 60일 이내에 중과세율로 차액을 신고·납부하면 가산세를 미부과 - 2026년 개정)
  • 혼인 합가: 각각 1주택을 가진 남녀가 결혼하여 2주택이 된 경우. (혼인한 날부터 10년 이내 먼저 파는 주택은 1주택으로 간주)
  • 동거 봉양: 1주택자가 60세 이상의 직계존속(부모님 등)을 모시기 위해 세대를 합친 경우. (합가한 날부터 15년 이내 먼저 파는 주택은 1주택으로 간주)

 

2. 주택 형태 및 용도에 따른 제외 케이스

 

형태는 집이지만 세법상 주택 수에 넣지 않거나 유리하게 판정하는 경우입니다.

• • 상속 주택: 상속받은 주택은 기존 보유 주택을 양도할 때 주택 수에서 제외됩니다. (단, 상속인이 이미 보유한 일반주택을 팔 때만 해당하며, 상속 주택을 먼저 팔 때는 과세됨)
  • 문화재 주택: 지정문화재나 등록문화재에 해당하는 주택은 주택 수에서 제외됩니다.
  • 농어촌 주택: 수도권 밖 읍·면 지역 등에 위치한 일정 규모 이하(기준시가 3억 이하 등)의 농어촌 주택은 일반주택 양도 시 주택 수에 포함하지 않는 특례가 있습니다.
  • 가정어린이집: 시군구의 인가를 받고 세무서에 사업자등록을 한 후 5년 이상 운영한 가정어린이집용 주택은 거주주택 양도 시 주택 수에서 제외됩니다.

 

3. 공시가격 및 면적 기준에 따른 제외 (종부세/취득세)

• • 소형 저가주택: 양도세 비과세 판단 시에는 주택 수에 포함되지만, 민영주택 청약 시에는 전용면적 60㎡ 이하이면서 공시가격 1억 6천만 원(수도권) 이하인 경우 '무주택자'로 인정받습니다.
  • 지방 저가주택: 종부세 계산 시 지방(수도권/광역시 제외)에 위치한 공시가격 3억 원 이하 주택은 1세대 1주택 판정 시 주택 수에서 제외해 주는 특례가 있습니다.

 

4. 오피스텔 및 분양권 관련

• • 주거용 외 오피스텔: 오피스텔을 업무용으로 사용하며 부가가치세를 환급받고 사업자로 등록한 경우 주택 수에 포함되지 않습니다. (단, 실제 주거용으로 사용하면 무조건 주택 수에 포함되니 주의가 필요합니다.)
  • 2021년 이전 취득 분양권: 2021년 1월 1일 이전에 취득한 분양권은 양도세 판정 시 주택 수에 포함되지 않습니다. (이후 취득분은 포함)

 

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⚠️ 주의사항: "세목별로 다르다"

주택 수 산정은 취득할 때(취득세), 보유할 때(종부세), 팔 때(양도세) 기준이 모두 제각각입니다.

예를 들어 양도세에서는 1주택으로 봐주더라도 종부세에서는 합산될 수 있습니다.

구분	주요 케이스	비고
가족 관련	혼인 합가, 부모 봉양 합가	일정 기간(10~15년) 내 처분 조건
사회적 사유	상속 주택, 문화재 주택	상속 주택은 선순위 확인 필수
지역적 사유	농어촌 주택, 지방 저가주택	공시가격 및 지역 요건 충족 필요
사업적 사유	등록 임대주택, 가정어린이집	임대사업자 등록 및 의무기간 준수

 

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